Distanze tra costruzioni

Il tema della proprietà è da sempre al centro di accese discussioni. Difatti, il diritto di proprietà ex art. 42 Cost e 832 c.c. è considerato quale diritto di godere in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico.

La norma è risultato di una lunga evoluzione storica, in cui la proprietà ha rappresentato il centro della legislazione civile.  La proprietà è il diritto di godere in maniera esclusiva, con un tendenziale assenza di limiti. Tale concezione è avvalorata dal principio del numerus clausus di diritti reali, i quali sono tipizzati dall’ordinamento, così da impedire al proprietario di costruirne al di là di quelli di godimento su cosa altrui.

Il diritto di proprietà è deve rispettare dei limiti di legge quel che attiene lo spazio.

Le distanze tra le costruzioni

La norma relativa alle distanze tra le costruzione è considerata dalla dottrina e dalla giurisprudenza come un negozio di accertamento. Si intende, pertanto, negozio di accertamento l’atto con il quale le parti sanciscono l’esistenza o l’inesistenza di una situazione giuridica soggettiva o di un rapporto giuridico, delimitandolo ed eliminando l’incertezza.

L’art. 873 c.c. fissa le distanze minime tra costruzioni, che siano unite o aderenti, in tre metri o in quella superiore fissata dal regolamento comunale.

“Costruzione”, ai fini della disciplina dettata dall’art. 873 c.c., è un concetto che non si esaurisce nella dicotomia di “edificio – fabbricato” o di struttura realizzata con muri di cemento o laterizi, ma, come ha chiarito la giurisprudenza, si estende a qualsiasi opera stabilmente infissa al suolo. Ai fini dell’osservanza delle norme in materia di distanze legali stabilite dall’art. 873 cod. civ. o da norme regolamentari integrative, la nozione di “costruzione” comprende qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità ed immobilizzazione rispetto al suolo.

Il governo del territorio è ripartito tra la legislazione dello Stato e quella delle Regioni, secondo il principio di sussidiarietà verticale ex art. 117 Cost. La stessa distanza risulta di metri 10 tra pareti e finestre di edifici antistanti, sulla base di quanto stabilito dal D.M. 144/68, il quale ha forza precettiva e tra le parti,  e vincola il giudice alla sua applicazione anche qualora sia intervenuta una norma a esso difforme.

E’ riconosciuto il principio di prevenzione, per chi costruisce per primo il quale può fondamentalmente costruire a confine con l’altra proprietà, e il secondo proprietario dovrà da lì calcolare la distanza minima di legge. Tale principio non vale nell’ipotesi in cui le distanze siano calcolate dal confine, per cui in caso di distanza di metri 10 dai muri, il prevenuto deve rispettarle anche qualora abbia costruito a confine o a distanza inferiore della metà della misura prevista.

Molto discussa è la possibilità di usucapire una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione non legale. Parte della dottrina si è pronunciata in senso positivo, sostenendo il potere di usucapione nei rapporti inter partes. In senso contrario, è stato rilevato che le disposizione di legge sono volte a garantire il rispetto dell’igiene e e della salute o addirittura per la salvaguardia della vita stessa in certe zone sismiche, in cui non è ammissibile una deroga da parte dei privati i quali metterebbero a rischio la propria incolumità.

Nuove costruzione e ristrutturazioni: le differenze normative

La giurisprudenza è concorde nello stabilire che rientrano nella disciplina suddetta, anche le nuove costruzioni.

Sono definite “nuove costruzioni” qualsiasi modifiche della volumetria di un fabbricato, derivanti sia dall’aumento della sagoma di ingombro, sia da qualsiasi sopraelevazione, ancorché di dimensioni ridotte ( cfr. Cass n. 21059/2009; Cass. N. 8954/2000; Cass. N. 6809/2000; Cass. N. 1474/1999). In particolare, è stato stabilito che la disciplina relativa alle distanze tra costruzioni poste su fondi finitimi debba applicarsi anche alle sopraelevazioni, le quali possono configurarsi come delle nuove costruzioni.

Diversa la disciplina che ha riguardo alla ricostruzione di un fabbricato edilizio che sostituisca, dopo la sua demolizione, un precedente manufatto senza alcun intervento di modifica della sagoma né in larghezza né in altezza rispetto al confine; pertanto, non integra una nuova costruzione, ai fini dell’applicabilità delle sopravvenute disposizioni più restrittive in tema di distanze (cfr Cass. N. 23458/2004), salvo che non sussistano disposizioni regolamentari che disciplinino diversamente il caso della demolizione con contestuale ricostruzione.

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