Il vano cisterna è condominiale fino a prova contraria

Salvo valida prova contraria, il vano cisterna per la raccolta dell’acqua piovana è un bene condominiale. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio.
riferimenti normativi: art. 1117 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., sez. II, Sentenza n. 5633 del 18/04/2002

1. La vicenda

Un caseggiato era dotato di un sottostante vano cantina-cisterna per la raccolta di acqua piovana, destinato a servizio di tutte le unità immobiliari, compresi i locali a piano terra. Le botole – che consentivano di attingere acqua dalla cisterna – si trovavano nelle parti comuni del condomino e una all’interno di un locale di proprietà esclusiva al piano terra del palazzo. L’acquirente di tale unità immobiliare (avente al suo interno una delle botole di collegamento), a seguito dell’acquisto realizzava, arbitrariamente ed abusivamente, una serie di opere. Alcuni condomini citavano in giudizio detto condomino rivendicando l’appartenenza del vano cisterna di cui lo stabile era dotato. Il convenuto infatti aveva creato un vero e proprio vano di accesso alla sottostante cisterna, bloccando il preesistente collegamento dalle altre botole con tappi in mattoni e cemento. A parere degli attori dette modifiche erano verosimilmente finalizzate all’occupazione e all’uso esclusivo della cisterna; di conseguenza gli attori ritenevano che gli interventi del condomino si ponessero in contrasto coi diritti spettanti agli altri comproprietari. Il convenuto si difendeva sostenendo di essere l’unico proprietario della cisterna per aver acquistato l’unità immobiliare sita al pianterreno, posta in corrispondenza del locale sottostante avente natura pertinenziale. In quest’ottica lo stesso condomino riteneva pienamente legittimi gli interventi manutentivi alla cisterna, comprese le opere per otturare le bocche di pozzo che consentivano agli altri proprietari di attingere l’acqua piovana. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio.

2. La questione: proprietà condominiale del vano cisterna

Al fine di dimostrare la proprietà esclusiva di una parte strutturalmente asservita all’intero edificio può essere rilevante il titolo di acquisto proprio del condomino che pretenda di essere esclusivo proprietario?

3. La soluzione

Il Tribunale ha dato torto al convenuto. La destinazione del vano cisterna all’uso comune è emersa dalle testimonianze assunte nel corso dell’istruttoria. Infatti è risultato che per lungo tempo i residenti dello stabile avevano attinto, mediante le bocche di pozzo, alla cisterna. Come ha evidenziato il Tribunale, le dichiarazioni testimoniali hanno consentito di ritenere che il convenuto, profittando del disuso in cui era caduto il locale, abbia trasformato l’accesso alla cisterna mediante realizzazione di una scala interna. Del resto l’inquadramento cronologico delle vicende eseguito dal CTU ha evidenziato, sulla scorta della documentazione versata in atti dalle parti, che lo stabile era originariamente di un unico proprietario, il quale, mediante “apporzionamento”, aveva trasferito per testamento ai figli singole unità immobiliari componenti il caseggiato. Queste sono, successivamente, state oggetto di trasferimenti a titolo particolare. Secondo il Tribunale la cisterna oggetto del contendere è risultata facente parte della struttura del caseggiato. Il testamento già citato ha omesso ogni riserva di proprietà esclusiva del vano-cisterna. A parere del giudicante detta menzione non sarebbe stata comunque risolutiva in quanto, al fine di dimostrare la proprietà esclusiva di una parte strutturalmente asservita all’intero edificio, non rileva il titolo di acquisto proprio del condomino che pretenda di essere esclusivo proprietario.

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4. Le riflessioni conclusive

L’art. 1117 c.c. non introduce una presunzione di appartenenza comune di determinati beni a tutti i condomini, ma fissa un criterio di attribuzione della proprietà del bene (“Sono oggetto di proprietà comune …“), che è suscettibile di essere superato mediante la produzione di un titolo che dimostri la proprietà esclusiva di quel bene in capo ad un condomino, o a terzi, ovvero attraverso la dimostrazione che, per le sue caratteristiche strutturali, la res sia materialmente asservita a beneficio esclusivo di una o più unità immobiliari. La giurisprudenza di legittimità richiede, per escludere la previsione di condominialità di cui all’art. 1117 c.c., un’espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio (Cass. civ., sez. II, 19/03/2021, n.7885; Cass. civ., sez. II, 10/09/2020, n. 18796; la regola vale ovviamente anche per la cisterna al servizio della collettività condominiale). Di conseguenza per provare la proprietà esclusiva della cisterna il condomino avrebbe dovuto fornire un titolo idoneo a dimostrare il superamento della presunzione di condominialità del lastrico solare di cui all’art. 1117 c.c. Per titolo non si intende, evidentemente, il titolo che individua il soggetto destinatario dei costi della manutenzione, ordinaria e straordinaria, del bene, ma deve intendersi l’atto costitutivo dello stesso condominio, ossia il primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto, con conseguente frazionamento dell’edificio in più proprietà individuali (Cass. civ., Sez. Un., 7 luglio 1993, n. 7449).