Anche dopo la riforma del condominio è valida la clausola di natura contrattuale del regolamento che vieta in modo assoluto e tassativo di tenere cani negli appartamenti

Anche dopo la riforma del condominio è valida la clausola di natura contrattuale del regolamento che vieta in modo assoluto e tassativo di tenere cani negli appartamenti

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Qui la sentenza: Tribunale di Piacenza - sentenza n. 142 del 28-02-2020

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riferimenti normativi: art. 1138 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. 2, Sentenza n. 3705 del 15/02/2011

La vicenda

Un condomino teneva nell’appartamento due cani di grossa taglia.

Una clausola di natura contrattuale del regolamento di condominio però vietava in modo assoluto e tassativo di tenere cani e gatti o altre bestie negli appartamenti o in qualsiasi altro locale dell’edificio privato o comune, non lasciando dubbi circa l’intenzione di escludere la presenza di animali anche nelle porzioni esclusive ricomprese in condominio; il condomino non intendeva allontanare gli animali; gli altri condomini allora si rivolgevano al Tribunale, chiedendo la condanna del convenuto a desistere dalla detenzione, con determinazione delle modalità dell’allontanamento degli animali dall’edificio condominiale.

Il convenuto riteneva che la norma del regolamento sopra detta fosse in contrasto con il 5 comma dell’art 1138 c.c secondo cui le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici; secondo il proprietario dei cani tale norma era applicabile – poiché ritenuta di ordine pubblicoanche ai regolamenti di natura contrattuale tenuto conto della valorizzazione nel corso degli anni acquisita dal rapporto uomo-animale, evidenziata da svariate normative emanate sia in sede nazionale che europea.

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La questione

Anche dopo la riforma del condominio è valida la clausola di natura contrattuale del regolamento che vieta di tenere in modo assoluto e tassativo di tenere cani e gatti o altre bestie negli appartamenti?

La soluzione

Il Tribunale ha dato ragione al condominio.

Secondo il giudice il richiamo al contenuto dell’ultimo comma dell’art. 1138 c.c., introdotto dalla L.220/2012, riguarda solo i regolamento condominiali di natura assembleare, tenuto anche conto che tale comma non contiene l’inciso “in nessun caso” presente invece nella previsione del precedente comma 4 e tale da escludere la possibilità di deroga per qualunque tipo di regolamento Tale conclusione è confermata dai chiarimenti resi dalla Seconda Commissione permanente del Senato in sede di discussione del disegno di legge poi sfociato nel provvedimento di riforma del 2012; in ogni caso consente di rispettare la volontà espressa nella clausola del regolamento accettata dai condomini acquirenti di unità immobiliari i quali, con l’acquisto e l’accettazione del regolamento, hanno assunto l’impegno a rispettarlo.

Del resto – ad avviso del Tribunale – le normative succedutesi, negli anni più recenti, sia in sede nazionale che sovranazionale e dirette alla tutela degli animali non appaiono conferenti alla presente fattispecie la quale verte, in ultima analisi, sulla rilevanza dell’autonomia contrattuale dei condomini.

In ogni caso per lo stesso giudice la disapplicazione della norma del regolamento che vieta di tenere animali in condominio si tradurrebbe di fatto nella lesione del diritto degli altri condomini all’osservanza del regolamento.

Tenuto conto degli interessi coinvolti non si ritiene che la constatata maggiore attenzione alla valorizzazione del rapporto uomo-animale possa attribuire alla previsione dell’art. 1138, ultimo comma, il valore di precetto imperativo, destinato ad incidere sulla efficacia delle clausole di natura contrattuale dei regolamenti di condominio.

Alla luce di quanto sopra il Tribunale ha disposto l’allontanamento degli animali del condomino.

Le riflessioni conclusive

La riforma del condominio ha modificato l’articolo 1138 c.c , introducendo il nuovo quinto (e ultimo) comma, in forza del quale “le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”.

