“Considerazioni sulla inapplicabilità degli artt. 1 e 2 l. N. 431/1998. Ai contratti di locazione di immobili per uso abitativo richiamanti. L’art. 11 l. 359/1992 e rinnovatisi dopo il 15 dicembre 1998”.

Premessa

La locazione di immobili urbani ad uso abitativo ? stata negli ultimi anni soggetta a numerosi interventi normativi tutti volti a disciplinare un rapporto contrattuale delicato in quanto interessa una larghissima utenza ed un bene della vita essenziale quale, appunto, l?abitazione.

Tra le tante norme, un ruolo cardine hanno avuto sicuramente le leggi 27 luglio 1978 n. 392, 8 agosto 1992 n. 359 ed infine la legge 9 dicembre 1998 n. 431 che ? attualmente la normativa di riferimento vigente.

Il rapporto di locazione di immobili ad uso abitativo ha una caratteristica peculiare, ovvero la sua durata minima prestabilita dalla legge, attualmente fissata in 4 anni ex art. 2 l. n. 431/1998, rinnovabili tacitamente nel caso in cui il locatore non invii formale disdetta nei modi e termini di legge ovvero mediante plico raccomandato almeno 6 mesi prima della scadenza contrattuale.

Tale peculiarit? e la circostanza che il soggetto che intende locare un immobile evidentemente non ha necessit? di utilizzarlo per se stesso, conducono alla conseguenza frequente di rapporti locatizi che si rinnovano tacitamente di volta in volta venendo ad assumere, in sostanza, una durata ultradecennale.

Proprio in considerazione di questa eventualit?, ? ben possibile che un contratto sorto sotto la vigenza della legge n. 392 del 1978 o n. 359 del 1992 si sia protratto fino all?entrata in vigore della legge n. 431 del 1998 che ha interamente ridisciplinato le locazioni di immobili ad uso abitativo, ponendo dunque problemi circa la sopravvivenza delle precedenti normative e soprattutto le modalit? ed i termini di rinnovo dei contratti in scadenza successivamente all?entrata in vigore della stessa.

QUAESTIO

Il sig. Tizio (locatore) stipula con il sig. Caio (conduttore) un contratto di locazione di un immobile urbano ad uso abitativo in data 01.07.1996. Tale contratto ricade naturalmente nella disciplina vigente della l. n. 392/1978 ma entrambe le parti richiamano espressamente tra le pattuizioni contrattuali l?art. 11 della legge n. 392/1992 in base al quale rinunciano alla applicazione dell?equo canone e Tizio rinuncia espressamente alla facolt? di disdetta del contratto de quo alla prima scadenza contrattuale.

Il contratto si rinnova dunque automaticamente alla data del 01.07.2000 per effetto dell?art. 11 l. n. 392/1992 e scade definitivamente in data 30.06.2004 cio? alla seconda scadenza contrattuale. Per tale data Tizio, non intendendo protrarre oltre il rapporto locatizio, invia a Caio regolare disdetta nei termini di legge ex art. 3 l. n. 392/1978 (ovvero sei mesi prima del 30.06.2004) e successivamente ricorre al Tribunale con licenza per finita locazione al fine di ottenere il titolo esecutivo per il rilascio dell?immobile alla scadenza contrattualmente prevista.

In sede di udienza di convalida della licenza per finita locazione, Caio compare eccependo il difetto della disdetta in quanto non qualificata, ovvero non sorretta dai motivi previsti dall?art. 2 l. n. 431/1998. Secondo la tesi prospettata da Caio, infatti, il contratto di locazione sarebbe transitato automaticamente nella disciplina della legge n. 431/1998 per effetto dell?art. 1 della stessa legge il quale prevede che i contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, sono stipulati o rinnovati, successivamente alla data di entrata in vigore della presente legge, ai sensi dei commi 1 e 3 dell’articolo 2.

L?art. 2? comma 1 appena citato, a sua volta, dispone che le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’articolo 3, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalit? di cui al medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intender? scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto ? rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.

Dunque, secondo la tesi sostenuta da Caio, la disdetta di Tizio, non essendo sorretta dalle predette motivazioni (il cui elenco deve considerarsi tassativo), ? improduttiva di effetti e conseguentemente il contratto si sarebbe rinnovato di ulteriori quattro anni ex art. 2 l. 431/1998.

Quid iuris?

DIRITTO

Ai fini di un esatto inquadramento della questione, ? opportuno preliminarmente richiamare le norme appena citate per comprenderne il contenuto e, successivamente, verificare il modo in cui le stesse si compongono tra loro.

L?art. 1 della legge n. 392/1978 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani) dispone che la durata della locazione avente per oggetto immobili urbani per uso abitazione non pu? essere inferiore a quattro anni. Se le parti hanno determinato una durata inferiore o hanno convenuto una locazione senza determinazione di tempo la durata si intende convenuta per quattro anni.

L?art. 11 comma 2 della legge 359/1992 prevede che nei contratti di locazione relativi ad immobili non compresi fra quelli di cui al comma 1, stipulati o rinnovati successivamente alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, le parti, con l’assistenza delle organizzazioni della propriet? edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale, tramite le loro organizzazioni provinciali, possono stipulare accordi in deroga alle norme della citata legge n. 392 del 1978. La disposizione si applica per i contratti ad uso abitativo limitatamente ai casi in cui il locatore rinunzi alla facolt? di disdettare i contratti alla prima scadenza a meno che egli intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui, rispettivamente, agli articoli 29 e 59 della citata legge n. 392 del 1978. Resta ferma l’applicazione, per i contratti indicati nel presente comma, degli articoli 24 e 30 della citata legge n. 392 del 1978?.

