Delibera assembleare lavori condominiali in cemento armato

È valida la delibera assembleare che approva lavori condominiali in cemento armato affidando il relativo progetto a un geometra?
riferimenti normativi: art. 1137 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass., sez. II, Sentenza n. 9099 del 07/07/2000
Corte di Cassazione – sez. II civ.- sentenza n. 921 del 13-01-2023

1. La vicenda

Una condomina impugnava tre delibere (assunte in data 8/2/2007, 3/5/2007 e 16/12/2008) con cui la collettività condominiale aveva deciso di realizzare lavori di ristrutturazione della facciata dello stabile condominiale (compresi i terrazzini in proprietà esclusiva e i ballatoi), approvando la ripartizione delle relative spese, anche per la parte concernente gli interventi su terrazzini e ballatoi. In particolare la stessa condomina faceva presente che le prime due delibere (dell’8/2/2007 e del 3/5/2007) erano nulle per impossibilità dell’oggetto perché assunte in pregiudizio della sicurezza del fabbricato e per illiceità dell’oggetto posto che, tramite esse, l’assemblea aveva approvato la realizzazione di opere edili in aperta violazione di legge di carattere imperativo finalizzate a garantire l’incolumità delle persone; con queste delibere era stato infatti deciso di far realizzare opere in cemento armato sulla base di un computo metrico e di una relazione tecnica sottoscritte da un geometra e di affidare la direzione dei lavori ad altro geometra, in violazione dell’art. 16, lett. m), r.d. 11 febbraio 1929, n. 274. Il Tribunale dava ragione alla condomina e annullava le tre decisioni. La Corte di Appello, in riforma della decisione di primo grado, confermava la parziale nullità della delibera assunta in data 8/2/2007 per nullità dell’oggetto, in conseguenza della nullità del contratto di prestazione d’opera con cui era stata conferita la direzione dei lavori ad un geometra invece che ad un ingegnere, nonché della delibera del 16/12/2008 che aveva ripartito tra tutti i condomini la spesa per il relativo compenso. Per quanto riguarda la decisione del 3/5/2007 i giudici di secondo grado facevano presente che si trattava di una delibera di una commissione lavori (che aveva suggerito un’impresa), poi ratificata dall’assemblea con successiva delibera assembleare non impugnata.

2. La questione

L’assemblea può affidare la progettazione delle opere in cemento armato a un geometra?

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3. La soluzione

La Corte di Cassazione ha smentito la corte territoriale, ritenendo la pronuncia di secondo grado censurabile e non condivisibile. In particolare, ad avviso dei giudici supremi, la Corte non ha tenuto conto del principio per cui, a norma dell’art. 16, lett. m), r.d. 11 febbraio 1929, n. 274, non modificato dalla legge n. 1068 del 1971, la competenza professionale dei geometri in materia di progettazione e direzione dei lavori di opere edili riguarda le costruzioni in cemento armato solo relativamente ad opere con destinazione agricola, che non richiedano particolari operazioni di calcolo e che per la loro destinazione non comportino pericolo per la incolumità delle persone; infatti, è riservata agli ingegneri la competenza per le costruzioni civili, anche modeste, che adottino strutture in cemento armato. Come ha notato la Cassazione, i giudici di secondo grado non hanno verificato se effettivamente fosse stato un geometra a provvedere alla redazione della relazione tecnica (non rilevando in sé, invece, la redazione del solo computo metrico, in quanto operazione di mera definizione dei costi di costruzione) e se la tipologia di opere appaltate esorbitasse dalla competenza della figura professionale incaricata anche per l’affidamento della progettazione. In ogni caso la Cassazione ha sottolineato come la Corte d’appello abbia pure omesso di accertare se la realizzazione dei lavori risultasse regolarmente denunciata o assentita, per escludere altro profilo di nullità del contratto di appalto per contrarietà a norma imperativa.

4. Le riflessioni conclusive

Bisogna ricordare che una delibera assembleare può essere nulla per “impossibilità dell’oggetto, in senso materiale o in senso giuridico”, da intendersi riferito al contenuto (c.d. decisum) della delibera. In ordine all’impossibilità giuridica dell’oggetto, vale la pena di osservare che l’assemblea, quale organo deliberativo della collettività condominiale, può occuparsi solo della gestione dei beni e dei servizi comuni. Si deve parlare di delibera nulla per impossibilità materiale dell’oggetto della deliberazione qualora non vi sia una concreta possibilità di dare attuazione a quanto deliberato.
La delibera è nulla anche quando il decisum risulta contrario a “norme imperative, all’ordine pubblico o al buon costume”, cioè a norme non derogabili dalla volontà dei privati, poste a tutela degli interessi generali della collettività sociale o di interessi particolari che l’ordinamento reputa indisponibili, assicurandone comunque la tutela. Di conseguenza è nulla quella delibera che approva un vizio del contratto di appalto per la realizzazione della ricostruzione dei balconi aggettanti in cemento armato consistente nella redazione “del computo metrico” e della “relazione tecnica” ad opera di un geometra, in violazione dell’art. 16, lett. m), r.d. 11 febbraio 1929, n. 274 (norma inderogabile).