La norma impone un vero e proprio “divieto” della previsione regolamentare di limitazioni a carico del singolo condomino sulla detenzione di tali animali.

Il testo della norma è sola in apparenza chiaro se si considera che ancora nelle sedute di poco precedenti all’approvazione della legge di riforma, i componenti della Commissione  dibattevano sull’esatta portata del divieto introdotto. Questo stesso dibattito, all’indomani dell’entrata in vigore della riforma del condominio, si è sviluppato anche all’interno della dottrina che offre diverse interpretazioni.

Secondo una tesi, dopo le modifiche del legislatore del 2012, gli ultimi lue capoversi dell’art. 1138, si dovrebbero leggere nel senso che tutti i regolamenti, anche quelli contrattuali:

  • non possono non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni
  • in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.
  • non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.

Secondo una diversa tesi il nuovo comma 5 dell’art. 1138 c. dovrebbe essere interpretata tenendo conto sia della prescrizione della Convenzione Europea per la protezione degli animali di compagnia, sottoscritta a Strasburgo il 13 novembre 1987, ratificata dall’Italia con la L. 4 novembre 2010, n. 201, sia della legislazione nazionale che si preoccupata della tutela degli animali di affezione ed, in particolare, della legge 189/2004, che ha introdotto nel Codice penale le nuove figure delittuose (articoli 544-bis e seguenti del Codice penale), sancendo il riconoscimento della tutela del sentimento (umano) per gli animali .

In particolare la stessi tesi ritiene che il legislatore, approvando il nuovo testo dell’art. 1138 c.c., non solo sia stato coerente con riconoscimento normativo del rapporto uomo-animale, ma abbia anche tenuto conto dell’evoluzione della coscienza sociale, riconoscendo l’esistenza di un nuovo diritto, quello – appunto – alla tutela del rapporto uomo-animale, che si estrinseca anche nel diritto alla coabitazione.

Ne consegue che il vietare di detenere animali domestici nel proprio appartamento significa, secondo il legislatore della riforma, menomare un preciso diritto del condomino di disporre come crede del proprio bene: una diversa clausola da ora in poi dovrebbe pertanto ritenersi nulla.

Secondo questa opinione perciò non è un problema di efficacia della clausola regolamentare (che, nel caso di quella di natura «contrattuale», si risolve, nei confronti dei terzi, con la trascrizione e/o con il richiamo negli atti di acquisto), ma proprio di legittimità/ammissibilità della clausola stessa che, avendo a oggetto un diritto indisponibile, non può essere valida, a prescindere dalla sua avvenuta trascrizione e/o dalla sua specifica accettazione.

Alla luce di quanto sopra sarebbe inevitabile, allora, che la nuova norma andasse ad incidere anche sui regolamenti condominiali vigenti, determinando l’immediata caducazione delle clausole che vietano o limitano la detenzione degli animali domestici (aderisce a tale tesi: Trib. Cagliari, sez. II civile, 22/07/2016).

Secondo una diversa parte della dottrina – a cui aderisce pienamente la sentenza in commento – il nuovo comma 5 dell’articolo 1138 c.c. è una previsione inutile, in quanto ribadisce semplicemente il principio già espresso dalla giurisprudenza precedente alla riforma del condominio secondo il quale il regolamento non può prevedere limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi individualmente in esclusiva, che trova il suo fondamento nel fatto che se l’art. 1138 comma 1 cod. civ., quando prevede il contenuto del regolamento, fa espressa menzione della disciplina delle parti comuni dell’edificio, ciò significa a contrario che il regolamento non può incidere sul godimento delle parti in proprietà esclusiva (Cass. civ., sez. II, 04/12/1993, n. 12028).

La nuova disposizione, quindi, recependo totalmente la posizione già espressa dalla giurisprudenza di merito e di legittimità, ribadisce che il divieto di tenere negli appartamenti i comuni animali domestici non può essere contenuto nei regolamenti condominiali approvati a maggioranza, non potendo detti regolamenti importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi individualmente in esclusiva.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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