Amministratori di condominio, predisposto il contratto tipo con cui accettare il mandato

di Lilla Laperuta

L’Unioncamere ha predisposto un contratto tipo che disciplina puntualmente l’intero rapporto obbligatorio fra condominio ed amministratore, sia con riferimento al contenuto dell’incarico conferitogli in via ordinaria e straordinaria, sia agli aspetti strettamente pertinenti al suo mandato, quale la durata, la revoca ed il compenso. Una novità di particolare rilevanza per i condòmini, che, riuniti in assemblea, devono deliberare la scelta dell’amministratore cui affidare la gestione del proprio condominio (scelta obbligata se sono presenti più di 4 condòmini): essi potranno formalizzare l’incarico mediante la sottoscrizione di un contratto con il quale si stabiliranno le condizioni e le modalità con cui l’amministratore dovrà svolgere il proprio compito.

Il testo del contratto (da integrare, arricchire ed armonizzare con il Regolamento condominiale) è stato realizzato tenendo in considerazione le esigenze che generalmente sorgono in sede di affidamento dell’incarico all’amministratore ma soprattutto dei problemi che nella prassi possono svilupparsi fra le parti, purtroppo fonti di numerose e fastidiose controversie (si pensi al caso in cui il condominio rifiuti di retribuire l’Amministratore di un ulteriore compenso in caso di opere di straordinaria manutenzione, o l’Amministratore rifiuti di consegnare o far visionare documenti ai condòmini richiedenti, o ancora veicoli denaro del condominio su conti personali o infine non effettui il dovuto passaggio delle consegne all’atto del subentro del nuovo amministratore).

Di seguito le principali clausole previste dal contratto-tipo pubblicato da Unioncamere:

a) mansioni dell’amministratore. Si raccomanda di includere nel contratto una clausola che preveda, al di fuori delle ipotesi di cui agli artt. 1130 e 1131 c.c. e salvo quanto stabilito nel contratto stesso e nel regolamento condominiale (ove adottato), che l’Amministratore può agire solo se previamente autorizzato dall’assemblea, come nel caso in cui sia necessario esercitare le azioni reali, ossia le azioni di rivendicazione, negatorie, di regolamento di confini, per apposizione di termini, previste dagli artt. 948-951 c.c. nonché per promuovere azione di risarcimento danni per deprezzamento di parti comuni dell’edificio, derivante da opere abusive eseguite da terzi. Qualora lo stato in cui versano le cose comuni rappresenti un serio rischio e pericolo all’incolumità dei terzi e dei condomini stessi, in caso di mancata formazione della volontà assembleare o di impossibilità di riunire l’assemblea condominiale e per motivi di imminente necessità ed urgenza, l’Amministratore è legittimato ad agire autonomamente, salvo riferire nella prima assemblea;

b) obbligo di gestione esclusiva e separata. Nel caso in cui l’amministratore condominiale gestisca contemporaneamente altri condomini, oltre a quello di cui al contratto, è fatto obbligo di predisporre una gestione amministrativa e contabile separata rispetto alle altre amministrazioni e/o autogestioni;

c) durata della delega dell’amministratore. È previsto che l’amministratore duri in carica un anno dalla sottoscrizione del contratto. Alla scadenza naturale del mandato, è facoltà dell’Assemblea la conferma dell’Amministratore. In caso di revoca si conviene che l’amministratore continui ad esercitare i propri poteri finché non si provveda alla sostituzione con un altro incaricato. Alla cessazione dell’incarico l’amministratore deve restituire tutta la documentazione contabile del condominio consegnando tempestivamente al nuovo nominato in modo diligente, trasparente e puntuale tutti i documenti relativi al condominio.