Condominio: invalidità delibera assembleare per voto illegittimo

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riferimenti normativi: art.  67 disp. att. c.c.
precedenti giurisprudenziali: Trib. Roma, Sentenza del 13/05/2019, n. 9889

1. La vicenda: la delibera assembleare

Un condomino conveniva in giudizio il condominio, in persona del suo amministratore, chiedendo l’annullamento di una delibera assembleare, avente ad oggetto una serie di decisioni rilevanti per la gestione dell’edificio, tra cui la riqualificazione del fabbricato ai sensi del D.L. 34/2020, l’affidamento dei lavori, la nomina dell’amministratore e di un professionista incaricato di svolgere verifiche tecniche.
Prima di procedere con l’azione giudiziaria, l’attore esperiva regolarmente il procedimento di mediazione, depositando la documentazione che attestava l’avveramento della condizione di procedibilità, ma l’incontro si concludeva con esito negativo. Con l’atto di citazione, l’attore formalizzava l’impugnazione della delibera, deducendone la nullità per una serie di vizi sostanziali e procedurali. In primo luogo, rilevava la mancata indicazione del luogo di svolgimento dell’assemblea, elemento che riteneva essenziale ai fini della validità della convocazione. In secondo luogo, contestava la legittimità della partecipazione dell’amministratore in qualità di delegato di sette condomini, per un totale di 141,82 millesimi, in violazione dell’art. 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile. A ciò aggiungeva la mancata indicazione, nel verbale, dei nominativi e dei millesimi dei votanti per ciascun punto all’ordine del giorno, circostanza che, a suo avviso, impediva di verificare la regolarità delle maggioranze. Infine, eccepiva la nullità della conferma dell’amministratore, ritenuta in contrasto con quanto previsto dall’art. 1130 c.c., in quanto non preceduta da una corretta valutazione dell’operato e delle condizioni di gestione. Tutti questi elementi, secondo l’attore, concorrevano a rendere invalida la delibera impugnata. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni., disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon.

2. La questione

La partecipazione dell’amministratore con delega al voto costituisce un vizio procedurale che incide sulla regolare formazione della volontà assembleare?

3. La soluzione

In via preliminare, il Tribunale ha rilevato che l’impugnazione della delibera da parte dell’attore è stata proposta nei termini previsti dall’art. 1137 c.c., trattandosi di contestazioni che rientrano nell’ambito dell’annullabilità.
Nel merito lo stesso Tribunale ha osservato che la delibera impugnata è viziata per palese contrasto con il disposto dell’art 67 disp. att. c.c., comma 5. In particolare il giudice campano ha notato che la delibera con il voto dell’amministratore a ciò delegato da altro condomino, come nel caso in esame, è affetta da un vizio formale e, in quanto tale, annullabile, senza necessità di dover dimostrare l’eventuale conflitto di interessi. Come ha notato il giudicante nel caso in esame tale conflitto è addirittura palese, atteso che dalla delibera versata in atti è emerso che l’amministratore ha anche partecipato alla decisione circa la sua riconferma nel ruolo gestorio. Le ulteriori doglianze sollevate sono state assorbite dalla decisone sulla doglianza principale.

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4. Le riflessioni conclusive

L’articolo 67 disp. att. c.c., 5 comma, vieta espressamente all’amministratore di ricevere deleghe da parte dei condomini per partecipare in loro vece alla assemblea in quanto la norma recita testualmente “all’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea”.
Tale disposizione è stata introdotta in seguito alla riforma del 2012 ed è diretta alla esigenza di scongiurare conflitti di interessi, favorendo la partecipazione personale dei condomini alla assemblea. In altre parole la delibera assembleare approvata con il voto dell’amministratore che ha ricevuto delega da un condomino, compromette la neutralità e l’imparzialità della sua funzione. Come ha chiarito la sentenza in commento la norma, infatti, tende ad evitare che l’amministratore, quale organo istituzionale chiamato a tenere la contabilità, ad eseguire le deliberazioni, ad erogare le spese ed a manutenere le parti comuni, possa trovarsi anche solo potenzialmente in una situazione di conflitto, votando nelle medesime assemblee che dovrebbero controllarlo ed alle quali dovrebbe rispondere del proprio operato. Il divieto previsto dall’art. 67 disp. att. c.c., comma 5, è espressamente qualificato come inderogabile dall’art. 72 delle medesime disposizioni. Di conseguenza il divieto di conferire deleghe all’amministratore per la partecipazione alle assemblee condominiali assume carattere assoluto e non può essere superato, neppure mediante clausole difformi contenute nel regolamento condominiale, anche se di natura contrattuale. In ogni caso il divieto assoluto di delega vale anche quando l’amministratore è condomino del caseggiato che gestisce, poiché non si comprenderebbe affatto per quale motivo il possesso accidentale, anche di una tale qualità, risulti idoneo a rimuovere, in capo all’amministratore medesimo, le ragioni di incompatibilità e di “prevenzione” (Trib. Palermo 15 ottobre 2024, n. 4942).

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