Apertura in spazio comune senza autorizzazione dell’assemblea

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Può un condomino senza autorizzazione dell’assemblea dei condomini realizzare un’apertura e collocare una saracinesca per collegare uno spazio comune con un contiguo locale di sua proprietà?

     Indice

  1. La vicenda
  2. La questione
  3. La soluzione
  4. Le riflessioni conclusive

riferimenti normativi: 1102 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. 2, Sentenza n. 5132 del 21/02/2019

1. La vicenda

Un condomino praticava un’apertura nel muro comune per mettere in collegamento un suo locale con una parte comune. Successivamente procedeva ad installare una saracinesca. In tal modo poteva raggiungere agevolmente dal locale a uso negozio di sua proprietà, posto al piano terra dello stabile, lo spazio comune a uso deposito posto al piano primo cantinato. Gli altri condomini ritenevano tale modifica illecita; di conseguenza si rivolgevano al Tribunale per richiedere il ripristino del muro condominiale. La richiesta del condominio veniva accolta con la conseguenza che il giudice adito condannava il convenuto a ripristinare il muro perimetrale dell’edificio condominiale nel quale il condomino, senza autorizzazione dell’assemblea dei condomini, aveva realizzato un’apertura e collocato una saracinesca per collegare lo spazio comune con il contiguo locale di sua proprietà. Il condomino si rivolgeva alla Corte di Appello. Il condominio non si costituiva in giudizio. L’appellante deduceva l’erroneità della sentenza impugnata per aver ritenuto abusiva la realizzazione di un varco nel muro perimetrale dell’edificio condominiale senza previa autorizzazione dall’assemblea dei partecipanti al condominio.

2. La questione

Può un condomino senza autorizzazione dell’assemblea dei condomini, realizzare un’apertura e collocare una saracinesca per collegare lo spazio comune con un contiguo locale di sua proprietà?


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3. La soluzione

La Corte di Appello ha dato ragione al condomino. Secondo i giudici di secondo grado, il principio della comproprietà dell’intero muro perimetrale comune di un edificio legittima il singolo condomino ad apportare a esso (anche se muro maestro) tutte le modificazioni che gli consentano di trarre, dal bene in comunione, una peculiare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini (e, quindi, a procedere anche all’apertura, nel muro, di un varco di accesso ai locali di sua proprietà esclusiva), a condizione di non impedire agli altri condomini la prosecuzione dell’esercizio dell’uso del muro e di non alterarne la normale destinazione e sempre che tali modificazioni non pregiudichino la stabilità e il decoro architettonico del fabbricato condominiale. Alla luce di quanto sopra la Corte di Appello ha ritenuto legittima l’apertura in questione, configurandosi la condotta del condominio come esercizio del diritto di cui all’art. 1102 c.c.; del resto il nuovo varco – come sottolinea la stessa Corte – non ha pregiudicato la stabilità e il decoro dell’edificio condominiale, eventualità, quest’ultima, non dedotta dal condominio, né rilevata dal consulente tecnico d’ufficio in primo grado.

4. Le riflessioni conclusive

I proprietari esclusivi delle singole unità immobiliari possono utilizzare i muri comuni, nelle parti ad esse corrispondenti, sempre che l’esercizio di tale facoltà, disciplinata dagli artt. 1102 e 1122 c.c., non pregiudichi la stabilità ed il decoro architettonico del fabbricato (Cass. civ., sez. II, 26/03/2002, n. 4314).

Entro questi limiti è legittima l’apertura di varchi e l’installazione di porte o cancellate in un muro ricadente fra le parti comuni dell’edificio condominiale eseguiti da uno dei condomini per creare un nuovo ingresso all’unità immobiliare di sua proprietà esclusiva in quanto, di massima, non integrano abuso della cosa comune suscettibile di ledere i diritti degli altri condomini, non comportando per costoro una qualche impossibilità di far parimenti uso del muro stesso ai sensi dell’art. 1102 c.c., comma 1; così, ad esempio, un condomino, nel caso in cui il cortile comune sia munito di recinzione che lo separi dalla sua proprietà esclusiva, può apportare a tale recinzione, pur essa condominiale, senza bisogno del consenso degli altri partecipanti alla comunione, tutte le modifiche che gli consentono di trarre dal bene comune una particolare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condòmini e, quindi, procedere anche all’apertura di un varco di accesso dal cortile condominiale alla sua proprietà esclusiva, purché tale varco non impedisca agli altri condomini di continuare ad utilizzare il cortile, come in precedenza. Al contrario è sempre da considerarsi vietata, in quanto configurante uso illecito di una cosa comune, l’apertura di una porta sul muro perimetrale di un edificio in condominio per mettere in comunicazione due unità immobiliari appartenenti allo stesso proprietario ma ubicate in due differenti edifici (Cass. civ., sez. II, 19/01/2022, n. 1619).

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Sentenza collegata

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Consulente legale condominialista Giuseppe Bordolli

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