Comunione: le diverse tipologie presenti nel codice civile

Comunione: le diverse tipologie

Alessandra Concas Referente Aree Diritto Civile, Commerciale e Fallimentare e Diritto di Famiglia

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I tipi di comunione sono tre.

La  comunione volontaria, che si instaura quando due o più persone decidono di acquistare in comune lo stesso bene e di dividerlo in quote ideali tra loro.

Esempio:

Tizio e Caio sono amici e decidono di comprare una casa da ristrutturare per procedere alla separazione delle rispettive quote non appena avranno ricavato due unità immobiliari, accatastandole separatamente.

Un altro tipi è la comunione legale tra coniugi, che si ha quando due persone si sposano e dichiarano di non volere scegliere la separazione dei beni.

In questo modo gli acquisti effettuati dopo il matrimonio cadono nella comunione e si considerano in comproprietà tra marito e moglie.

A differenza della precedente questa comunione non si può sciogliere se non con la separazione dei beni.

Il terzo tipo è la comunione ereditaria che si ha quando lo stesso bene va a più eredi che ne diventano comproprietari per singole quote.

Si ha attraverso testamento.

Esiste un altro particolare tipo di comproprietà disciplinato da norme diverse.

Si forma in condominio sulle cosiddette parti comuni dell’edificio.

Anche questa forma di comproprietà si può mai sciogliere.

La comunione volontaria

La comunione volontaria oppure ordinaria si ha quando due o più soggetti decidono in accordo tra loro di acquistare lo stesso bene e di condividerne la proprietà.

Decidono prima la misura di ognuna delle due quote.

La quota è sulla complessiva proprietà indivisa dell’immobile e non su una specifica parte dello stesso.

Nessuno dei due comproprietari potrà rivendicare l’utilizzo esclusivo di una sezione della casa. salvo diverso accordo, e ognuno dei due potrà utilizzare l’intero bene consentendo all’altro di fare lo stesso.

Esempio:

Se Sempronio e Mevio decidono di comprare una casa, ognuno avrà il diritto di utilizzare ogni singola stanza, l’ingresso, le scale, e altro senza impedire all’altro di esercitare lo stesso diritto.

Ogni comproprietario è libero di cedere la sua quota di comproprietà.

Lo può fare con una vendita, una donazione o con un testamento.

Si può anche decidere di sottoscrivere un accordo che vieti la cessione della singola quota.

Si può sempre chiedere la divisione della comproprietà, vale a dire lo scioglimento della comunione, e può succedere se non si va più d’accordo.

In caso di cessione della quota, agli altri comproprietari non spetta il diritto di prelazione.

La comunione legale tra i coniugi

La seconda ipotesi di casa in comunione si ha quando marito e moglie, che non si siano sposati in regime di separazione dei beni, acquistino l’immobile dopo le nozze.

Se l’acquisto è avvenuto prima del matrimonio non cade in comunione.

Esempio:

Il marito, prima delle nozze, se acquista una casa resta il proprietario esclusivo.

Non cadono in comunione gli immobili acquisti, anche dopo il matrimonio, attraverso donazione o testamento.

Esempio:

Se dopo il matrimonio muore il padre della sposa e le lascia la casa, la stessa non entra in comunione.

Lo stesso vale se la moglie ne diventa beneficiaria a seguito di un regalo ricevuto dai genitori.

L’immobile acquistato durante il matrimonio da uno dei coniugi, senza il consenso dell’altro all’acquisto separato, rientra nella comunione anche quando dai registri immobiliari risulta intestato  a uno dei coniugi.

A differenza di quello che si verifica con la comunione volontaria, ognuno dei coniuge non può vendere o cedere la sua quota della casa, che resta in comunione sino a quando la coppia resta sposata.

La comunione si scioglie se uno dei due coniugi muore o se la coppia si separa o divorzia.

Nonostante questo i coniugi possono procedere a una separazione volontaria del bene escludendolo dalla comunione e dividendolo in natura oppure vendendolo e dividendo il ricavato.

Questo può avvenire esclusivamente con il consenso di entrambi.

Esempio:

Se uno dei coniugi acquista un immobile durante il matrimonio e lo stesso ricade nella comunione legale, sino a quando resta la comunione l’immobile può essere ceduto esclusivamente in modo integrale e con il consenso di entrambi i coniugi, non essendo ammessa la cessione di una quota.

Se l’immobile viene venduto senza il consenso di uno dei coniugi, lo stesso può chiedere l’annullamento del contratto di compravendita.

La comunione ereditaria

La comunione tra coeredi detta anche comunione ereditaria, si verifica quando, a seguito della morte del precedente proprietario, allo stesso succedono due o più persone.

Tra i coeredi si instaura in automatico una comunione, vale a dire una comproprietà sullo stesso bene.

Anche in questo caso, come nelle altre due forme di comunione, la proprietà è esclusivamente su una quota ideale del bene e non su una specifica parte dello stesso.

La comunione ereditaria si apre con l’apertura della successione e finisce in caso di divisione del bene.

La divisione può essere effettuata di comune accordo tra i comproprietari, d esempio con divisione in natura del bene, oppure se non sia possibile, con la cessione dell’intera proprietà a uno dei comproprietari e liquidazione delle altre quote in denaro, oppure con la vendita dell’intero bene e la  divisione del denaro tra i comproprietari,  oppure su richiesta al tribunale, con la cosiddetta divisione giudiziale.

Il singolo comproprietario può utilizzare la cosa comune, senza impedire agli altri partecipanti di farne lo stesso utilizzo, secondo il loro diritto e senza alterare la destinazione.

In caso di disaccordo sull’utilizzo, si può chiedere al giudice di decidere.

A differenza della comunione ordinaria, nella quale ognuno dei comproprietari può liberamente cedere la sua parte di comunione, il coerede non può disporre della quota di comproprietà.

Ai coeredi viene riconosciuto il diritto di prelazione, che prende il nome di retratto successorio, con la conseguenza che il coerede che vuole vendere a un estraneo la sua quota della casa in comproprietà, oppure una parte di essa, deve prima notificare la proposta di vendita, indicandone il prezzo, agli altri coeredi.

A loro spetta il diritto di prelazione da esercitare entro due mesi dall’ultima delle notificazioni.

In mancanza della notificazione, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dall’acquirente e da ogni successivo avente causa, sino quando dura lo stato di comunione ereditaria.

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