Affitti brevi: il CdS annulla le norme del PUG Bologna per vizi

In materia di locazioni brevi, va ricordato che il Comune di Bologna, attraverso gli atti collegati alla variante al PUG e le modifiche al Regolamento Edilizio, ha introdotto due importanti novità. La prima è l’istituzione della nuova sottocategoria d’uso B3, dedicata alle attività turistico‑ricettive ed extralberghiere, con l’effetto di richiedere che alcune attività oggi svolte in immobili abitativi vengano ricondotte a questa specifica destinazione d’uso. La seconda riguarda l’obbligo, per le unità immobiliari abitative situate nella città storica e destinate a uso turistico‑ricettivo B3 (inclusi i monolocali) di avere una superficie utile minima di 50 mq, salvo le deroghe previste dallo stesso regolamento edilizio.
In merito a questi due requisiti restrittivi è nato un conflitto tra il Comune e una società esercente l’attività di offerta al pubblico di case e appartamenti in locazione breve a uso turistico. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon

1. La vicenda: l’annullamento del PUG sugli affitti brevi

La vicenda prende l’avvio quando il Comune di Bologna dichiarava inefficaci tre SCIA presentate da una società immobiliare per avviare locazioni brevi in altrettanti immobili del centro storico. Secondo il Comune, quegli alloggi non potevano essere destinati a uso turistico perché non rientravano nella nuova sottocategoria urbanistica B3 e non rispettavano il requisito dell’alloggio minimo, cioè una superficie utile di almeno 50 mq o, in alternativa, una specifica articolazione interna degli spazi. La società impugnava i provvedimenti, contestando la legittimità delle nuove regole urbanistiche e sostenendo che il Comune aveva ecceduto i propri poteri. Il Tribunale però riteneva che la disciplina introdotta dal Comune fosse pienamente conforme alla normativa regionale e coerente con gli obiettivi di governo del territorio, in particolare con la tutela dell’abitabilità e dei caratteri della città storica. Secondo il giudice ammnistrativo, la regolamentazione delle locazioni brevi può rientrare a pieno titolo nella pianificazione urbanistica, soprattutto quando mira a contenere fenomeni che incidono sulla residenza stabile e sull’equilibrio del centro storico. Il Tribunale ha quindi respinto tutte le censure della società, escludendo che il Comune avesse violato norme costituzionali o principi di buon andamento; di conseguenza il Tar confermava la legittimità della creazione della sottocategoria B3 e del requisito dell’alloggio minimo e giudicava ragionevole la scelta amministrativa di limitare (senza vietare del tutto) l’offerta di alloggi turistici nel centro storico. Il“Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon

2. Le ragioni del ricorso al Consiglio di Stato

La società, risultata soccombente davanti al TAR, si rivolgeva al Consiglio di Stato riproponendo integralmente le proprie doglianze. In particolare sosteneva, innanzitutto, che il Comune avesse violato la legge regionale n. 24/2017, introducendo modifiche significative al PUG e al Regolamento Edilizio senza rispettare gli obblighi di pubblicità, trasparenza e partecipazione imposti dalla disciplina sul governo del territorio. In altri termini, secondo l’appellante l’amministrazione avrebbe approvato vere e proprie varianti sostanziali senza riattivare il necessario procedimento partecipativo.
La società aggiungeva, inoltre, che il Comune non avrebbe comunque il potere di disciplinare le locazioni brevi attraverso strumenti urbanistici, trattandosi di una materia estranea alle competenze regionali individuate dall’art. 117 della Costituzione e, quindi, non riconducibile alla potestà regolamentare comunale.

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3. La decisione del Consiglio di Stato

Il Consiglio di Stato ha chiarito che la legge regionale impone la ripubblicazione di un piano urbanistico quando, durante l’iter, vengono introdotte modifiche che cambiano in modo significativo l’impostazione originaria della variante. Non tutte le modifiche hanno lo stesso peso: quelle obbligatorie, imposte da norme superiori, non richiedono una nuova pubblicazione; quelle facoltative o derivanti dall’accoglimento di osservazioni, invece, devono essere ripubblicate se incidono sui criteri generali della variante e ne modificano la logica di fondo.
Applicando questo principio al caso di Bologna, il Consiglio di Stato ha osservato che le modifiche introdotte dal Comune non erano necessarie per adeguarsi a vincoli sovraordinati, ma derivavano da osservazioni di privati; tali modifiche hanno avuto un impatto molto ampio, cambiando la disciplina delle locazioni turistiche in tutto il territorio comunale e imponendo nuovi requisiti restrittivi nel centro storico. Si trattava quindi di innovazioni sostanziali, che avrebbero richiesto una nuova pubblicazione per consentire ai cittadini di partecipare al procedimento (Consiglio di Stato 29 dicembre 2025, n. 10361).

4. Considerazioni conclusive

Le scelte urbanistiche incisive fatte dal Comune non possono essere introdotte senza un percorso partecipativo coerente con la legge regionale. Il Consiglio di Stato ha annullato gli atti del Comune solo perché il procedimento non è stato svolto correttamente, non perché le scelte urbanistiche fossero sbagliate nel contenuto. I giudici amministrativi non hanno in alcun modo censurato nel merito le scelte pianificatorie del Comune: non hanno dichiarato illegittima la nuova destinazione d’uso B3, né hanno ritenuto irragionevole il requisito dell’alloggio minimo, né hanno escluso la possibilità per l’ente locale di disciplinare le locazioni brevi mediante strumenti urbanistici. Tali profili restano del tutto impregiudicati, poiché la decisione si fonda esclusivamente su vizi procedimentali attinenti al mancato rispetto delle garanzie partecipative.
Non viene messo in discussione il potere dei Comuni di porre limiti alle locazioni turistiche, per perseguire interessi pubblici (si veda Corte Cost 17 dicembre 2025, n. 186).
Con l’annullamento degli atti impugnati, le segnalazioni di inizio attività già presentate sono tornate valide. Il Comune di Bologna ha avviato un nuovo iter regolatorio con garanzie partecipative. Fino ad allora vale la normativa pre-restrizioni.

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