Danni dalla struttura alla cosa locata: responsabilità del locatore

In tema di danni prodotti dalla struttura originaria dalla cosa locata, la presunzione di responsabilità del proprietario locatore non sussiste se le infiltrazioni che hanno prodotto il danno lamentato dal conduttore provengono da proprietà di terzi

1. La vicenda

Il conduttore di un immobile (un capannone adibito ad uso commerciale) citava in giudizio la società locatrice per chiedere la condanna della stessa all’esecuzione dei lavori necessari all’eliminazione dei vizi individuati in sede di accertamento tecnico preventivo; inoltre, in considerazione dello stato di insalubrità dei locali, pretendeva che il canone di locazione fosse ridotto sino alla data di eliminazione dei problemi riscontrati; infine richiedeva la condanna della convenuta al rimborso dei costi e delle spese sostenuti, nonché al risarcimento di ogni danno discendente dalla propria condotta colposa ex art. 2043 c.c.
La società locatrice – che si costituiva in giudizio – contestava la fondatezza della domanda dell’attore, sostenendo che la responsabilità per i danni lamentati dall’attrice dovesse essere attribuita in via esclusiva al proprietario confinante (di cui chiedeva la chiamata in giudizio). La convenuta poi con domanda riconvenzionale chiedeva che, accertato e dichiarato il grave inadempimento dell’attrice in relazione all’uso non consentito del bene non conforme all’uso convenuto, venisse dichiarata la risoluzione del contratto di locazione per fatto e colpa dell’attrice.

2. La questione

In caso di danni prodotti dalla struttura originaria dalla cosa locata, la presunzione di responsabilità del proprietario locatore – che si ricollega all’obbligo imposto dall’art. 1575 c.c. di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e di conservarla in condizioni che la rendano idonea all’uso convenuto – può essere vinta dal locatore medesimo mediante la prova dell’imputabilità dell’evento al fortuito oppure al fatto illecito del terzo?

3. La soluzione

Il Tribunale di Milano non ha autorizzato la chiamata del terzo, respingendo sia le domande del conduttore sia la domanda riconvenzionale del locatore, compensando le spese di lite tra le parti. In base alle risultanze istruttorie è emerso chiaramente che le infiltrazioni d’acqua presenti nell’immobile condotto in locazione non sono dipese da vizi strutturali; al contrario le problematiche emerse nell’immobile locato (nell’angolo nord-est della parete confinante con il cortile retrostante) sono risultate causate dalla proprietà di un terzo. Di conseguenza il Tribunale ha escluso la responsabilità del locatore per vizi ai sensi dell’articolo 1578 cc, i quali devono necessariamente incidere sulla struttura stessa del bene immobile. Del resto, ad avviso dello stesso giudice, proprio per la sussistenza del fatto del terzo, il conduttore avrebbe potuto autonomamente esperire l’azione nei confronti dell’autore del danno (cioè del vicino), riconducibile al disposto dell’art. 1585 c.c.

4. Le riflessioni conclusive

Nella vicenda esaminata dalla sentenza in commento, dopo che l’immobile è stato consegnato al conduttore, quest’ultimo ha deciso di procedere ad una “radicale” ristrutturazione interna del capannone locato. È chiaro quindi che ha potuto verificarne le condizioni dell’immobile in relazione alle strutture, alle pareti, ai pavimenti, alle coperture e agli impianti (senza mai sollevare alcuna contestazione in merito allo stato dei medesimi). Successivamente il conduttore ha agito nei confronti della conduttrice, invocando l’art. 1578 c.c. (in tema di vizi e difetti della cosa locata). Nel caso dell’azione per vizi dell’immobile prevista dall’art. 1578 c.c., la domanda di danni è però limitata alla sola ipotesi in cui il locatore non provi di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna (ipotesi che non ricorre in questo caso). Esclusa l’applicabilità della disciplina contenuta nell’art. 1578 c.c., il Tribunale ha ritenuto applicabile il corretto principio di diritto secondo cui, in tema di danni prodotti dalla struttura originaria dalla cosa locata, la presunzione di responsabilità del proprietario locatore – che si ricollega all’obbligo, imposto dall’art. 1575 c.c. di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e di conservarla in condizioni che la rendano idonea all’uso convenuto – può essere vinta dal locatore medesimo mediante la prova dell’imputabilità dell’evento al fortuito oppure al fatto illecito del terzo, prova che la locatrice ha fornito (Cass. civ., sez. III, 18/05/2005, n. 10389).
In ogni caso l’art. 1585 c.c., secondo comma, attribuisce al conduttore la legittimazione ad agire contro i terzi che arrechino pregiudizio al godimento dell’immobile (Cass. civ., sez. III, 24/11/2005, n. 24805).