Condominio che si appropria del sottosuolo comune

Non è lecito il comportamento del condominio che si appropria di una porzione del sottosuolo comune sul quale insiste l’edificio
riferimenti normativi: art. 1117 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass., sez. II, Sentenza n. 11667 del 05/06/2015
Corte di Cassazione – sez. II – sentenza n. 1561 del 19-01-2023

1. La vicenda

Un condominio citava in giudizio un condomino che si era appropriato di una porzione del sottosuolo condominiale. In particolare il convenuto era arrivato a realizzare un locale interrato mediante scavo nel sottosuolo dell’edificio condominiale. Il condomino, però, sosteneva che l’operazione in questione era avvenuta sulla base di regolare licenza edilizia. Il Tribunale condannava il convenuto a rimuovere le opere realizzate nel sottosuolo del condominio ed a ripristinare lo stato dei luoghi anteriore all’esecuzione dei predetti interventi. Rigettava, invece, la domanda di risarcimento del danno arrecato alle strutture dello stabile. La Corte di Appello confermava la decisione di prima istanza. I giudici di secondo grado affermavano che il convenuto non aveva documentato l’esistenza di un titolo contrario, idoneo a vincere la presunzione di condominialità del sottosuolo prevista dall’art. 1117 c.c.; inoltre notavano che la realizzazione di un locale interrato mediante scavo nel sottosuolo dell’edificio condominiale non era avvenuta sulla base di un accordo con tutti gli altri partecipanti al condominio; di fronte ad una condotta sostanzialmente appropriativa di una parte di un bene comune gli stessi giudici di secondo grado escludevano poi che si potesse configurare un uso più intenso della cosa comune, ammesso dall’art. 1102 c.c; in ogni caso non ritenevano che sussistessero, in concreto, i presupposti per il riconoscimento dell’usucapione del locale oggetto di causa, in considerazione della natura non pubblica, ed anzi sostanzialmente clandestina, del possesso; infine i giudici di secondo grado evidenziavano che il locale interrato era stato poi oggetto di ordinanza di demolizione in quanto il condominio aveva segnalato alla P.A. l’intervenuta realizzazione dello spazio interrato. Il condomino ricorreva in cassazione. A sostegno delle sue ragioni faceva presente, tra l’altro, che i proprietari della colonna interessata dall’edificazione avevano prestato il loro tacito consenso alla realizzazione del nuovo locale. Inoltre evidenziava che i lavori eseguiti –come certificato anche dal C.T.U. nominato in corso di causa– non avevano causato alcun danno alle strutture dell’edificio. In ogni caso il ricorrente trovava ingiusto il rigetto dell’eccezione riconvenzionale di usucapione dei beni controversi, dei quali egli aveva acquisito il possesso non in modo clandestino, bensì pubblicamente, avendo provveduto a chiedere regolare licenza per la realizzazione degli interventi nel sottosuolo dell’edificio.

2. La questione

Un condomino può, senza il consenso di tutti altri partecipanti al condomino, procedere ad escavazioni in profondità del sottosuolo per ricavarne nuovi locali od ingrandire quelli preesistenti?

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3. La soluzione

La Cassazione ha dato torto al condomino. Secondo i giudici supremi la Corte ha correttamente tenuto conto del principio secondo cui la zona esistente in profondità al di sotto dell’area superficiaria, che è alla base dell’edificio, in mancanza di un titolo che ne attribuisca ad alcuno di essi la proprietà esclusiva, rientra per presunzione in quella comune tra i condomini. La Cassazione, quindi, ha ricordato che nessun condomino può appropriarsi di porzioni del sottosuolo. Allo stesso modo i giudici supremi hanno ritenuto condivisibile la parte della motivazione della sentenza di secondo grado che ha escluso la natura pubblica del possesso, e dunque la sua rilevanza ai fini dell’acquisto della proprietà per usucapione. Infatti, come sottolinea la Cassazione, il ricorrente aveva realizzato lo scavo senza alcuna autorizzazione degli altri partecipanti al condominio e lo aveva utilizzato clandestinamente.  

4. Le soluzioni conclusive

La sentenza in commento ha messo in rilievo che il sottosuolo, costituito dalla zona esistente in profondità al disotto dell’area superficiaria che è alla base dell’edificio, seppure non menzionato dall’art. 1117 c.c., va considerato di proprietà condominiale in mancanza di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini. Pertanto, nessun condomino può, senza il consenso degli altri partecipanti alla comunione, procedere all’escavazione in profondità del sottosuolo per ricavarne nuovi locali o per ingrandire quelli preesistenti, in quanto, attraendo la cosa comune nell’orbita della sua disponibilità esclusiva, verrebbe a ledere il diritto di proprietà degli altri partecipanti su una parte comune dell’edificio, privandoli dell’uso e del godimento ad essa pertinenti (Cass. civ., Sez. II, 30/03/2016, n. 6154). Tuttavia merita di essere ricordato che il singolo condomino può invece porre nel sottosuolo tubature per lo scarico fognario e l’allacciamento del gas a vantaggio della propria unità immobiliare, trattandosi di un uso conforme all’art. 1102 c.c., in quanto non limita, né condiziona, l’analogo uso degli altri comunisti.
Allo stesso modo può utilizzare per una modesta profondità lo spazio esistente al di sotto della superficie sulla quale poggia il piano terreno di sua proprietà, al fine di rinforzarne la struttura e di impiantarvi un macchinario. Non è illegittimo neppure realizzare opere di consolidamento e rafforzamento del piano di calpestio con massicciata più profonda, e perfino con creazione di camere isolanti, in relazione alla struttura, funzione e destinazione del vano.