Assemblea supercondominio: senza rappresentante la delibera è annullabile

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riferimenti normativi: art. 67 disp. att. c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 20052 del 18/07/2025

1. La vicenda: l’assemblea del supercondominio e la delibera

L’attrice, proprietaria di un’unità immobiliare in un supercondominio, si rivolgeva al Tribunale contestando la legittimità di una delibera assembleare che riteneva viziata sia sotto il profilo formale sia sotto quello sostanziale. L’attrice, in primo luogo, sosteneva che l’assemblea era irregolarmente costituita, poiché in contrasto con gli articoli 5 e 7 del regolamento contrattuale secondo cui “ogni edificio del supercondominio debba avere un proprio amministratore e i relativi consultori, figure che avrebbero dovuto essere nominate e coinvolte nella gestione”.
L’attrice denunciava anche vizi sostanziali della delibera, richiamando l’art. 1130‑bis c.c. A parere della condomina, l’amministratore non aveva predisposto né il conto patrimoniale né il riepilogo finanziario richiesti dalla norma, né tantomeno una specifica analitica del proprio compenso. Il supercondominio richiamava l’art. 72 disp. att. c.c., sostenendo che, nei supercondomini, valgono esclusivamente le regole generali degli artt. 66 e 67 disp. att. c.c. in tema di convocazione e costituzione dell’assemblea. Di conseguenza, le previsioni del regolamento contrattuale richiamate dall’attore, come la nomina di un amministratore per ogni edificio o la presenza dei “consultori”, non incidevano sulla validità della convocazione né sulla regolare costituzione dell’assemblea.
Infine, il supercondominio respingeva anche le contestazioni relative ai vizi sostanziali della delibera. A parere del convenuto, la contabilità era stata tenuta correttamente, senza violazioni dell’art. 1130‑bis c.c., e non vi era alcuna irregolarità nei documenti contabili approvati dall’assemblea. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni., disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon. Il“Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. La questione: la delibera è nulla o annullabile?

In un supercondominio con più di sessanta partecipanti, la violazione delle regole sulla rappresentanza ex art. 67 disp. att. c.c. incide sulla validità delle deliberazioni assembleari, determinandone la nullità o integra un semplice vizio di annullabilità da far valere nei termini dell’art. 1137 c.c.?

3. La soluzione

Il Tribunale ha dato ragione al supercondominio. Il giudice ha ritenuto che il regolamento contrattuale del supercondominio, nella parte in cui stabilisce che l’assemblea debba essere composta dagli amministratori dei singoli edifici, assistiti da due consultori ciascuno, non sia conforme alla legge e, per questo, non possa essere applicato. Come ha ricordato il Tribunale, gli artt. 67 e 72 disp. att. c.c., stabiliscono un meccanismo preciso e inderogabile per la rappresentanza nei supercondomini con più di sessanta partecipanti. In questi complessi edilizi, per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore non sono gli amministratori a partecipare all’assemblea del supercondominio, ma i rappresentanti eletti dai condomini di ciascun edificio, con una specifica maggioranza assembleare. Dalla semplice lettura dell’ordine del giorno, è emerso che l’assemblea era stata chiamata a deliberare su temi tipici della gestione ordinaria del supercondominio: approvazione del consuntivo e del preventivo, nomina dell’amministratore, scelta dei consiglieri, determinazione dei ratei. Si trattava, quindi, di decisioni che spettavano esclusivamente all’assemblea del supercondominio regolarmente composta dai rappresentanti eletti dai singoli edifici. Secondo il Tribunale perciò l’assemblea non era validamente costituita e tutte le deliberazioni assunte sono state annullate per vizio di convocazione.

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4. Considerazioni conclusive

In materia di supercondominio, così come nel condominio “tradizionale”, non ogni irregolarità dell’assemblea comporta automaticamente la nullità della delibera. La nullità, infatti, è una categoria eccezionale, che la giurisprudenza riserva a ipotesi ben definite e particolarmente gravi: mancanza dei requisiti essenziali dell’atto deliberativo, oggetto illecito o impossibile, interventi su materie che esulano dalle competenze dell’assemblea o che incidono su diritti esclusivi dei singoli condomini.
Tutti gli altri vizi, anche se rilevanti, non travolgono la delibera in modo radicale, ma la rendono semplicemente annullabile. Ciò significa che la delibera resta valida ed efficace finché non venga impugnata nei termini previsti dall’art. 1137 c.c. (Cass. civ., Sez. Un., 07/03/2005, n. 4806).
In questa seconda categoria rientrano anche le irregolarità legate alla convocazione o alla composizione dell’assemblea del supercondominio. La mancata convocazione del rappresentante di uno dei condomini, o la sua mancata nomina nei complessi con più di sessanta partecipanti, non determina la nullità della delibera, ma solo la sua annullabilità. L’assemblea, dunque, non è inesistente né radicalmente invalida: è semplicemente affetta da un vizio procedurale che deve essere fatto valere tempestivamente. La sentenza in commento aderisce alla posizione della Cassazione che ha chiarito come, nei supercondomini con oltre sessanta condomini, la violazione dell’art. 67 disp. att. c.c., comma 3 (che impone a ciascun condominio di designare un proprio rappresentante) non incide sulla validità sostanziale della delibera, ma solo sulla regolarità della sua formazione. Di conseguenza, il vizio non determina nullità, ma comporta esclusivamente l’annullabilità della decisione, da far valere nei tempi e nei modi previsti dalla legge (Cass. civ., sez. II, 18/07/2025, n. 20052).

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