Amministratore di condominio e lavori straordinari: la responsabilità

L’ordinanza n. 16290 del 17 giugno 2025 della Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione, con la quale si è pronunciata su un contenzioso tra un condominio e il suo ex amministratore, pone in rilievo un tema di grande attualità nella gestione condominiale: l’estensione dei doveri di controllo e delle responsabilità dell’amministratore quando viene incaricato di supervisionare lavori straordinari. Questo intervento giuridico si inserisce in un quadro in cui la gestione degli appalti per la manutenzione straordinaria degli edifici ha visto, negli ultimi anni, un numero crescente di controversie legali. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni., disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon. In materia, abbiamo anche organizzato il Master in diritto condominiale – Responsabilità dell’amministratore, gestione dei conflitti e casi pratici

1. Il caso e la controversia giuridica

La controversia originaria riguarda un’azione risarcitoria proposta da un condominio contro il proprio ex amministratore, il quale era stato incaricato di gestire un appalto per lavori di manutenzione straordinaria. Il condominio contestava il comportamento dell’amministratore riguardo alla vigilanza durante l’esecuzione dei lavori, alla trasparenza nella gestione e alla corretta esecuzione degli stessi.
Il Tribunale di primo grado aveva accolto la richiesta di risarcimento, ma la Corte d’Appello aveva riformato integralmente la decisione, rigettando la domanda risarcitoria e accogliendo invece la pretesa dell’amministratore per il pagamento del suo compenso. In risposta, il condominio ha proposto ricorso in Cassazione, articolando sei motivi, tre dei quali sono stati accolti dalla Corte, tra cui l’erronea esclusione di alcune voci di danno e l’omessa valutazione di elementi rilevanti. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni., disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon.

2. Responsabilità rafforzata dell’amministratore in caso di lavori straordinari

Una delle principali questioni trattate dalla Cassazione riguarda l’inquadramento dei doveri dell’amministratore in presenza di lavori straordinari. La Corte sottolinea che, quando l’assemblea condominiale conferisce all’amministratore l’incarico di stipulare il contratto d’appalto, riconoscendogli anche un compenso straordinario proporzionale al valore dei lavori, la responsabilità dell’amministratore si amplia notevolmente. Non si tratta più di una gestione ordinaria, ma di un mandato che richiede un controllo attivo e diligente.
L’amministratore, infatti, deve esercitare una vigilanza scrupolosa, verificando costantemente l’avanzamento dei lavori, comunicando tempestivamente eventuali irregolarità e, soprattutto, subordinando i pagamenti all’effettiva e corretta esecuzione delle prestazioni contrattuali. La responsabilità non può essere delegata esclusivamente all’impresa appaltatrice o al direttore dei lavori, ma l’amministratore deve essere un “custode” attivo della buona riuscita dell’intervento edilizio.

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3. Il principio di diritto enunciato dalla Corte

La Corte di Cassazione enuncia un principio fondamentale, destinato a impattare significativamente sulla prassi giuridica relativa agli incarichi condominiali. In particolare, si stabilisce che, quando l’amministratore è incaricato di gestire lavori straordinari, la sua responsabilità non si limita agli obblighi ordinari di amministrazione, ma include anche una diligenza rafforzata, che implica:

• Controllo sull’andamento dei lavori;
• Verifica dei pagamenti e della congruità delle spese;
• Informazione tempestiva ai condomini sugli sviluppi dei lavori;
• Tutela degli interessi collettivi attraverso l’esercizio consapevole delle facoltà contrattuali.

4. Le ricadute pratiche per gli avvocati

La sentenza della Cassazione comporta alcune rilevanti implicazioni per gli avvocati che si trovano a trattare casi relativi alla gestione dei lavori straordinari in condominio. Prima di tutto, la decisione stabilisce un obbligo di vigilanza più stringente per l’amministratore, il che potrebbe comportare un aumento del numero di azioni risarcitorie avviate dai condomini nei confronti di amministratori ritenuti inadempienti. Gli avvocati dovranno, quindi, prestare particolare attenzione ai dettagli relativi alla documentazione e all’esecuzione dei contratti d’appalto, così come al rispetto delle tempistiche e dei criteri di controllo da parte dell’amministratore.
Inoltre, la qualificazione della responsabilità dell’amministratore come “rafforzata” potrebbe portare a una maggiore difesa dei diritti dei condomini, i quali potranno far valere azioni legali in caso di negligenza o mancanza di trasparenza. Gli avvocati, dunque, dovranno saper gestire in modo più accurato le cause relative a questo ambito, considerando che la Cassazione ha confermato l’importanza di un controllo rigoroso sulla corretta esecuzione degli appalti.

5. Conclusioni

L’ordinanza n. 16290/2025 rappresenta un passo significativo nell’evoluzione della giurisprudenza condominiale, rafforzando il ruolo dell’amministratore nella gestione dei lavori straordinari. La decisione della Cassazione non solo chiarisce i doveri di controllo e vigilanza dell’amministratore, ma impone anche un approccio più attivo e consapevole nella gestione degli appalti. Le implicazioni pratiche di questa sentenza sono ampie e riguardano sia la responsabilità degli amministratori, sia la consulenza legale e la gestione dei contenziosi. Gli avvocati dovranno essere pronti ad affrontare una giurisprudenza in continua evoluzione, assicurandosi che le decisioni condominiali siano sempre allineate con i principi di diligenza e trasparenza enunciati dalla Corte.

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