Muro di confine: quando la presunzione esclude la proprietà esclusiva

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riferimenti normativi: art. 880 c.c.
precedenti giurisprudenziali: App. Salerno, Sentenza n. 799 del 14/06/2023

1. I fatti di causa e le domande delle parti

La controversia nasce dalla domanda proposta da una proprietaria, contitolare con il marito di un immobile con area pertinenziale. L’attrice conveniva davanti al Tribunale i proprietari confinanti, chiedendo che fosse accertato il suo diritto di accedere alla loro proprietà per eseguire lavori di sopraelevazione e di manutenzione del muro di cinta, che riteneva di sua esclusiva proprietà. Inoltre la proprietaria domandava al Tribunale che i vicini fossero obbligati a rimuovere i materiali che, a suo dire, erano stati collocati sul muro in assenza di titolo.
I convenuti si costituivano contestando integralmente la domanda e sostenendo che il muro di confine non era di proprietà esclusiva dell’attrice, bensì comune, in forza della presunzione di cui all’art. 880 c.c.
La causa si concentrava dunque sull’accertamento della natura del muro: se fosse comune oppure appartenesse in via esclusiva all’attrice, secondo quanto dedotto in giudizio. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, con oltre 230 quesiti e soluzioni, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon

2. Presunzione di comunione: chi deve provare la proprietà esclusiva?

L’attrice ha fornito una prova sufficiente a superare la presunzione di comunione del muro di confine prevista dall’art. 880 c.c., così da poterne rivendicare la proprietà esclusiva e ottenere l’accesso al fondo dei vicini per eseguire i lavori richiesti?

3. Il giudice conferma la comunione del muro e rigetta la domanda

Il Tribunale ha dato torto all’attrice. Come ricorda il giudice, l’art. 880 c.c. prevede una presunzione relativa di comunione del muro divisorio tra due fondi, fondata sulla funzione di separazione e sull’utilità comune che esso assicura. Si tratta di una presunzione che può essere superata solo con prova contraria, gravante su chi rivendica la proprietà esclusiva del manufatto.
Nel caso concreto, l’attrice non è riuscita a fornire alcuna prova idonea a vincere tale presunzione. Il Tribunale ha osservato che la concessione edilizia prodotta non è stata ritenuta rilevante, in quanto riferita alla realizzazione di un deposito interrato e priva di elementi idonei a dimostrare la titolarità del muro di confine. Allo stesso modo è risultata irrilevante la SCIA prodotta dall’attrice: la presentazione di tale titolo non ha provato la proprietà del bene, poiché la pubblica amministrazione, nel riceverla, si è limitata a verificare l’esistenza di un titolo di legittimazione formale, senza svolgere accertamenti approfonditi sui diritti reali del richiedente. Il giudice ha escluso inoltre che possa assumere rilievo la presenza del piovente: dalle fotografie in atti è emerso infatti un doppio piovente rivolto verso entrambe le proprietà, circostanza che depone per la comunione del muro e non per la sua appartenenza esclusiva. Nessuno degli elementi prodotti, dunque, è risultato utile a dimostrare la costruzione del muro interamente sul fondo dell’attrice o l’esistenza di un titolo che ne attribuisse la proprietà esclusiva.
Accertata la comunione del muro, è venuta meno anche la pretesa dell’attrice di accedere alla proprietà dei convenuti per eseguire lavori sul manufatto, così come la richiesta di rimozione dei materiali appoggiati sul muro: in assenza di prova della proprietà esclusiva, tali materiali non possono considerarsi abusivi.
Il Tribunale ha quindi rigettato integralmente la domanda dell’attrice, condannandola al pagamento delle spese di lite, liquidate in € 2.900 oltre accessori.

4. Art. 880 c.c.: presunzione, prova contraria e orientamenti giurisprudenziali

Per i muri che separano cortili, giardini o aree pertinenziali scoperte, l’art. 880 c.c. prevede una presunzione di comunione fino alla loro altezza naturale, operante ogniqualvolta il manufatto sia posto sul confine e assolva una funzione divisoria tra fondi contigui.
La presunzione di comunione prevista dall’art. 880 c.c. opera ogni volta in cui il manufatto assolva una funzione divisoria tra fondi contigui. Tale presunzione si fonda sull’idea che il muro, proprio perché separa due proprietà e offre utilità ad entrambe, sia stato realizzato con il contributo di tutti i confinanti.
La Cassazione ha chiarito che la presunzione prevista dall’articolo 880 c.c. può essere superata solo quando risulti provato che il muro è stato edificato interamente sul terreno di uno dei proprietari. Così si è affermato che il muro di cinta che insiste interamente sulla proprietà di un fondo, senza coincidere con la linea di confine, non è soggetto alla presunzione di comproprietà di cui all’art. 880 c.c. (Trib. Brescia 21 gennaio 2020, n. 117).
In tal caso, trova applicazione il principio dell’accessione di cui all’art. 934 c.c., con conseguente attribuzione della proprietà esclusiva al titolare del fondo su cui il muro insiste (Cass. civ., sez. II, 3 gennaio 2014, n. 50).
Quando sorge una controversia sulla natura del muro, la presunzione di comunione opera automaticamente e sposta sull’interessato (cioè su chi rivendica la proprietà esclusiva) l’onere di dimostrare l’esistenza di un titolo o di un fatto idoneo a superarla.
Si ricorda che la presunzione “iuris tantum” di comunione del muro divisorio fra edifici sancita dall’art. 880 c.c. può essere vinta dalla prova della proprietà esclusiva del muro, facendo riferimento ad uno dei modi di acquisto della proprietà a titolo originario o derivativo, con la conseguenza che in difetto di tale prova contraria, la presunzione di comunione conserva la sua piena operatività (Trib. Genova 20 luglio 2015, n. 2321).

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