Le fioriere possono essere proprietà comune del condominio?

Le fioriere di condominio possono rientrare nella proprietà comune del condominio ex art. 1117 c.c.? Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni., disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon. In materia, abbiamo anche organizzato il Master in diritto condominiale – Responsabilità dell’amministratore, gestione dei conflitti e casi pratici

1. La vicenda: delibera assembleare sulle fioriere condominiali

Un condomino citava in giudizio il condominio per impugnare una delibera assembleare adottata il 17 maggio 2013, alla quale non aveva preso parte e che gli era stata comunicata solo in seguito. In tale delibera si affermava che alcuni danni all’edificio erano stati provocati dalla mancata o cattiva manutenzione delle fioriere (vasconi) e si stabiliva che i condomini ritenuti responsabili avrebbero dovuto provvedere al ripristino entro trenta giorni. In caso di inadempimento, l’assemblea autorizzava l’amministratore ad agire giudizialmente per obbligare i condomini interessati a eseguire gli interventi necessari. Per lo stesso motivo con altro atto di citazione una condomina impugnava la stessa delibera del 17 maggio.
I due condomini sostanzialmente facevano presente che le fioriere, oltre ad assolvere una funzione ornamentale, erano parte integrante della struttura del fabbricato, per cui non erano di proprietà dei singoli condomini che potevano accedere alle medesime, ma di proprietà condominiale e per la loro manutenzione era applicabile la tabella millesimale di proprietà.
I due condomini richiedevano perciò per la sospensione dell’efficacia della delibera impugnata e nel merito la declaratoria di nullità e/o annullabilità della medesima. Il condominio sosteneva che le fioriere oggetto di contestazione, responsabili dei danni per mancata manutenzione, erano di proprietà esclusiva dei singoli condomini cui i rispettivi terrazzi facevano riferimento. Di conseguenza, il convenuto sosteneva che il ripristino doveva essere a carico dei proprietari interessati, e non dell’intero condominio. Il condominio chiedeva il rigetto dell’istanza di sospensione dell’efficacia della delibera impugnata e, nel merito, il rigetto della domanda di nullità o annullabilità della stessa, con condanna degli attori al pagamento delle spese di giudizio. Nel corso del procedimento, l’efficacia della delibera non veniva sospesa. Il giudice disponeva la riunione dei due giudizi pendenti. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni., disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon.

2. La questione: le fioriere possono essere del condominio?

Le spese per le fioriere che fanno le veci dei frontalini dei balconi devono essere sostenute da tutti i condomini?

3. La soluzione

Il Tribunale ha dato torto al condominio. Lo stesso giudice ha tenuto in considerazione le conclusioni del CTU secondo cui “le superfici esterne delle fioriere ed il loro spessore tecnico, in questo caso particolare, fanno le veci dei frontalini dei balconi, pertanto le stesse superfici sono di fatto un bene condominiale la cui manutenzione e/o riparazione andrebbe ripartita secondo i millesimi dei singoli condomini”. Come ha notato il Tribunale, il C.T.U. ha precisato che tutto il blocco fioriera (paramento inclinato + parte interna) era da considerarsi bene comune e, quindi, di tipo condominiale, mentre la spesa per qualsiasi opera di manutenzione della faccia interna del parapetto verticale (prospettante verso la balconata/terrazzo) era a carico del proprietario dell’appartamento a cui serviva. Il Tribunale ha annullato la delibera impugnata.

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4. Le riflessioni conclusive

La giurisprudenza ha affermato che i balconi aggettanti costituiscono un prolungamento sospeso in aria dell’appartamento cui accedono e come tali vanno considerati di proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento. Tuttavia i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore vanno considerati beni comuni, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, posto che l’interesse all’estetica dell’edificio è comune a tutti i condomini: di conseguenza, le ringhiere, le fioriere incassate nel cemento ed i frontalini (ossia la parte di vernice che riveste la zona inferiore del balcone, visibile all’esterno) sono elementi di arredo e di estetica dell’edificio, per cui i relativi costi sono a carico di tutti i condomini.
In quest’ottica si è anche affermato che devono essere ricondotti all’intero edificio e, dunque, alla proprietà condominiale, gli elementi decorativi del balcone – quali ad esempio fioriere e frontalini – che svolgendo una funzione decorativa estesa all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c., n. 3. Di conseguenza, la spesa per la riparazione di tali elementi ricade su tutti i condomini (Cass. civ., sez. II, 02/03/2018, n. 5014). Bisogna considerare che il principio sopra espresso non può essere applicato in modo automatico: esso va adattato alla specifica realtà materiale del caso, tenendo conto delle caratteristiche tecniche e funzionali dell’elemento in esame. Solo attraverso questa verifica fattuale è possibile stabilire correttamente il regime proprietario e, quindi, la ripartizione degli oneri manutentivi. Si deve considerare che le fioriere in cemento anche se sono parte integrante dei parapetti esterni non necessariamente adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell’intero edificio. Se le fioriere costituiscono comuni “vasconi” trapezoidali di calcestruzzo posati sul cordolo e non sporgenti deve escludersi o, almeno, deve dubitarsi che gli stessi abbiano un qualche pregio artistico e facciano parte del decoro architettonico dell’edificio o costituiscano parte integrante della struttura dello stabile (Cass. civ., Sez. II, 30/04/2012, n. 6624).

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