Infiltrazioni da piazza pubblica: il Comune paga box, cantine e lucro cessante

Responsabilità del Comune per infiltrazioni nei box e nelle cantine di un condominio: si può applicare l’art. 1125 c.c.? Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, con tanti consigli pratici, casi d’uso ed esempi presi dall’esperienza professionale e personale dell’autore, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.
riferimenti normativi: art. 2051 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. VI, Sentenza n. 12027 del 16/05/2017

1. Infiltrazioni nei locali interrati: il precedente giudizio e il mancato ripristino

La controversia trae origine dal grave e persistente fenomeno infiltrativo che, da anni, interessava i locali garage e le cantine di un caseggiato sottostanti una piazza del Comune. Il condominio attore e la società proprietaria di alcuni box avevano già ottenuto, nel 2008, una sentenza che imponeva al Comune l’esecuzione dei lavori necessari a evitare infiltrazioni provenienti dal piano di calpestio della piazza. Nonostante tale pronuncia, gli interventi comunali (eseguiti in tre lotti) non avevano risolto il problema: le infiltrazioni erano rimaste attive e avevano progressivamente deteriorato le strutture in cemento armato del solaio di copertura del garage.
Le ripetute sollecitazioni dell’amministratore condominiale erano rimaste prive di riscontro, inducendo il condominio a promuovere un accertamento tecnico preventivo. Il CTU accertava che le infiltrazioni, protrattesi per anni, avevano causato corrosione delle armature, espulsione del copriferro e ammaloramenti diffusi dell’intradosso, richiedendo interventi estesi di recupero corticale e il rifacimento delle impermeabilizzazioni degli stradelli laterali e dei risvolti di guaina lungo il perimetro della struttura interrata. Anche la società proprietaria dei box agiva in giudizio, lamentando danni diretti ai propri posti auto e ulteriori pregiudizi economici.
Costituitosi, il Comune contestava la propria responsabilità, attribuendo i danni a difetti costruttivi originari del garage e, in subordine, alle imprese appaltatrici dei lavori. Il convenuto invocava l’applicazione dell’art. 1125 c.c. per limitare la propria esposizione economica. Tuttavia, il CTU nominato nel giudizio di merito confermava che le infiltrazioni derivavano esclusivamente da difetti di impermeabilizzazione della piazza e degli stradelli, escludendo concause strutturali imputabili ai proprietari dei garage. Inoltre rilevava una criticità strutturale della trave sottostante l’area pubblica, aggravata dal degrado provocato dalle infiltrazioni, richiedendo verifiche e interventi di consolidamento. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, con tanti consigli pratici, casi d’uso ed esempi presi dall’esperienza professionale e personale dell’autore, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. Danni a box, cantine e solaio: quali risarcimenti può chiedere il condominio

Quali danni possono chiedere i condomini quando le infiltrazioni provenienti dalla piazza pubblica hanno compromesso garage, box e strutture del solaio?

3. Responsabilità del Comune ex art. 2051 c.c. e inapplicabilità dell’art. 1125 c.c.

Il Tribunale ha ricostruito il quadro giuridico applicabile, richiamando l’art. 2051 c.c. Il giudice toscano ha osservato che il Comune, quale proprietario e custode della piazza, risponde dei danni cagionati dalla cosa, salvo prova del caso fortuito, che nel caso di specie non è stata fornita. È stata esclusa la possibilità di applicare l’art. 1125 c.c., trattandosi non di ripartizione di spese manutentive, ma di responsabilità extracontrattuale per danno da cosa in custodia. In ogni caso, accertata la piena riconducibilità delle infiltrazioni ai difetti della copertura comunale, il Tribunale ha condannato il Comune a eseguire tutte le opere indicate dal CTU per il completo ripristino dell’impermeabilizzazione della piazza e degli stradelli laterali, nonché gli interventi necessari a mettere in sicurezza la detta trave. È stata inoltre riconosciuta al condominio la somma di € 134.642,38 per i ripristini corticali del solaio e € 20.000 per le spese tecniche sostenute.
Quanto alla società proprietaria dei box, il Tribunale ha accolto la domanda risarcitoria per i danni diretti da infiltrazioni (€ 10.828,16) e, in via equitativa, ha riconosciuto € 40.000 per il lucro cessante derivante dall’impossibilità di locare i box ammalorati. È stata invece respinta la richiesta di risarcimento per il deprezzamento degli immobili, poiché il ripristino delle strutture e dell’impermeabilizzazione avrebbe restituito ai box il loro valore originario.

4. Riparto spese o danno da cosa in custodia? Il confine tracciato dal Tribunale

Secondo l’opinione dominante in giurisprudenza, in caso di riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, per la ripartizione delle relative spese occorre applicare analogicamente l’articolo 1125 c.c., in base al quale le spese per la soletta divisoria tra cortile e locali interrati si ripartisce nel modo seguente: 50% della spesa a carico dei proprietari dei box o cantine e il restante 50% (diviso per millesimi di proprietà) a carico dei condomini (Cass. civ., sez. II, 30/04/2021, n. 11462).
La pavimentazione del cortile condominiale è a carico di tutti i condomini e va suddivisa per i millesimi di proprietà; l’intonaco, la tinta e le decorazioni restano a carico solo dei condomini proprietari delle autorimesse sottostanti.
Quando il Tribunale afferma che l’art. 1125 c.c. è del tutto estraneo alla fattispecie, sta mettendo in chiaro che qui non siamo davanti a un problema di manutenzione ordinaria o straordinaria di un solaio, né a una questione di ripartizione delle spese tra proprietari di piani sovrapposti, chiamati a contribuire alle spese per mantenere in efficienza un elemento strutturale comune.
Il giudizio in esame, invece, si muove su un terreno completamente diverso. È un contesto che appartiene alla responsabilità extracontrattuale, e più precisamente alla responsabilità oggettiva da cosa in custodia prevista dall’art. 2051 c.c.
In questo schema, ciò che conta non è la ripartizione delle spese, ma il rapporto tra il custode e la cosa che ha generato il danno. Il Comune, in quanto proprietario e custode della piazza, risponde dei danni derivanti dai difetti di impermeabilizzazione e dalle infiltrazioni, senza che rilevi la sua eventuale diligenza o negligenza (Trib. Salerno 28 maggio 2026, n. 3336). L’unico modo per liberarsi era quello di dimostrare il caso fortuito, cioè un evento esterno, imprevedibile e inevitabile, che interrompa il nesso causale. Ma nulla di tutto ciò è emerso.

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