Condominio, quando a pagare sono i singoli condomini

Una società creditrice nei confronti di un condominio può agire per il rimborso contro i singoli condomini, e anche contro solo alcuni di essi: a dimostrare di dover pagare una cifra minore di quella indicata, proporzionalmente alla propria quota millesimale, dovranno essere i condomini stessi. Questo quanto stabilito da un’interessantissima sentenza della Corte di Cassazione, che con la decisione numero 22856 del 29 settembre 2017 ha accolto il ricorso della società creditrice.

 

Come fare se la quota richiesta è più alta?

Il caso giunto all’attenzione della Cassazione è particolarmente indicativo. Una società che aveva vinto una gara d’appalto per effettuare dei lavori all’interno di un condominio aveva poi notificato, a compito ultimato, atto di precetto di pagamento nei confronti di alcuni condomini dello stabile. Tali condomini si erano rifiutati di pagare il “conto” di oltre 15mila euro e avevano fatto ricorso per vie giudiziarie. Sia il tribunale di primo grado che la Corte d’Appello avevano dato loro ragione.

Causa delle rimostranze dei condomini era il fatto che la loro quota millesimale nello stabile era inferiore a quella conteggiata per il pagamento della somma alla società. Ed effettivamente il tribunale di secondo grado ha ritenuto onere del creditore intimante provare l’esatta quota di partecipazione di ciascun creditore; in mancanza di tale prova, ha dichiarato inefficace l’atto di precetto.

 

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L’onere della prova spetta al condomino

Non così la Cassazione. La Suprema Corte, dopo aver stabilito che il decreto ingiuntivo è stato richiesto e ottenuto nei confronti del solo condominio e non dei singoli condomini, ha decretato che il precetto di pagamento della società è comunque valido. Compito del creditore era semplicemente quello di notificare preventivamente il titolo al condomino, mentre per la rispettiva quota millesimale è sufficiente una mera allegazione. Dovrà essere il condomino stesso, se riterrà il pagamento richiesto troppo alto rispetto alla sua quota, a dimostrare l’esatta misura dei millesimi di sua proprietà.

Rileva la Cassazione che “va certamente escluso” che il creditore del condominio “debba instaurare e coltivare una serie di distinte procedure esecutive contro ciascun singolo condomino” e chi sia “onerato della prova della misura della quota millesimale spettante”.

Quando si può proporre opposizione?

Dunque, il singolo condomino a cui è stato intimato il pagamento di una somma troppo alta può proporre opposizione in soli due modi. Nel primo caso, può rilevare di non essere affatto un condomino dello stabile; in tal caso, spetterà al creditore provare che il debitore abiti effettivamente nell’immobile. Nel secondo caso, il condomino può provare che la sua quota millesimale sia inferiore a quella indicata dal creditore; dovrà però, come si è visto, provare quale sia esattamente la sua quota. Se ciò non avviene, come nel caso di specie, sarà costretto a pagare l’intera quota richiesta dalla società creditrice.

In assenza di prova, dunque, l’opposizione non potrà essere accolta e l’atto di precetto resterà efficace per intero.