La disciplina della comunione: come funziona e quali sono le regole
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La comunione, in che cosa consiste e che cosa comporta

Alessandra Concas Referente Aree Diritto Civile, Commerciale e Fallimentare e Diritto di Famiglia

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Quando più soggetti risultano essere titolari di un diritto di proprietà sulla stessa cosa, si parla di comunione.

Oltre che della proprietà, si può trattare di una servitù di passaggio, di un diritto di superficie, del diritto di abitazione, essendo la comunione quello che comunemente e impropriamente viene chiamato comproprietà, dove i comproprietari si chiamano comunisti.

Ogni comunista è titolare di una percentuale sull’intero bene e non di una porzione del bene fisicamente individuata.

Ad esempio, se una casa è in comunione tra cinque persone non si può dire che ognuno abbia una camera, ma ciascuno ha il 55% delle camere.

Il diritto di ogni comunista è di utilizzare il bene nella sua interezza in qualsiasi momento, con l’unico divieto di non modificarne la destinazione senza il consenso degli altri comproprietari e di non impedire agli altri di fare lo stesso utilizzo.

Ad esempio,in una casa in comunione, il comunista non può cambiare la serratura , oppure non può impedire agli altri di abitarla insieme a lui nello stesso momento.

Esistono diverse ragioni per le quali può nascere la comunione.

Il caso più comune è quello nel quale più amici o parenti acquistano insieme lo stesso bene e lo cointestano.

Può essere una casa, un’auto, un conto corrente, un computer, un telefono o qualsiasi altro oggetto. Non c’è un limite di valore al di sotto del quale non sia possibile parlare di comunione.

In simili casi parla di comunione volontaria.

Se le parti lo vogliono possono sempre procedere alla divisione del bene in comunione.

Lo possono fare di comune accordo o su ricorso al giudice.

Se il bene non è divisibile in natura, andrà venduto e i comunisti si potranno spartire il denaro ricavato con la vendita.

La comunione può nascere anche a seguito di fatti involontari, e in simili casi si avrà la cosiddetta comunione incidentale.

Ad esempio due fratelli che ereditano la stessa casa dei genitori e ne diventano comproprietarieal 50% ciascuno.

Anche in questo caso la divisione della comunione segue le stese regole della comunione volontaria.

Si parla di comunione forzosa, quando la stessa nasce dalla legge.

A esempio il muro che divide due terreni posto sulla linea di confine, oppure il condominio dove i proprietari dei singoli appartamenti hanno diritti sulle scale, sul portone, sul solaio, sul terrazzo e sulle altre parti comuni.

Dalla comunione forzosa non ci si può sciogliere unilateralmente e questo comporta che non si può evitare di contribuire alle spese per il mantenimento delle parti comuni.

Il funzionamento della comunione è disciplinato dal codice civile

Le quote dei comunisti si presumono uguali, salvo prova contraria, se si fosse contribuito con una somma maggiore all’acquisto del bene comune, sarebbe opportuno precisare nel contratto la diversa ripartizione delle quote per non rischiare che, in caso di contestazione, il giudice presuma che siano uguali.

Anche la cointestazione di un conto corrente crea una comunione, e viene considerata una donazione, ma è sempre consentito dimostrare che la scelta è di carattere opportunistico, per consentire al titolare di valersi di un altro soggetto per effettuare le operazioni allo sportello o al bancomat.

Ad esempio il marito che intesta il conto anche alla moglie per darle la possibilità di prelevare i soldi per le spese quotidiane, o l’anziano genitore che in cointesta il conto a un figlio per pagare le bollette e le tasse.

Ogni partecipante alla comunione può utilizzare la cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri comunisti di utilizzarla secondo il loro diritto.

È illecito fare schiamazzi nel cortile condominiale nelle ore del riposo degli altri condomini, ed è vietato occupare l’intera terrazza condominiale con oggetti che impediscano agli altri di fare lo stesso.

Ciascuno può vendere o donare la propria percentuale sul bene in comunione ma l’intero bene.

Può edere una quota, darla in ipoteca, o in usufrutto, e eer vendere la cosa nel suo insieme è necessario il consenso dei comunisti.

L’amministrazione della cosa comune spetta ai comunisti congiuntamente.

Le decisioni per gli atti di ordinaria amministrazione, come manutenzioni o riparazioni, devono essere prese a maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle quote e con la stessa maggioranza si può approvare un regolamento e nominare un amministratore. Per gli atti di straordinaria amministrazione ci deve essere l’approvazione della maggioranza dei partecipanti che rappresentino almeno due terzi del valore della cosa comune.

Ogni comunista può chiedere lo scioglimento della comunione in qualsiasi momento e anche se gli altri si oppongono. Si possono porre prima dei limiti alla reciproca facoltà di scioglimento della comunione ma il patto di restare in comunione non può durare più di dieci anni.

Quando si scioglie la comunione la visione della cosa comune dovrebbe essere fatta in natura, cioè dividendo il bene in modo che ciascuno possa utilizzare una parte,

Ad esempio, una villetta bifamiliare divisa tra due eredi o un conto corrente con divisione esatta del deposito, ma anche una serie di quadri.

Se la divisione non è possibile, si può assegnare l’intero a uno dei partecipanti il quale corrisponderà agli altri il valore delle rispettive quote.

Se ci sono discordanze deciderà il giudice, che di solito procederà alla vendita del bene con divisione del ricavato tra i comunisti.

In presenza di una quota molto superiore da parte di uno dei comunisti, il giudice potrebbe assegnare a costui la proprietà in natura del bene obbligandolo a liquidare gli altri comunisti.

La stessa soluzione si può adottare in presenza di un preuso da parte di un comunista.

La multiproprietà è una forma particolare di comunione volontaria.

Un edificio, di solito collocato in una località turistica, viene diviso in più appartamenti, e ognuno viene venduto a più persone che ne possono godere per un periodo fisso dell’anno, partecipando alle spese per i servizi condominiali.

Il diritto acquistato può essere liberamente trasferito agli altri per contratto.

 

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