Accesso del condomino ai documenti: formulazione della richiesta

Il condomino interessato ad accedere alla documentazione relativa al condominio deve inoltrare una richiesta dettagliata e precisa all’amministratore. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza in condominio.
riferimenti normativi: art. 1129 c.c.;
precedenti giurisprudenziali: Trib. Chieti., Sentenza del 19/07/2023

1. La vicenda: la richiesta d’accesso ai documenti del condomino

Una condomina si rivolgeva al Tribunale sostenendo di non aver ricevuto la documentazione richiesta all’amministratore.
L’attrice faceva presente che, tramite il proprio legale, aveva richiesto al convenuto condominio (in copia conforme) il regolamento condominiale, la delibera con la quale l’assemblea aveva deciso di modificarlo e la delibera con la quale l’assemblea aveva approvato il regolamento. La condomina notava che il condominio aveva provveduto ad inviare i documenti solo in parte, costringendola a sollecitare l’invio della rimanente documentazione. Nel silenzio del condominio, successivamente venivano reiterate ulteriori richieste da parte della ricorrente. Si costituiva il convenuto ed eccepiva la carenza di legittimazione passiva del condominio, sostenendo che gli obblighi di consegna della documentazione indicata da parte ricorrente gravano personalmente sull’amministratore; inoltre lo stesso convenuto evidenziava che la documentazione richiesta dalla condomina era stata già trasmessa al procuratore di parte ricorrente ed in particolare, l’obbligo era stato assolto con l’invio del regolamento condominiale vigente, includente tutte le eventuali modifiche allo stesso intervenute nel corso degli anni; infine, il condominio metteva in rilievo la genericità della richiesta di accesso, in quanto la ricorrente non aveva specificato le delibere con le quali sarebbero state disposte modifiche al regolamento, dando per scontato che tale documento avesse subito modifiche. Pertanto, concludeva per il rigetto della domanda, con vittoria delle spese. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza in condominio.

2. La questione

Il diritto di accesso ai documenti condominiali deve essere esercitato in linea con i principi di lealtà e correttezza?

3. La soluzione

Il Tribunale ha dato torto alla condomina. Secondo il giudicante è stato correttamente evocato in giudizio il condominio, trattandosi di obbligo gravante sull’amministratore, non in proprio, ma quale mandatario con rappresentanza dei condomini e depositario, proprio in virtù del suo mandato, della documentazione condominiale. Chiarito quanto sopra, il Tribunale ha osservato che la richiesta di produzione documentale presentata dal ricorrente al condominio è stata generica, priva di specificità e di natura esclusivamente esplorativa. Del resto lo stesso giudice partenopeo ha osservato che il condominio – resistente ha provveduto alla consegna del regolamento e, quindi, della documentazione specificamente individuabile prima della instaurazione della lite (e la stessa condomina ne ha dato atto nel proprio ricorso introduttivo).

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4. Le riflessioni conclusive

Ciascun comproprietario ha la facoltà (di richiedere e) di ottenere dall’amministratore del condominio l’esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (e, non soltanto, in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea) e senza l’onere di specificare le ragioni della richiesta (finalizzata a prendere visione o estrarre copia dai documenti), purché l’esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all’attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza e non si risolva in un onere economico per il condominio, dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti (Cass. civ., sez. II, 21/09/2011, n. 19210). Tale diritto sussiste nei confronti dell’ente di gestione, rispetto al quale l’amministratore è mandatario, nonché depositario dei documenti, di modo che eventuali vicende inerenti il rapporto di mandato, ivi inclusi gli eventuali avvicendamenti nel ruolo di rappresentante del condominio, non possono riverberarsi in sede processuale nei confronti dell’attore e del suo interesse ad agire (Trib. Cassino 24 dicembre 2019, Trib. Napoli 14 gennaio 2020). Gli artt. 1129 c.c., comma 2, e 1130-bis c.c., come novellati dalla l. n. 220 del 2012, prevedono la facoltà dei condomini di ottenere l’esibizione di registri e documenti contabili condominiali in qualsiasi tempo, non necessariamente in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea, sempreché l’esercizio del diritto di accesso non si risolva in un intralcio all’amministrazione, ponendosi in contrasto con il principio della correttezza ex art. 1175 c.c.; al condomino istante – il quale non è tenuto a specificare le ragioni della richiesta -fa capo l’onere di dimostrare che l’amministratore non gli abbia consentito l’esercizio della facoltà in parola (Cass. civ., sez. VI-2, 28/07/2020, n. 15996). Si ricorda che sebbene il codice riconosca ai singoli condomini la facoltà di ottenere dall’amministratore l’esibizione dei documenti contabili, peraltro senza la necessità di specificarne la ragione, tuttavia tale facoltà non si estende sino ad onerare l’amministratore del condominio del compito di procedere all’invio a ciascun richiedente della documentazione pretesa in visione (Trib. Palermo, sez. II, 18 ottobre 2010).