L’assemblea sana le irregolarità gestionali approvando il rendiconto?

La recente sentenza del Tribunale di Genova (6 ottobre 2025, n. 2244) affronta un tema di grande rilievo nella gestione condominiale: fino a che punto l’approvazione del rendiconto da parte dell’assemblea può valere come “sanatoria” delle irregolarità gestionali compiute dall’amministratore? Il caso, nato da gravi anomalie contabili e condotte illecite nella gestione dei fondi condominiali, offre l’occasione per chiarire i limiti del potere deliberativo dell’assemblea e ribadire la perdurante responsabilità dell’amministratore per gli atti contrari alla legge o al mandato. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon
riferimenti normativi: art.  1129 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Trib. Roma, Sentenza del 07/03/2022, n. 3580

1. La vicenda: l’assemblea approva il rendiconto

Nel giugno 2015, alcuni condomini venivano a conoscenza, tramite l’assemblea del palazzo adiacente, che il precedente amministratore aveva mostrato reticenza e scarsa collaborazione nel fornire chiarimenti sulla contabilità condominiale. Di conseguenza, si recavano presso il suo studio per ottenere la documentazione contabile. Dopo numerosi solleciti, ricevevano solo parte della documentazione relativa all’esercizio 2014/2015, inclusa una copia dell’estratto conto bancario. In ogni caso l’esame di tali documenti rivelava incongruenze significative rispetto al rendiconto presentato in assemblea, con movimenti bancari inverosimili e non corrispondenti alle spese effettive. A fronte di queste irregolarità, i condomini chiedevano, senza successo, spiegazioni all’amministratore. Successivamente, l’assemblea deliberava la revoca dell’amministratore e procedeva alla nomina del suo successore. Quest’ultimo, come da prassi, richiedeva la documentazione contabile degli ultimi dieci anni per effettuare il passaggio di consegne, ma ricevette solo parte dei documenti, e solo dopo ripetuti solleciti.
L’assemblea deliberava di richiedere formalmente la documentazione mancante e autorizzava il nuovo amministratore ad agire giudizialmente in caso di ulteriore diniego.
Il nuovo amministratore, dopo aver ricevuto la documentazione contabile, riscontrava gravi irregolarità nella gestione del suo predecessore: mancati giustificativi, falsificazione dell’estratto conto bancario, pagamenti a soggetti estranei al condominio e un ammanco di cassa. A seguito di questi accertamenti, il condominio presentava denuncia penale per appropriazione indebita e avviava un’azione civile per ottenere il risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali subiti. Gli eredi del precedente amministratore (deceduto) eccepivano l’inammissibilità della domanda, sostenendo che tutti i consuntivi della gestione condominiale erano stati regolarmente approvati dall’assemblea. Secondo i convenuti, la delibera di approvazione assumeva quindi valore interno, come presupposto per la riscossione degli oneri condominiali, e valore esterno, quale riconoscimento dell’operato dell’amministratore. A parere dei convenuti, l’approvazione del rendiconto costituirebbe regolamento definitivo dei rapporti derivanti dalla gestione, escludendo ogni contestazione successiva. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon

2. La questione

L’approvazione assembleare del rendiconto consuntivo può precludere l’azione di responsabilità nei confronti dell’amministratore per condotte illecite o irregolarità gestionali?

3. La soluzione

Il Tribunale ha rigettato le difese dei convenuti, eredi dell’ex amministratore, rilevando che l’esame della documentazione prodotta dagli attori ha confermato le allegazioni contenute in giudizio, ovvero che l’ex amministratore aveva indebitamente utilizzato il conto corrente condominiale per effettuare pagamenti in favore di soggetti estranei al condominio. Tali circostanze risultano comprovate non solo dagli atti depositati, ma anche dalle annotazioni della Polizia Giudiziaria e dalle sommarie informazioni testimoniali raccolte nel corso delle indagini. Le prove orali assunte, in particolare le dichiarazioni dei testimoni escussi, hanno ulteriormente confermato l’uso illecito della provvista condominiale per finalità estranee alla gestione dell’ente. Alla luce di quanto emerso, sia in sede civile che penale, il Tribunale ha accertato la sussistenza di gravi e reiterate irregolarità nella gestione del mandato, tali da configurare un inadempimento rilevante agli obblighi fiduciari e contrattuali gravanti sull’amministratore. Di conseguenza il giudice genovese ha condannato gli eredi dell’ex amministratore, subentrati nella sua posizione giuridica, a risarcire al condominio tutti i danni patrimoniali derivanti dalla mala gestio accertata. In assenza di adeguati riscontri probatori, non è stata accolta la domanda del condominio di condanna dei convenuti al risarcimento del danno non patrimoniale.

Potrebbero interessarti anche:

• Condominio: invalidità delibera assembleare per voto illegittimo
• Delibera assembleare e proprietà privata: limiti e poteri del condominio
• Mala gestione dell’ex amministratore di supercondominio deve essere provata

4. Le riflessioni conclusive

La sentenza in commento ha escluso che, approvando il rendiconto, l’assemblea non si limiti a prendere atto dei numeri, ma accetti e definisca in modo definitivo tutta la gestione dell’amministratore per quell’anno. In altre parole il giudice genovese ha escluso che l’approvazione del rendiconto costituisca una sorta di “chiusura” del rapporto per quell’esercizio, rendendo incontestabili eventuali irregolarità. La giurisprudenza ha già escluso che qualsiasi maggioranza ed anche il voto unanime dell’assemblea condominiale possa trasformare un atto gestorio illecito in lecito; per conseguenza diretta, deve ritenersi possibile un’azione di responsabilità contro l’amministratore successiva all’approvazione del bilancio consuntivo (Trib. Roma 7 marzo 2022, n. 3580). In quest’ottica è stato affermato che è nulla per contrarietà all’art. 1129, comma 14, c.c. la deliberazione dell’assemblea condominiale che abbia approvato il rendiconto annuale includendovi l’importo dovuto all’amministratore a titolo di compenso per l’attività svolta relativa a gestioni successive al 18 giugno 2013, qualora tale importo non sia stato specificato analiticamente all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo. L’approvazione del consuntivo da parte dell’assemblea non vale a sanare l’originaria nullità della partita contabile in esso inserita, precludendo ai condomini solo la facoltà di contestare le voci di entrata e di uscita sotto il profilo meramente contabile, ma non sotto quello della validità e dell’efficacia dei rapporti obbligatori dai quali le partite inserite nel conto derivano (Cass. civ., sez. II, 29 maggio 2025, n. 14424).

Vuoi ricevere aggiornamenti costanti?

Salva questa pagina nella tua Area riservata di Diritto.it e riceverai le notifiche per tutte le pubblicazioni in materia. Inoltre, con le nostre Newsletter riceverai settimanalmente tutte le novità normative e giurisprudenziali!
Iscriviti!