Donazioni immobiliari, dal 18 giugno cambia tutto: cosa devono sapere notai, avvocati e banche

Il 18 giugno 2026 segna una data decisiva per la circolazione giuridica dei beni di provenienza donativa. Con la scadenza del termine transitorio previsto dall’art. 44 della legge 2 dicembre 2025, n. 182, si completa il passaggio dal vecchio sistema, fondato sulla tutela reale del legittimario e sull’azione di restituzione contro i terzi aventi causa dal donatario, al nuovo modello, orientato alla stabilizzazione degli acquisti e alla monetizzazione della tutela successoria.
Per notai, avvocati, istituti di credito e operatori immobiliari, il cambiamento non è solo teorico. Incide direttamente sulla valutazione della provenienza donativa, sulla commerciabilità del bene, sulla bancabilità dell’immobile e sulla gestione dei contenziosi successori pendenti o potenziali. In tema, abbiamo pubblicato il volume Manuale pratico per la successione ereditaria e le donazioni, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon. Per i professionisti in campo notarile, abbiamo pubblicato, nella collana I quaderni notarili, il volume Operazioni straordinarie – Guida pratica in tema di trasformazione, fusione e scissione, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon, e il volume Diritti particolari del socio e categorie di quote – Strumenti di personalizzazione della partecipazione sociale nelle S.r.l., disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

1. Il 18 giugno 2026 come spartiacque operativo

La riforma aveva individuato nel 18 dicembre 2025 la data di entrata in vigore della nuova disciplina. Tuttavia, per le successioni già aperte prima di quella data, il legislatore ha previsto una finestra di sei mesi, fino al 18 giugno 2026, entro la quale i legittimari interessati potevano conservare l’applicazione del vecchio regime.
La condizione era rigorosa: entro tale termine dovevano essere notificati e trascritti la domanda di riduzione, eventualmente accompagnata dalla domanda di restituzione, oppure l’atto stragiudiziale di opposizione alla donazione. Non bastava, dunque, una semplice contestazione, né una diffida priva di adeguata pubblicità immobiliare.
Da oggi, decorso il termine, in assenza di tali adempimenti, anche le successioni anteriori al 18 dicembre 2025 sono attratte nel nuovo sistema. In tema, abbiamo pubblicato il volume Manuale pratico per la successione ereditaria e le donazioni, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon. Per i professionisti in campo notarile, abbiamo pubblicato, nella collana I quaderni notarili, il volume Operazioni straordinarie – Guida pratica in tema di trasformazione, fusione e scissione, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon, e il volume Diritti particolari del socio e categorie di quote – Strumenti di personalizzazione della partecipazione sociale nelle S.r.l., disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. Fine del vecchio rischio restitutorio verso i terzi

Il dato di maggiore impatto riguarda i terzi acquirenti a titolo oneroso dal donatario. Nel regime previgente, la provenienza donativa costituiva un fattore di instabilità, poiché il legittimario leso poteva, ricorrendone i presupposti, agire per recuperare il bene anche presso il successivo acquirente.
La nuova disciplina supera questa impostazione. Il legittimario conserva la possibilità di ottenere tutela, ma la sua pretesa viene ricondotta prevalentemente sul piano obbligatorio, cioè verso il donatario e per equivalente in denaro. L’acquirente a titolo oneroso, salvo l’ipotesi patologica di una domanda di riduzione già trascritta prima del suo acquisto, non è più esposto all’azione restitutoria reale.
Per la prassi, ciò significa che la provenienza donativa non è più, di per sé, un elemento capace di paralizzare la circolazione del bene.

3. Cosa deve verificare il professionista

Il nuovo assetto non elimina il dovere di controllo. Al contrario, lo rende più selettivo. Il professionista dovrà verificare, anzitutto, la data di apertura della successione del donante. Se la successione si è aperta dal 18 dicembre 2025 in poi, si applica direttamente la nuova disciplina, anche quando la donazione sia stata stipulata in epoca anteriore.
Se invece la successione si era aperta prima del 18 dicembre 2025, occorre accertare se entro il 18 giugno 2026 siano state correttamente notificate e trascritte domande giudiziali o atti di opposizione idonei a mantenere in vita il vecchio regime. In mancanza, la finestra transitoria si è chiusa e non residua spazio per la tutela restitutoria tradizionale.
Restano quindi centrali le visure ipotecarie e catastali, la verifica della continuità delle trascrizioni e l’esame delle eventuali domande giudiziali già pubblicizzate.

4. Bene ancora in capo al donatario: attenzione ai gravami

Diversa è l’ipotesi in cui il bene sia ancora nella sfera giuridica del donatario. In questo caso, l’azione di restituzione verso il donatario non scompare. Tuttavia, la restituzione non libera più automaticamente l’immobile da pesi e ipoteche validamente costituiti dal donatario.
Il legittimario può quindi ottenere il bene, ma lo riceve gravato dai vincoli esistenti. La tutela si completa con l’obbligo del donatario di compensare in denaro il minor valore conseguente alla presenza di pesi o garanzie. Anche qui emerge la logica della riforma: non cancellare la tutela del legittimario, ma renderla compatibile con la stabilità dei traffici e del credito.

5. Effetti su banche, compravendite e polizze donative

Per gli istituti di credito, la riforma rafforza la bancabilità dei beni donati. L’ipoteca iscritta su un immobile di provenienza donativa non è più esposta, in via ordinaria, al rischio di caducazione per effetto dell’azione del legittimario. Ciò dovrebbe ridurre il ricorso a strumenti rimediali di prassi, come polizze donative, rinunce preventive o operazioni ricostruttive complesse.
Per le compravendite, il cambiamento è altrettanto rilevante: il bene donato entra nel circuito circolatorio ordinario con un grado di affidabilità molto più elevato rispetto al passato.

6. Una nuova normalità per la provenienza donativa

Dal 18 giugno 2026 la riforma dispiega pienamente i suoi effetti anche rispetto alle successioni anteriori non presidiate da tempestiva notifica e trascrizione. Il sistema abbandona la centralità del recupero reale del bene e privilegia una tutela per equivalente.
Per i professionisti, la parola chiave è “verifica”: non più diffidenza generalizzata verso la donazione, ma controllo puntuale della data di apertura della successione, dell’eventuale trascrizione di domande o opposizioni e della posizione del bene nei registri immobiliari.
La provenienza donativa non scompare come dato giuridicamente rilevante, ma cessa di essere, automaticamente, un ostacolo alla circolazione.

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