Dovere di custodia e vigilanza e responsabilità in caso di appalto

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Qui la sentenza: Corte di Cassazione – sez. III civ. - sentenza n. 21977 del 12-07-2022

Nel caso di appalto che non implichi il totale trasferimento all’appaltatore del potere di fatto sull’immobile nel quale deve essere eseguita l’opera appaltata, non viene meno per il committente-condomino e detentore del bene il dovere di custodia e di vigilanza e, con esso, la conseguente responsabilità ex art. 2051 c.c.

     Indice

  1. La vicenda
  2. La questione
  3. La soluzione
  4. Le riflessioni conclusive

riferimenti normativi: art. 2051 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. 3, Sentenza n. 723 del 27/01/1988

1. La vicenda

Un condomino eseguiva nel proprio immobile lavori di ristrutturazione che provocavano infiltrazioni d’acqua nel piano sottostante ed altri danni al soffitto e all’impianto elettrico; il danneggiato si rivolgeva al Tribunale per richiedere la condanna al risarcimento dei danni del detto condomino soprastante. Quest’ultimo chiedeva ed otteneva di essere autorizzato a chiamare in causa i tre appaltatori cui aveva affidato l’esecuzione dei lavori, nonché il direttore dei lavori. Secondo il convenuto, la responsabilità per i danni all’appartamento sottostante era ascrivibile all’imperizia delle imprese appaltatrici che stavano eseguendo i lavori.

Il Tribunale respingeva la domanda dell’attore. La Corte d’appello rigettava l’appello. Secondo i giudici di secondo grado il convenuto non poteva essere chiamato a rispondere dei danni ex articolo 2051 c.c., perché nel caso di specie non ricorreva un’ipotesi di danni arrecati “dalla cosa”, ma di danni arrecati dal fatto dell’uomo; inoltre il convenuto non poteva essere chiamato a rispondere ex articolo 2049 c.c. del fatto degli appaltatori, perché l’appaltatore opera in autonomia assumendone il rischio; la responsabilità del committente poi si sarebbe potuta invocare solo per culpa in eligendo o in vigilando, ambedue non sussistenti nel caso di specie; in ogni caso secondo la Corte non era possibile stabilire quale, fra i tre appaltatori che si occuparono della ristrutturazione, avesse materialmente generato la causa del danno. Secondo il soccombente – che ricorreva in cassazione – l’articolo 2051 c.c. deve trovare applicazione sia quando il danno sia arrecato dalla cosa per il suo intrinseco dinamismo, sia quando sia arrecato dalla cosa per il fattore dannoso in essa insorto in conseguenza dell’opera dell’uomo, come appunto era avvenuto nel caso di specie.

2. La questione

Il committente custode di un immobile può liberarsi della sua posizione di garanzia semplicemente con la conclusione di un contratto di appalto?


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3. La soluzione

La Cassazione ha dato ragione al ricorrente. Secondo i giudici supremi il proprietario di un appartamento, infatti, risponde ai sensi dell’art. 2051 c.c. dei danni causati dalla rottura di una tubazione, causata dall’appaltatore cui siano stati affidati lavori di restauro. Come osserva la Cassazione, in punto di fatto, tanto una tubazione idrica, quanto l’acqua in essa contenute, sono “cose” per i fini di cui all’articolo 2051 c.c., ed a tali fini nulla rileva se abbiano arrecato un danno perché guaste per vetustà o perché guastate dall’uomo. Nell’uno, come nell’altro caso, infatti, grava pur sempre sul custode l’onere di vigilare affinché la propria cosa non arrechi danno a terzi. In ogni caso si è rilevato che la responsabilità del custode non può escludersi per il solo fatto che questi abbia affidati a terzi lavori di restauro.

4. Le riflessioni conclusive

Ai fini della responsabilità prevista dall’art. 2051 c.c. il danneggiato deve provare il nesso eziologico tra la cosa in custodia e il danno, che sussiste sia nel caso in cui il nocumento sia stato causato dal dinamismo connaturato alla cosa sia nel caso in cui sia cagionato dal cosiddetto “agente dannoso”, una persona che agisce sulla cosa danneggiandola; di conseguenza è irrilevante, al fine di escludere la responsabilità ex art. 2051 c.c. che il processo dannoso sia stato provocato da elementi esterni, quando la cosa sia obbiettivamente suscettibile di produrre danni. In caso di appalto, poi, il proprietario può liberarsi dalla responsabilità dei danni cagionati dalla cosa unicamente laddove sia in grado di dimostrare di avere ceduto all’appaltatore il totale potere di fatto sull’immobile, di modo da eliminare così temporaneamente l’onere di vigilanza sullo stesso. In particolare, salva l’ipotesi in cui l’appalto comporti il totale trasferimento all’appaltatore del potere di fatto sull’immobile nel quale deve essere eseguito il lavoro appaltato, non viene meno per il committente detentore dell’immobile stesso che continui ad esercitare siffatto potere, il dovere di custodia e di vigilanza: in caso contrario si eluderebbe la funzione della disciplina della responsabilità per i danni causati dalle cose.

Ciò comporta che il proprietario/custode sarà sempre tenuto a risarcire il vicino danneggiato dall’alluvione proveniente dal suo appartamento e avrà eventuale diritto di regresso del danno verso l’appaltatore presunto responsabile.

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SILVIO REZZONICO Avvocato cassazionista e pubblicista in Milano, è attualmente presidente di Confappi (Confederazione della Piccola Proprietà Immobiliare) e vicepresidente di FNA-Federamministratori (Federazione Nazionale Amministratori Immobiliari). Autore di numerosi libri e saggi in materia immobiliare, dirige il trimestrale “Il Piccolo Proprietario di Casa” e collabora al quotidiano “Il Sole 24Ore”, al “Consulente immobiliare” e ad altre riviste di settore. Già membro del Centro Studi Locazioni e Condominio presso la Facoltà di diritto privato – Università degli Studi di Firenze – è attualmente docente di diritto immobiliare presso l’Università degli Studi E-Campus.


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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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