Danni da infiltrazione dal lastrico solare, la parola alle Sezioni Unite

La Seconda Sezione civile della Corte di Cassazione, con ordinanza 13 giugno 2014, n. 13526, ha rimesso al Primo Presidente della Suprema Corte  gli atti di una causa relativa al risarcimento dei danni causati ad un appartamento da infiltrazioni di acqua provenienti  dal lastrico solare di uso o proprietà esclusiva.

Il Collegio critica i principi di diritto sanciti dalle Sezioni Unite nel 1997, sostenendo che vada ripensata la natura giuridica della responsabilità per danni provenienti dal lastrico solare di uso o proprietà esclusiva e conseguenti oneri risarcitori; caldeggiando la responsabilità ex art. 2051 c.c.  nell’ipotesi di cattiva manutenzione di cose in uso esclusivo al condomino. Si sottolinea in particolare l’indebita applicazione degli articoli 1123 e 1126 cod. civ. Esse, infatti, vengono interpretate non più solo come norme che disciplinano la ripartizione delle spese interne ma come fonti da cui scaturiscono le obbligazioni propter rem

La questione di cui si discetta, in passato,  è stata oggetto di una vastissima giurisprudenza, spesso contrastante. Alcune pronunce ritenevano responsabile il solo usuario o proprietario, in quanto custode della terrazza o del lastrico. L’indirizzo prevalente, invece, ravvisava la responsabilità del condominio. La ratio andava trovata nella funzione svolta del lastrico solare di copertura dell’intero fabbricato. Di conseguenza il condominio avrebbe  dovuto averne la custodia, occupandosi della relativa manutenzione e  rispondere di eventuali danni. La giurisprudenza maggioritaria individuava quindi quale legittimato passivo il condominio, in persona dell’amministratore, ai sensi dell’art. 2051 c.c.  L’art. 2126 c.c. aveva, secondo questo orientamento, la funzione interna di ripartire il risarcimento  tra condomini. 

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (SSUU 3672/1997) sono intervenute al fine di dirimere il suddetto contrasto, statuendo che la responsabilità per danni prodotti all’appartamento sottostante dalle infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare (lastrico condominiale o in proprietà o uso esclusivo) per difetto di manutenzione non vada ricollegata al disposto dell’art. 2051 c.c., ma all’art. 1123 c.c., nel caso di lastrico condominiale, e all’art. 1126 c.c. nel caso di lastrico in proprietà o uso esclusivo. Queste ultime norme danno vita  a delle obbligazioni propter rem poste dalla legge a carico e a favore dei condomini dell’edificio e aventi ad oggetto “la prestazione delle spese per la conservazione dei beni esistenti nell’edificio, siano essi comuni o esclusivi.” Poiché il lastrico, o la terrazza a livello, di uso o proprietà esclusiva svolge anche funzione di copertura, alla sua manutenzione debbono provvedere, secondo la Suprema Corte, tutti i condomini in concorso col proprietario esclusivo. Con la conseguenza che per i danni cagionati all’appartamento sottostante, non dipendenti da fatto imputabile al solo utilizzatore,   rispondono tutti gli obbligati inadempienti all’obbligo di conservazione.  Secondo tale sentenza pertanto il risarcimento del danno integra una responsabilità ex art. 1218 c.c. e non  ex art. 2051 c.c.

La suddetta sentenza, tuttavia, non ha uniformato la giurisprudenza successiva. Infatti altre pronunce della Suprema Corte (esemplificativamente Cass. 6376/06;  642/03; 15131/01; 7727/00) hanno espresso indirizzi difformi, richiamando l’applicazione dell’art. 2051 c.c. 

 La questione giuridica, inoltre, si è arricchita di ulteriori orientamenti giurisprudenziali (Cass. 15 aprile 2010 n. 9084), i quali hanno  distinto tra danni conseguenti alla vetustà del lastrico per i quali si applica l’art. 1126 del codice civile, dai danni conseguenti a difetti originari di progettazione  o di esecuzione dell’opera indebitamente tollerati dal singolo proprietario, rispetto ai quali il referente normativo è l’art. 2051 c.c., e dei quali risponde unicamente il proprietario del lastrico solare o il titolare del diritto d’uso.

La Seconda Sezione ha condiviso gli orientamenti critici nei confronti dei principi di diritto espressi dalle Sezioni Unite del 1997. Per tali ragioni ha sottoposto al Primo Presidente l’opportunità di devolvere alle Sezioni Unite la seguente questione giuridica: i casi di danni da infiltrazioni provenienti da lastrico solare di proprietà o uso esclusivo configurano una responsabilità aquiliana ex art. 2051 c.c., “la quale deve essere scrutinata secondo le rispettive colpe dei condomini e, in caso di responsabilità condominiale, secondo i criteri millesimali” o rappresentano un inadempimento di un’obbligazione ex art. 1126 c.c.