Vano contatori trasformato in accesso privato: è ancora parte comune?

Il vano contatori resta parte comune se manca un titolo chiaro che lo riservi in esclusiva: conta la destinazione originaria del bene. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon
riferimenti normativi: art. 1117 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Trib. Bologna, Sez. III, Sentenza del 28/10/2014

1. Dal vano contatori al passaggio privato: come nasce la lite

Un condomino conveniva in giudizio due condomini (oltre al condominio), chiedendo l’accertamento della natura condominiale di un vano‑ripostiglio. Tale locale, originariamente destinato a vano tecnico per i contatori, era stato successivamente suddiviso e una parte di esso era stata utilizzata per consentire l’accesso al cortile di proprietà esclusiva dei due condomini convenuti.
Il Tribunale accoglieva la domanda, riconoscendo la natura comune del vano. I due convenuti proponevano appello e la Corte d’Appello riformava integralmente la decisione. Secondo i giudici di secondo grado, il punto decisivo era stabilire se, al momento della vendita dall’originario proprietario ai due convenuti, il vano avesse natura condominiale o fosse invece di proprietà esclusiva del venditore. Poiché i due condomini soccombenti in primo grado erano muniti di un valido titolo di acquisto, la Corte riteneva che spettasse all’attore dimostrare la condominialità del bene. Tale prova, a giudizio della Corte territoriale, non era stata fornita, anche a causa della genericità delle allegazioni sulla costituzione del condominio e dell’assenza di indicazioni chiare sull’atto costitutivo o sulla prima vendita.
L’attore proponeva ricorso per cassazione articolando tre motivi: violazione delle norme sul riparto dell’onere probatorio in tema di rivendicazione di beni comuni; erronea valutazione dello stato dei luoghi rispetto al momento costitutivo del condominio; illegittimo ricorso alla prova testimoniale in contrasto con un atto pubblico del 1979, dal quale risultava che il vano fungeva da corridoio comune di accesso ai ripostigli. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. Un locale tecnico può diventare spazio esclusivo?

Il vano tecnico adibito originariamente a locale contatori, poi parzialmente trasformato e utilizzato per l’accesso al cortile esclusivo di due condomini, deve considerarsi parte comune ai sensi dell’art. 1117 c.c. già al momento del primo frazionamento dell’edificio, con conseguente onere per i convenuti di dimostrare una chiara riserva di proprietà esclusiva nel titolo originario?

3. Per la Cassazione prevale la destinazione originaria del bene

La Cassazione ha esaminato congiuntamente i tre motivi, ritenendoli fondati. I giudici supremi hanno richiamato il consolidato principio secondo cui i volumi tecnici, come i vani contatori, i locali caldaia, gli spazi destinati agli impianti comuni, rientrano tra le parti comuni ex art. 1117 c.c., in quanto strutturalmente e funzionalmente destinati al servizio dell’intero edificio. La Cassazione ha ribadito che, in caso di frazionamento della proprietà di un edificio, la presunzione di condominialità sorge al momento del primo trasferimento di un’unità immobiliare dall’originario unico proprietario. In tale momento occorre verificare quali parti dell’edificio siano destinate all’uso comune, salvo che il titolo non contenga una chiara e univoca volontà di riservarle in proprietà esclusiva.
Come ha notato la Suprema Corte, i giudici di secondo grado, invece, hanno erroneamente posto l’onere della prova sull’attore, senza accertare preliminarmente quando fosse sorto il condominio e quale fosse la volontà dell’originario proprietario nel primo atto di vendita; inoltre la Corte d’Appello ha concentrato l’analisi sullo stato dei luoghi al momento della vendita, anziché su quello esistente al momento costitutivo del condominio.
Tale impostazione è stata ritenuta non conforme ai principi in materia. La Suprema Corte ha quindi cassato la sentenza impugnata, rinviando alla Corte d’Appello in diversa composizione per un nuovo esame, comprensivo della regolazione delle spese.

4. Quando il vano tecnico resta condominiale nonostante le trasformazioni

È necessario precisare che un vano all’interno di un condominio, nel quale sono collocati i contatori, può ritenersi compreso fra le parti comuni ex lege, stante la non tassatività dell’elencazione di cui all’art. 1117 c.c. ed essendo il vano contatori strumentalmente connesso alle proprietà esclusive, in ragione della normativa di sicurezza per la quale i contatori a servizio delle unità immobiliari devono essere obbligatoriamente allocati in un locale comune (Trib. Bologna, Sez. III, 28/10/2014).
La giurisprudenza ha affermato che rientrano tra le parti comuni dell’edificio anche i cd. volumi tecnici, ossia quelli destinati a contenere gli impianti tecnici del fabbricato (quali i vani ascensore, caldaia, autoclave, contatori) o altri beni comuni (quale il vano scale) e quelli insuscettibili di separato o autonomo godimento, per essere vincolati all’uso comune, in virtù della loro naturale destinazione o della loro connessione materiale e strumentale rispetto alle singole parti dell’edificio. Detta presunzione può essere superata solo dall’esistenza di un titolo contrario, non essendo sufficiente che tali beni, di fatto, siano destinati al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari (Cass. civ., Sez. II, 27/03/2003, n. 4528). In ogni caso, sebbene i vani tecnici rientrino normalmente tra le parti comuni ex art. 1117 c.c., nulla esclude che essi vengano realizzati ex novo dopo la nascita del condominio, purché l’opera sia deliberata nel rispetto delle regole sulle innovazioni e non comporti un’alterazione della destinazione del bene comune, né una compressione del pari uso da parte degli altri condomini. A tale proposito si ricorda che è nulla, per difetto di unanimità, la delibera condominiale che autorizza la costruzione, nell’androne d’ingresso, di un vano tecnico destinato a ospitare impianti idrici privati, quando tale opera incida in modo rilevante sulle dimensioni, sulla forma e sulla fruibilità dell’atrio, alterandone la naturale destinazione e impedendo il pari uso del bene comune da parte degli altri condomini; in tali casi, infatti, l’innovazione comporta una modifica della destinazione del bene comune e richiede il consenso unanime dei partecipanti al condominio (App. Bari 30 novembre 2021, n. 2042).

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