I ponteggi in condominio: alcuni aspetti critici

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

In questo periodo, anche per effetto delle importanti agevolazioni fiscali previste dal Legislatore (superbonus 110 %, bonus facciate, ecc.), è frequente che, in ambito condominiale, siano installati i necessari ponteggi. A proposito di tali strutture sembra utile mettere in rilievo alcuni particolari aspetti critici che spesso le collettività condominiali devono affrontare.

Il ponteggio può essere un pericolo occulto?

Recentemente un giudice di merito è stato chiamato a decidere se il palo di un ponteggio applicato lungo la facciata di un edificio condominiale possa costituire o meno pericolo occulto per i passanti; la vicenda ha preso l’avvio quanto un cliente di un’attività commerciale, posta all’interno dell’edificio condominiale, ha subito un infortunio battendo il volto contro un palo di un’impalcatura installato per l’esecuzione di lavori di ristrutturazione in atto presso il caseggiato. In tal caso, è frequente che l’infortunato richieda un risarcimento danni all’impresa e/o al condominio. Tuttavia, la responsabilità ex art. 2051 c.c. ha natura obiettiva ed è configurabile ove il presunto danneggiato provi il nesso causale tra la cosa in custodia e l’evento dannoso, indipendentemente dalla pericolosità attuale o potenziale del bene e senza che possa assumere alcun rilievo in sé l’eventuale violazione di un obbligo di vigilanza da parte del custode. Fermo l’esatto bilanciamento dell’onere della prova, risulta sempre lecito dubitare che il palo di un ponteggio costituisca in sé un “pericolo” degno di essere censurato con un titolo di responsabilità in capo al condominio o all’impresa. In altre parole – come è stato recentemente precisato – il palo di un ponteggio, ancorché non segnalato, è perfettamente visibile e schivabile apprestando le elementari regole cautelari che si impongono agli utenti della strada. In tal caso, quindi, in relazione alla responsabilità ex art. 2051 c.c., il fatto colposo del danneggiato non è stato certamente idoneo da solo ad interrompere il nesso eziologico fra la res in custodia ed il danno, soprattutto se nessuno degli innumerevoli avventori del locale commerciale, in cui si è recato il danneggiato, abbiano mai subito o corso il rischio di subire un infortunio in ragione del palo ed il fatto si è verificato in pieno giorno.  (Trib. Palermo, 1 aprile 2021 n. 1434).

L’abbandono dei ponteggi

Non è raro che, dopo l’esecuzione dei lavori condominiali o a seguito della risoluzione del contratto d’appalto per l’inadempimento dell’impresa, i ponteggi vengano abbandonati creando disagio alla collettività condominiale.

In tale ipotesi, qualora vi siano i presupposti richiesti dalla legge, si può chiedere un provvedimento d’urgenza ex art. 700 c.p.c.

In particolare, qualora risulti con tutta evidenza che l’impresa sia stata regolarmente saldata o il contratto sia stato legittimamente risolto per inadempimento dell’appaltatore e il condominio abbia ripetutamente sollecitato lo smontaggio della struttura, non si dovrebbe mettere in discussione la sussistenza del requisito del fumus boni juris.

Non dovrebbero porsi problemi neppure per quanto riguarda il periculum in mora, considerando che l’art. 700 c.p.c. può essere usato in presenza di diritti a contenuto patrimoniale ma a funzione non patrimoniale.

In questi casi, la situazione soggettiva fatta valere, ancorché a contenuto patrimoniale, assolve al soddisfacimento di esigenze non patrimoniali.

Di conseguenza, è pienamente legittimo richiedere con urgenza un provvedimento ex art. 700 c.p.c. che ordini all’impresa di procedere all’immediato smontaggio dei ponteggi, anche tramite ditta specializzata, astenendosi da compiere attività volte ad ostacolare lo smantellamento del cantiere.

È certamente meritevole di tutela, infatti, la perdita del libero godimento di uno spazio comune, il fondato timore di furti, la possibilità di arrecare danni ai singoli condomini o ai fruitori della pubblica via sulla quale i materiali sono stati abbandonati.

Ponteggi e pubblicità

È possibile che il condominio, al fine di finanziare l’esecuzione dei lavori alle parti comuni, consenta a terzi la possibilità di utilizzare i ponteggi per l’esposizione di messaggi pubblicitari temporanei.

Tuttavia, se tale pubblicità viene collocata sulle mantovane volte ad evitare la caduta di detriti sulla sede stradale, il condominio non è costretto a pagare, magari con maggiorazioni, la tassa per l’occupazione del suolo pubblico.

Infatti, la potestà impositiva comunale è legata all’utilizzo del suolo pubblico, restando escluse da tale onere fattispecie che, per le particolari modalità, non incidono sull’uso pubblico.

In altre parole, anche se vi sono teli pubblicitari, la previsione del pagamento del canone per la proiezione di una mantovana su suolo pubblico è certamente illegittima quanto lo spazio di proprietà pubblica (o comunque destinato ad uso pubblico) non sia sottratto alla sua destinazione naturale e non vi sia intralcio al passaggio pedonale, alla circolazione dei veicoli o, comunque, all’utilizzo della collettività (Tar Campania 4 aprile 2017, n.1817).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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