Vizio costruttivo della fognatura e responsabilità del condominio-custode

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Una recente sentenza del Tribunale di Benevento ha chiarito come il vizio costruttivo della fognatura comune non escluda la responsabilità del condominio-custode per i danni ai singoli condomini.

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Tribunale di Benevento – Sent. n. 2279 del 16/11/2023

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Indice

1. La vicenda

Nel garage di due condomini, nel quale confluivano le tubature di scarico delle acque reflue del fabbricato condominiale, si erano verificate numerose infiltrazioni di acque luride e maleodoranti; infatti a seguito di un’otturazione dei tubi di scarico fecali erano fuoriusciti liquami nel loro immobile, provenienti dai tubi di scarico condominiali, che avevano determinato danni alla struttura e alle suppellettili, tutte mandate alla discarica comunale (e in occasione di detto sversamento erano intervenuti i vigili del fuoco).  Alla luce di quanto sopra i titolari del box convenivano dinanzi al Tribunale il condominio al fine di ottenere, previo accertamento della relativa responsabilità per i danni arrecati al garage di loro proprietà, la condanna del convenuto al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali da essi subiti. Nel costituirsi in giudizio il condominio chiedeva il rigetto della domanda in quanto infondata. Il convenuto faceva presente che periodicamente veniva effettuata la manutenzione degli impianti; di conseguenza riteneva che i danni subiti dagli attori fossero piuttosto ascrivibili ad un difetto originario dell’impianto fognario; pertanto riteneva responsabile del sinistro l’impresa che aveva realizzato e montato l’impianto di fognatura, con conseguente responsabilità dell’appaltatore ex art. 1669 c.c. e difetto di legittimazione passiva del condominio; in ogni caso lo stesso condominio evidenziava che aveva stipulato una polizza assicurativa che doveva tenere indenne il condominio nel caso di condanna al risarcimento. Si costituiva l’assicurazione che chiedeva il rigetto della domanda proposta nei suoi confronti ed anche della domanda proposta dall’attore nei confronti del convenuto, deducendo l’inoperatività della polizza nel caso in esame.

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2. Vizio della fognatura e responsabilità del condominio: la soluzione

Il Tribunale ha dato ragione agli attori. In via preliminare, lo stesso giudice ha ritenuto irrilevante il trasferimento in corso di causa della proprietà del garage dagli attori a terzi. Nel merito il Tribunale ha sottolineato che il c.t.u. ha accertato che nella tubazione presente nel box è presente un sifone e immediatamente dopo una curva di 90 gradi, situazione che provoca rallentamenti al deflusso dei liquami e, in presenza di corpi e sostanze estranee e materiali solidi, determina ostruzioni. Come ha notato il giudice campano, questo vizio costruttivo non ha fatto venire meno la responsabilità del condominio custode per i danni subiti dagli attori. Il Tribunale ha condannato il convenuto a risarcire agli attori il danno patrimoniale subito all’immobile di loro proprietà per gli allagamenti subiti, nonché un ulteriore danno per lucro cessante, legato all’indisponibilità delle somme spettanti a titolo risarcitorio, trattandosi di debito di valore. Il condominio non è stato condannato al pagamento dei danni non patrimoniali che sono risultati del tutto sforniti di prova, essendo a tal fine risultata del tutto generica l’indicazione “danni da stress subito dagli attori per l’inagibilità del proprio garage”.

3. Le riflessioni conclusive

Alla luce di quanto disposto dall’art. 1117 c.c., il condominio è proprietario degli impianti di scarico fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini; di conseguenza è responsabile, quale custode dei beni e servizi comuni, ex art. 2051 c.c., dei danni cagionati dalle condutture comuni alle cose di proprietà esclusiva dei singoli condomini, salva la prova del fortuito, che nel caso di specie non è stata fornita. Come è stato correttamente rilevato dal giudicante, il vizio di costruzione della cosa in custodia, anche se ascrivibile al terzo costruttore, non esclude la responsabilità del custode nei confronti del terzo danneggiato. Il condominio di un edificio, infatti, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno e risponde, in base all’art. 2051 c.c., dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché i danni siano imputabili a vizi edificatori dello stabile, comportanti la concorrente responsabilità del costruttore-venditore, ai sensi dell’art. 1669 c.c., non potendosi equiparare i difetti originari dell’immobile al caso fortuito, che costituisce l’unica causa di esonero del custode dalla responsabilità ex art. 2051 c.c. (Cass. civ., Sez. II, 12/07/2011, n. 15291). È bene sottolineare che non si tratta di una responsabilità a titolo derivativo (il condominio, pur successore a titolo particolare del costruttore-venditore, non subentra nella sua personale responsabilità, legata alla sua specifica attività e fondata sull’art.1669 c.c.), bensì di un’autonoma fonte di responsabilità ex art. 2051 c.c. che ricorre anche se il danno risulta causato da anomalie o vizi insorti nella cosa prima dell’inizio del rapporto di custodia.

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