Varco nel muro comune per collegare ristorante in altro edificio e cortile condominiale

È legittima l’apertura di un varco nel muro comune fatta da un condomino per collegare il suo ristorante sito in altro edificio ed il cortile condominiale?

La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. Questo pratico volume è consigliato per fornire la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio
Il libro verrà presentato sabato 16 marzo 2024, per informazioni sulla partecipazione >>>clicca qui<<< La partecipazione è gratuita.

1. La vicenda

I titolari di un ristorante, con l’evidente scopo di ottenere maggiori ricavi, ampliavano il locale, trovandosi così soggetti ad adottare nuove misure antincendio. In particolari i detti ristoratori per realizzare una nuova uscita di sicurezza, aprivano un varco nel muretto divisorio di proprietà del caseggiato confinante (dove era ubicata un’unità abitativa di loro proprietà) per consentire il collegamento tra l’area destinata a parcheggio dello stesso condominio ed il loro locale commerciale posto nell’edificio vicino. A causa del loro comportamento, i ristoratori veniva citati in giudizio dal condominio che pretendeva la loro condanna a provvedere all’immediata chiusura del suddetto varco ed alla ricostruzione della porzione di muretto condominiale demolita. Il Tribunale dava torto ai convenuti, ponendo a loro carico pure la somma di € 200,00 ex art. 614-bis c.p.c. per ogni giorno di ritardo nell’esecuzione della ricostruzione del manufatto parzialmente demolito. L’adita Corte d’Appello di Firenze rigettava il gravame. I giudici di secondo grado notavano come il varco creato abusivamente avrebbe determinato non solo l’asservimento del muretto divisorio a favore di una proprietà estranea al condominio (il ristorante di cui gli appellanti erano titolari), ma anche dell’area di parcheggio condominiale, in quanto destinata a consentire il deflusso della clientela in caso di emergenza. Come notava la stessa Corte per realizzare questa situazione di asservimento del bene comune sarebbe stato necessario il consenso di tutti i condomini (neppure risultato richiesto), con conseguente illegittimità dell’opera realizzata dagli appellanti. In ogni caso evidenziava che, nel caso di specie, il locale di titolarità degli appellanti era dotato di un’uscita posta sul fronte dell’esercizio commerciale e senz’altro idonea a consentire il passaggio verso la pubblica via, il che, di per sé, avrebbe permesso di escludere la sussistenza dei presupposti sia per l’applicazione dell’art. 1052 c.c. sia per ravvisare un’interclusione relativa del fondo. Infine la Corte sottolineava l’irrilevanza dell’ordinanza del Comune che, nella prospettazione degli appellanti, avrebbe loro imposto la realizzazione della porta di sicurezza, non essendo la stessa titolo idoneo alla costituzione di una servitù coattiva. D’altronde, la valenza meramente amministrativa del predetto provvedimento, peraltro, emesso all’esito di un procedimento attivato su istanza degli stessi ristoratori, escludeva che lo stesso potesse produrre effetti nei rapporti di carattere privatistico, quale quello in esame. I ristoratori ricorrevano in cassazione, sostenendo l’esistenza dei requisiti richiesti dall’art. 1052 c.c., considerata la parziale interclusione del fondo. Inoltre notavano che dovevano rispettare le normative di sicurezza antincendio imposte dall’autorità amministrativa.
La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. Questo pratico volume è consigliato per fornire la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni:

2. Varco nel muro comune per collegare ristorante in altro edificio e cortile condominiale: la soluzione

La Cassazione ha dato torto ai ricorrenti. Secondo i giudici supremi non è possibile ipotizzare la costituzione da parte di un condomino di un vincolo pertinenziale tra il muro perimetrale e l’unità immobiliare di proprietà esclusiva esterna al condominio, per atto proveniente dal solo titolare di quest’ultima; infatti detto vincolo presuppone che il proprietario della cosa principale abbia la piena disponibilità della cosa accessoria – così da poterla validamente destinare, in modo durevole, al servizio od all’ornamento dell’altra – mentre il muro perimetrale è oggetto di proprietà comune. In ogni caso la Corte Suprema ha notato che la realizzazione di un’uscita di sicurezza, al fine di permettere il deflusso della clientela su un’area privata, non è un’ipotesi sussumibile nella fattispecie di cui all’art. 1052 c.c.

3. Le riflessioni conclusive

La decisione in commento aderisce pienamente alla granitica opinione giurisprudenziale per la quale, in tema di uso della cosa comune, è illegittima l’apertura di un varco praticata nel muro perimetrale dell’edificio condominiale da un comproprietario al fine di mettere in comunicazione un locale di sua proprietà esclusiva, ubicato nel medesimo fabbricato, con altro immobile, pure di sua proprietà, ma estraneo al condominio, comportando tale utilizzazione la cessione del godimento di un bene comune in favore di soggetti non partecipanti al condominio, con conseguente alterazione della destinazione, giacché in tal modo viene imposto sul muro perimetrale un peso che dà luogo a una servitù, per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini (tra le tante si veda: Cass. civ., sez. II, 05/03/2015, n. 4501). In altre parole l’esercizio della facoltà di ogni condomino di servirsi della cosa comune, nei limiti indicati dall’art. 1102 c.c., deve esaurirsi nella sfera giuridica e patrimoniale del diritto di comproprietà sulla cosa medesima e non può essere esteso, quindi, per il vantaggio di altre e diverse proprietà del medesimo condomino.
I giudici supremi hanno escluso anche l’invocata applicazione della norma di cui all’art. 1052 c.c.; infatti la realizzazione di un’uscita di sicurezza, al fine di permettere il deflusso della clientela su un’area privata, non è un’ipotesi sussumibile nella fattispecie di cui all’art. 1052 c.c.; in ogni caso tale norma postula una valutazione del giudice, che deve precedere la concessione, mentre, nel caso di specie, i ricorrenti hanno preteso di legittimare a posteriori un atto arbitrario già commesso.