Sopraelevazione vietata in condominio: la Cassazione chiarisce quando scatta la demolizione

Regolamento condominiale contrattuale e servitù “altius non tollendi”: quando l’opera integra una sopraelevazione vietata. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, con tanti consigli pratici, casi d’uso ed esempi presi dall’esperienza professionale e personale dell’autore, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.
riferimenti normativi: art. 1127 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. Civ., Sez. II, Sentenza del 06/12/2000, n. 15504

1. Il manufatto sul terrazzo e il divieto previsto dal regolamento condominiale

I proprietari di un appartamento, nudo proprietario e usufruttuari, convenivano in giudizio i proprietari dell’unità sovrastante, dotata di terrazzo a livello, lamentando che questi ultimi avevano realizzato, a partire dal 2009, un manufatto in muratura e legno in sostituzione di precedenti paraventi. Secondo gli attori, l’opera costituiva una vera e propria sopraelevazione, in violazione del regolamento condominiale contrattuale che, all’art. 10, vietava espressamente qualsiasi sopraelevazione “in deroga all’art. 1127 c.c.” e qualsiasi chiusura di balconi e terrazzini.
I convenuti evidenziavano come l’intervento non integrasse una nuova costruzione, ma un mero restauro del manufatto preesistente, che essi assumevano risalire al 1989; aggiungevano, inoltre, che il divieto regolamentare doveva ritenersi prescritto. In via riconvenzionale chiedevano accertarsi l’avvenuto acquisto per usucapione del diritto a mantenere l’opera, richiamando anche una domanda di condono edilizio presentata nel 2004 e la documentazione aerofotografica depositata.
Il Tribunale accoglieva la domanda principale e ordinava la demolizione del manufatto.
La Corte d’Appello confermava integralmente la decisione, valorizzando le risultanze della CTU: l’opera realizzata nel 2009 costituiva un volume chiuso, con altezza esterna di circa 3,08 metri, superiore di 24 cm rispetto alla struttura preesistente oggetto della domanda di condono. Tale incremento, secondo i giudici, integrava una sopraelevazione vietata dal regolamento condominiale contrattuale. La Corte escludeva inoltre la maturazione dell’usucapione, rilevando che il manufatto originario, in alluminio e vetro, era stato rimosso nel 1998 per consentire lavori condominiali, interrompendo il possesso utile; e che l’opera del 2009, diversa per struttura e consistenza, costituiva un nuovo manufatto, idoneo a far decorrere un nuovo termine ventennale.
I soccombenti ricorrevano in cassazione, deducendo, tra l’altro, l’erronea qualificazione dell’opera come nuova costruzione, la prescrizione del divieto regolamentare, la violazione dell’art. 1127 c.c., l’omesso esame di fatti decisivi e la mancata considerazione della documentazione aerofotografica. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, con tanti consigli pratici, casi d’uso ed esempi presi dall’esperienza professionale e personale dell’autore, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. Usucapione della sopraelevazione: da quando decorre il termine ventennale?

Quando un manufatto realizzato in violazione di un divieto regolamentare può considerarsi usucapito e, in particolare, da quale momento decorre il termine ventennale se l’opera originaria viene rimossa o sostituita da un nuovo manufatto strutturalmente diverso?

3. La Cassazione: il nuovo volume viola la servitù “altius non tollendi”

La Cassazione ha messo in rilievo che un regolamento condominiale contrattuale può validamente limitare la facoltà di sopraelevazione prevista dall’art. 1127 c.c., configurando una vera e propria servitù “altius non tollendi”. L’interpretazione delle clausole del regolamento, se rispettosa dei criteri ermeneutici e non illogica, è insindacabile in sede di legittimità. I giudici supremi hanno condiviso la qualificazione dell’opera del 2009 come sopraelevazione vietata, trattandosi di un volume chiuso che superava l’altezza originaria dell’edificio, indipendentemente dall’entità dell’incremento.
Quanto all’usucapione, la Suprema Corte ha confermato che il termine ventennale decorre dal momento in cui il manufatto viene ad esistenza nelle sue componenti essenziali. Poiché l’opera del 2009 era strutturalmente diversa da quella preesistente, il termine non poteva decorrere dal 1989, come sostenuto dai ricorrenti. Inoltre, la rimozione del precedente manufatto nel 1998 aveva interrotto il possesso utile. In ogni caso la documentazione aerofotografica non è stata ritenuta idonea a dimostrare la continuità del possesso, trattandosi di valutazione riservata al giudice di merito.
La Corte ha infine escluso che l’azione dei condomini potesse qualificarsi come abuso del diritto o atto emulativo: far valere un divieto regolamentare contrattuale non è mai privo di utilità, né può considerarsi diretto esclusivamente a nuocere.
Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna dei ricorrenti alle spese e all’ulteriore contributo unificato.

4. Divieto di sopraelevazione, demolizione e limiti all’usucapione

Il diritto di sopraelevare nuovi piani o nuove fabbriche spetta al proprietario esclusivo del lastrico solare o dell’ultimo piano di un edificio condominiale ai sensi e con le limitazioni previste dall’art. 1127 c.c., senza necessità di alcun riconoscimento da parte degli altri condomini, mentre limiti o divieti all’esercizio di tale diritto, assimilabili ad una “servitù altius non tollendi”, possono esser costituiti soltanto con espressa pattuizione, che può esser contenuta anche nel regolamento condominiale, di tipo contrattuale (Cass. civ., sez. II, 06/12/2000, n. 15504).
I condomini possono opporsi alla sopraelevazione eseguita dal proprietario dell’ultimo piano sul proprio terrazzo a livello o lastrico solare in violazione di una clausola contrattuale del regolamento condominiale e, qualora l’opera sia stata realizzata, possono chiederne la riduzione in pristino nonché il risarcimento del danno.
La relativa azione, posta a tutela dei proprietari esclusivi del piano sottostante e dei comproprietari delle parti comuni, è soggetta a prescrizione ventennale (Cass. civ., sez. II, 19/10/1998, n. 10334). Ne consegue che il condomino che abbia sopraelevato in violazione della clausola contrattuale può, decorso il ventennio, acquistare per usucapione il diritto a mantenere la costruzione così come realizzata.
Nel caso esaminato dalla Cassazione, tuttavia, l’usucapione non era configurabile. I giudici supremi hanno infatti accertato che il manufatto originario, costituito da tamponature in alluminio e vetro, era stato rimosso per consentire lavori condominiali, con conseguente interruzione del possesso utile. Inoltre, l’opera realizzata successivamente è risultata strutturalmente diversa dalla precedente, costituendo un nuovo manufatto: in applicazione del principio tantum praescriptum quantum possessum, il termine ventennale avrebbe dovuto decorrere solo dal 2009 (e non dal 1989 come sostenuto dai ricorrenti). Da ciò l’impossibilità di maturare l’usucapione e la conferma dell’ordine di demolizione.

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