L?art. 1 l. n. 431/1998, come visto, dispone che i contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, di seguito denominati ?contratti di locazione?, sono stipulati o rinnovati, successivamente alla data di entrata in vigore della presente legge, ai sensi dei commi 1 e 3 dell’articolo 2, mentre il richiamato comma 1 dell?art. 2 (il comma 3 non ha rilievo nella presente questione) le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’articolo 3, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalit? di cui al medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intender? scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto ? rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.

Il contratto di locazione de quo, dunque, anche se rinnovatosi tacitamente in data 01.07.2000 e quindi successivamente all?entrata in vigore della legge n. 431/1998, non rientra nella disciplina dettata da quest?ultima in quanto deve ritenersi, in base alla disciplina transitoria dettata dall?art. 2 ultimo comma della l. 431/1998, che al suddetto contratto di locazione si applichi, fino alla scadenza del secondo quadriennio, la disciplina dettata dall?art. 11 l. 359/1992.

Infatti, l?ultimo comma dell?art. 2 l. n. 431/1998 si applica a tutte le ipotesi in cui un contratto di locazione stipulato antecedentemente all?entrata in vigore della legge, si rinnovi tacitamente nella vigenza della nuova disciplina. Il riferimento alle ipotesi di rinnovazione tacita presuppone che? le parti abbiano entrambe la piena possibilit? di recedere dal contratto alla sua scadenza, situazione questa che non si verifica nel caso di scadenza del primo quadriennio di un contratto riconducibile alla categoria dei cosiddetti ?patti in deroga?, caratterizzata dalla rinuncia del locatore al recesso se non in presenza di motivi specificamente previsti dalla legge.

Quindi, onde individuare il momento in cui il contratto si rinnova tacitamente per rientrare nella disciplina della l. 431/1998, occorre fare riferimento alla scadenza del secondo quadriennio, quando cio? entrambe le parti possono esercitare pienamente il potere di recesso dal contratto. Per questa scadenza sussiste il diritto del locatore di recedere anche senza uno dei motivi di cui all?art. 29 l. n. 392/1978, applicandosi interamente la disciplina dettata dall?art. 11 l. 359/1992. (Trib. Vicenza 1.12.2003 est. Campo).

Tale orientamento ? stato tra l?altro confermato dalla Suprema Corte sez. III nella sentenza n. 12252/1993 secondo la quale ?nella legislazione vincolistica delle locazioni si ha una rinnovazione automatica onde la mancata opposizione alla prosecuzione ex lege del rapporto non ? indice di una volont? tacita di rinnovazione, ma configura un?acquiescenza ad una situazione normativa vincolante?.

Dunque il contratto transiterebbe nella legge n. 431/1998 solo se, alla prima scadenza contrattuale verificatasi dopo l?entrata in vigore di detta legge, il locatore abbia la concreta possibilit? di esercitare il recesso dal contratto di locazione e non si sia avvalso di tale facolt?.

Ed in termini ancora pi? chiari si esprime il Tribunale di Torino nella sentenza del 23.10.2002, secondo cui ?la durata dei contratti di locazione ad uso abitativo stipulati ante l. n. 431/1998 e successivamente rinnovati tacitamente ? di quattro anni e non di quattro pi? quattro come previsto dall?art. 2, comma 1, della legge citata?.

Del resto, se si dovesse ritenere il contratto de quo attratto nella disciplina della legge n. 431/1998 ex art. 2 comma 6 della setssa legge, il locatore si troverebbe a dover subire una durata contrattuale non prevista n? voluta della conclusione del contratto di locazione.

Il rapporto locatizio, infatti, secondo la tesi prospettata dall?intimato nella sua opposizione, sarebbe soggetto ad ulteriore proroga dal 01.07.2004 al 30.06.2008 per una durata complessiva di ben 12 anni (4+4+4) di gran lunga superiore a quella effettivamente voluta dalle parti al momento della stipulazione dello stesso, con gravissimo pregiudizio per il locatore che si vedrebbe leso nel proprio diritto di disposizione dell?immobile oltre che nella propria libert? contrattuale.

L?interpretazione dell?art. 2 comma 6 della legge n. 431/1998 cos? come prospettata dall?intimato, dunque, sancendo un?ingiusta compressione del diritto di disposizione dell?immobile va disattesa in quanto condurrebbe ad una aperta violazione dell?art. 832 c.c. per il quale ?il proprietario ha diritto di godere e di disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo?, nonch? dell?art. 42 della Costituzione che tutela la propriet? privata.

In conclusione, dunque, pu? affermarsi che qualora un contratto di locazione di immobile ad uso abitativo sorto anteriormente all?entrata in vigore della legge n. 431/1998 preveda l?espresso richiamo ai cosiddetti patti in deroga previsti e disciplinati dall?art. 11 della legge n. 359/1992, la disciplina applicabile al contratto permane quella prevista dalla legge n. 392/1978 e solo dopo la seconda scadenza contrattuale, il contratto, se tacitamente rinnovatosi, transita nella disciplina della legge n. 431/1998 con l?applicabilit? della durata contrattuale di 4+4 anni salvo le eccezioni ex art. 2 della stessa legge.?