Delibera condominiale e transazione post-giudicato: quando è valida?

La delibera assembleare che approva una transazione con alcuni condomini, relativa alle modalità di esecuzione di un obbligo derivante da sentenza passata in giudicato, può considerarsi valida? Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni., disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon.
riferimenti normativi: art. 1965 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 1234 del 25/01/2016

1. La vicenda: la delibera assembleare

Con atto di citazione, un condomino impugnava una delibera assembleare chiedendone la nullità o, in subordine, l’annullamento. Secondo l’attore, con quella delibera il condominio, deliberando a maggioranza, aveva accettato una proposta transattiva formulata da alcuni condomini che, con sentenza del Tribunale confermata dalla Corte d’Appello e ormai passata in giudicato, erano stati condannati a demolire i manufatti abusivi realizzati sulla loro terrazza, nonché una scala in cemento armato di collegamento tra l’appartamento e la terrazza stessa. Tale nuovo accordo, prevedeva invece la rimozione di quanto indicato nella citava sentenza, consentendo però ai condomini interessati di mantenere la scala in cemento armato. Secondo l’attore, tale opera abusiva era idonea a compromettere la stabilità dell’edificio. In ogni caso sosteneva che la delibera era nulla perché in contrasto con quanto disposto dalla sentenza dalla Corte d’Appello ormai passata in giudicato. Inoltre, l’attore eccepiva la violazione del regolamento condominiale e dell’art. 1117-ter c.c.Il condominio, costituitosi in giudizio, chiedeva il rigetto della domanda, sostenendo che la delibera impugnata non approvava direttamente la transazione, ma si limitava a conferire mandato all’avvocato per resistere in giudizio in un procedimento già pendente, richiamando un’altra delibera precedente che riguardava l’approvazione della proposta transattiva. La causa, senza attività istruttoria, veniva quindi rinviata per la decisione. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni., disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon.

2. La questione

Può ritenersi legittima una delibera condominiale che approvi una transazione volta a modificare le modalità di esecuzione di una sentenza passata in giudicato?

3. La soluzione

Il Tribunale ha dato torto all’attore. Lo stesso giudice ha rilevato che il CTU, (nominato in sede di esecuzione della sentenza ormai passata in giudicato), aveva escluso rischi per la stabilità dell’edificio derivanti dal mantenimento della sola scala in cemento armato, una volta demoliti gli altri manufatti presenti sulla terrazza e ripristinate le pendenze per lo smaltimento delle acque. Quanto all’eccezione relativa alla violazione della sentenza passata in giudicato, il Tribunale ha rilevato che, nel nostro ordinamento, anche dopo la formazione del giudicato, le parti possono raggiungere un accordo transattivo che sostituisce la pronuncia, purché non incida su diritti indisponibili. In ogni caso il giudice siciliano ha sottolineato come il condominio non abbia disposto di un suo diritto reale, ma di un rapporto obbligatorio, cioè di un diritto risarcitorio in forma specifica, come disposto nella sentenza passata in giudicato.In considerazione di quanto sopra il Tribunale ha escluso la nullità, o comunque illegittimità, della delibera impugnata, in quanto trattandosi di un rapporto obbligatorio, le parti possono disciplinarlo in maniera diversa dal contenuto del giudicato. Infine, in merito alla violazione dell’art. 1117 ter c.c., il giudicante ha rilevato che la norma invocata non si attaglia alla fattispecie in esame, mentre l’eccezione di violazione del regolamento è stata respinta perché rimasta del tutto sfornita di prova.

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4. La soluzioni conclusive

È stato affermato che, ai sensi dell’articolo 1135 c.c., l’assemblea può deliberare a maggioranza su tutto ciò che riguarda le spese d’interesse comune e, quindi, anche sulle transazioni che a tali spese afferiscano, essendo necessario il consenso unanime dei condomini, ai sensi dell’articolo 1118 c.c., comma 3, solo quando la transazione abbia ad oggetto i diritti reali comuni (Cass. civ., sez. II, 25/01/2016, n. 1234). Così quando l’accordo riguarda beni comuni, come ad esempio la vendita del fondo condominiale, la costituzione di diritti reali su di esso, la rinuncia o concessione di servitù, oppure contratti di locazione di durata superiore a nove anni, ci si trova di fronte a negozi giuridici di natura dispositiva. In tali ipotesi, la validità della transazione richiede l’assenso unanime di tutti i comproprietari, ossia l’integrale partecipazione dei condomini (Cass. civ., sez. II, 24/02/2006, n. 4258). La sentenza in commento ha chiarito che nel nostro ordinamento, anche dopo una sentenza passata in giudicato, le parti possono stipulare un accordo che ne sostituisca gli effetti, purché siano consapevoli dell’esistenza del giudicato (art. 1974 c.c.). Ciò consente di disciplinare i rapporti in modo diverso da quanto stabilito nella sentenza, senza incidere su diritti reali ma solo su rapporti obbligatori. Nel caso concreto, il condominio e i condomini hanno raggiunto un accordo lecito che ha modificato le modalità di esecuzione dell’obbligazione derivante dalla sentenza, riguardante un diritto risarcitorio in forma specifica.

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