Condominio: simulazione delle spese

Condominio e spese simulate

E’ dello scorso mese di maggio, l’ordinanza n.13234 con cui la Corte di Cassazione ha dichiarato la qualità di soggetto terzo in capo al condominio, nel caso di accordo simulato tra condomino ed ex amministratore.

Nel caso di specie, l’amministratore aveva rilasciato, in favore di uno dei condomini, delle quietanze di pagamento delle spese, in realtà mai sostenute. Il condominio, citato nell’ambito del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, proponeva quindi azione di simulazione assoluta.

Gli artt.1414 e ss. c.c., in relazione alla prova dell’accordo simulatorio, stabiliscono una disciplina diversa nel caso in cui la domanda sia proposta da una delle parti dell’accordo, ovvero da un soggetto terzo. In questa seconda ipotesi, ricorrente nel casus decisus, non c’è alcun limite ai mezzi di prova utilizzabili (art.1417 c.c.).

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Prova senza limiti per il condominio

L’ordinanza della Suprema Corte si basa sulla qualifica del contratto simulato in termini di inefficacia e non più di nullità, come sostenuto in passato; la simulazione infatti incide sugli effetti del contratto e non sulla sua validità. Ma, mentre tra le parti il negozio simulato è sempre inefficace, lo stesso non vale per i terzi. Occorre distinguere se si tratta di soggetti in buona o mala fede e se gli stessi siano o meno pregiudicati dal contratto.

In particolare, la legge non fornisce una nozione di terzo, la quale viene dunque delineata via via dalla giurisprudenza, attraverso la risoluzione dei casi specifici. A titolo di esempio, si ricordino le pronunce relative alle figure del coerede, del curatore fallimentare e del mandante.

Nel caso de quo, viene in rilievo proprio l’istituto del mandato: invero, l’amministratore opera in qualità di mandatario del condominio (si veda, a conferma, la Legge n.220/2012, che dispone l’applicabilità delle norme in materia di mandato, per quanto non disciplinato espressamente dall’art.1129 c.c.). Pertanto, il condominio che agisce con l’azione di simulazione, è da considerarsi terzo ai fini della prova in giudizio.

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