Cedolare secca, dettate le istruzioni per l’esercizio dell’opzione

L’art. 3 D.Lgs. 23/2011, in vigore dal 7 aprile scorso, ha introdotto un nuovo regime facoltativo di tassazione dei redditi derivanti dalla locazione per finalità abitative degli immobili e delle relative pertinenze. La possibilità di optare per il regime facoltativo di imposizione è riservata alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate, che non agiscono nell’esercizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni. L’opzione comporta l’assoggettamento del canone di locazione ad una imposta operata nella forma della cedolare secca.

Nella circolare del 1° giugno 2011 n. 26/E, l’Agenzia delle Entrate ha dettato le istruzioni per l’applicazione del nuovo regime di tassazione.

In particolare, l’Agenzia ha chiarito che l’opzione per la cedolare secca può essere esercitata anche se il locatore abbia locato soltanto una o più porzioni dell’immobile abitativo, come nel caso di affitto stanze a studenti. In tal caso, però, il reddito ritraibile dalla contemporanea locazione di porzioni di un’unità abitativa, cui è attribuita un’unica rendita catastale, deve essere assoggettato allo stesso regime impositivo. Ciò sta significare che l’esercizio dell’opzione per il regime della cedolare secca per un contratto di locazione relativo a una porzione dell’unità abitativa vincola all’esercizio dell’opzione per il medesimo regime anche per il reddito derivante dalla contemporanea locazione di altre porzioni della stessa..

In caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione, l’opzione per il regime della cedolare secca deve essere esercitata entro il termine di versamento dell’imposta di registro, vale a dire entro 30 giorni dal momento della proroga tramite la presentazione del modello per la richiesta di registrazione degli atti e per gli adempimenti successivi (modello 69).

Qualora non sia stata esercitata l’opzione in sede di registrazione del contratto ovvero di proroga, è possibile accedere al regime della cedolare secca per le annualità successive, esercitando l’opzione entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno, vale a dire entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità .

Tale modalità deve essere osservata anche nel caso in cui il contribuente abbia corrisposto l’imposta dovuta per la registrazione del contratto in unica soluzione al momento della registrazione.

L’opzione per la cedolare secca, esercitata entro il termine di versamento dell’imposta di registro dovuta per le annualità successive, esclude l’applicazione dell’IRPEF e delle relative addizionali sul reddito fondiario, mentre le imposte di registro e bollo già versate non possono comunque essere oggetto di rimborso.

Un requisito importante per l’adesione alla tassazione sostitutiva è quello della preventiva comunicazione dell’opzione al conduttore. L’Agenzia chiarisce a tal proposito che la preventiva comunicazione con cui il locatore comunica al conduttore della scelta del regime sostitutivo e della conseguente rinuncia, per il periodo dell’opzione, a chiedere l’aggiornamento del canone, va fatta solo tramite lettera raccomandata. Non è possibile, quindi, utilizzare una raccomandata consegnata a mano, anche con ricevuta sottoscritta dal conduttore. Naturalmente nel caso di più conduttori, l’opzione va comunicata a ciascuno di essi. Inoltre la comunicazione va fatta prima di procedere alla registrazione del contratto ovvero prima del termine di versamento dell’imposta di registro per le annualità successive.