Abusi edilizi: come sanare le difformità del proprio immobile

Abusi edilizi: come regolarizzare il proprio immobile

di Redazione

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Abusi edilizi: tra condono e sanatoria

Il presente contributo è tratto da

Come sanare gli abusi edilizi

Come sanare gli abusi edilizi

Nicola D'Angelo, 2020, Maggioli Editore

Il testo si propone quale sussidio per quanti sono professionalmente chiamati a cimentarsi con permessi di costruire, SCIA, sanatorie paesaggistiche, condoni edilizi e ambientali. L’opera contiene infatti gli strumenti utili al professionista per affrontare le criticità legate agli...



In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività
nelle ipotesi di cui all’articolo 23, comma 01, o in difformità da essa, fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 31, comma 3, 33, comma 1, 34, comma
1, e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso
in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.
Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall’articolo 16.
Nell’ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, l’oblazione è calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso.
3. Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro sessanta giorni decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata.
Preliminarmente appare necessario delimitare l’ambito applicativo della norma individuando gli interventi edilizi necessitanti del permesso di costruire o della c.d. “SCIA alternativa”. Per quanto attiene al permesso di costruire è l’art. 10 del d.P.R. 380/2001 (testo unico dell’edilizia) ad individuare gli interventi edilizi che, comportando una trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, sono subordinati al rilascio di tale titolo abilitativo. La norma in esame, intitolata “Interventi
subordinati a permesso di costruire”, così testualmente recita: 1. Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire: a) gli interventi di nuova costruzione; b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica; c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni
della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni. 2. Le regioni stabiliscono con legge quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell’uso di immobili o di loro parti, sono subordinati a permesso di costruire o a segnalazione certificata di inizio attività. 3. Le regioni possono altresì individuare con legge ulteriori interventi che, in relazione all’incidenza sul territorio e sul carico urbanistico, sono sottoposti al preventivo rilascio del permesso di costruire. La violazione delle disposizioni regionali emanate ai sensi del presente comma non comporta l’applicazione delle sanzioni di cui all’articolo 44.

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La procedura di regolarizzazione

La domanda per il rilascio del permesso di costruire, sottoscritta da uno dei soggetti, va presentata (art. 20 TU 380/2001) allo sportello unico corredata da un’attestazione concernente il titolo di legittimazione, dagli elaborati progettuali richiesti e, quando ne ricorrano i presupposti, dagli altri documenti previsti dalla parte II del TU 380/2001 (che disciplina la normativa tecnica). Legittimati a chiedere il rilascio del permesso di costruire sono il proprietario dell’immobile e, comunque, chiunque sia titolare di un diritto di godimento che lo autorizzi a disporre del fondo (o dell’immobile) con un intervento costruttivo.
Secondo il prevalente orientamento della giurisprudenza, occorre la titolarità del diritto di proprietà, ovvero di altro diritto reale o anche obbligatorio a condizione del riconoscimento della disponibilità giuridica e materiale del bene nonché della relativa potestà edificatoria, non essendo pacifica la legittimazione del promissario acquirente (anche in ipotesi di preliminare ad effetti anticipati) non autorizzato dal proprietario promissario venditore. L’ammministrazione comunale è
legittimata ad effettuare una preliminare attività istruttoria diretta a verificare l’effettiva titolarità di un titolo idoneo ad avanzare la richiesta; ove risultino più proprietari potrà esigere il consenso di tutti prima del rilascio del titolo. Non è previsto, però, che tale controllo debba essere così penetrante da verificare l’eventuale presenza di ulteriori diritti di terzi, tant’è vero che il permesso viene sempre rilasciato con la clausola di salvezza dei diritti dei terzi proprio per lasciare impregiudicate eventuali posizioni confliggenti con l’atto abilitativo.
La domanda è accompagnata da una dichiarazione del progettista abilitato che asseveri la conformità del progetto agli strumenti urbanistici approvati ed adottati, ai regolamenti edilizi vigenti e alle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, alle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, alle norme relative all’efficienza energetica.

Il ruolo del responsabile del procedimento e la documentazione integrativa

Lo sportello unico comunica entro dieci giorni al richiedente il nominativo del responsabile del procedimento, cioè del soggetto che, entro sessanta giorni dalla presentazione della domanda, dovrà curare l’istruttoria della pratica. Il responsabile del procedimento provvede a tale istruttoria acquisendo, tramite lo sportello unico, i prescritti pareri e gli atti di assenso eventualmente necessari, sempre che gli stessi non siano già stati allegati alla domanda dal richiedente e, valutata la conformità del progetto alla normativa vigente, formula – entro 60 giorni dalla presentazione della domanda – una proposta di provvedimento, corredata da una dettagliata relazione, con la qualificazione tecnico-giuridica dell’intervento richiesto. Qualora egli ritenga che, ai fini del rilascio del permesso di costruire, sia necessario apportare modifiche di modesta entità rispetto al progetto originario, può, nei sessanta giorni, richiedere tali modifiche, illustrandone le ragioni.
L’interessato si pronuncia sulla richiesta di modifica entro il termine fissato e, in caso di adesione, è tenuto ad integrare la documentazione nei successivi quindici giorni. La richiesta di integrazione sospende, fino al relativo esito, il decorso del termine dei sessanta giorni. Tale termine può essere interrotto una sola volta dal responsabile del procedimento, entro trenta giorni dalla presentazione della domanda, esclusivamente per la motivata richiesta di documenti che integrino o completino la documentazione presentata e che non siano già nella disponibilità dell’amministrazione o che questa non possa acquisire autonomamente.
In tal caso, il termine ricomincia a decorrere dalla data di ricezione della documentazione integrativa.

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