Sanatoria per opere di proprietà esclusiva in condominio: chi le chiede?

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Qui la sentenza: Tar. Lazio -sez.II- sentenza n. 8456 del 22-06-2022

Per le strutture in legno, realizzate abusivamente da due condomini per coprire le terrazze a livello di proprietà esclusiva, il Comune non può affermare che la legittimazione a chiedere il titolo edilizio in sanatoria non spetti ai predetti condomini, sostenendo che la trasformazione edilizia ha riguardato l’originaria architettura del fabbricato e il suo decoro, che appartengono al condominio

     Indice

  1. La vicenda
  2. La questione
  3. La soluzione
  4. Le riflessioni conclusive

riferimenti normativi: art. 11 D.P.R. n. 380/2001

precedenti giurisprudenziali: Tar Napoli, Sez. II, Sentenza n. 1590 del 14/03/2018

1. La vicenda

Due condomini presentavano al Comune una domanda per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria relativa ad una struttura in legno di copertura delle terrazze dell’appartamento di loro proprietà; il Comune rigettava la domanda sostenendo che l’intervento, di indubbia entità” (la superficie coperta, pari complessivamente a circa 52 mq, corrispondeva a quasi il 50% della superficie utile dell’alloggio) incideva significativamente sui prospetti aumentandone l’altezza e modificando così la sagoma della palazzina, con la conseguenza che la legittimazione a chiedere il titolo edilizio (anche in sanatoria), ai sensi dell’art. 11 d.P.R. n. 380/2001, non sarebbe spettata ai condomini. Secondo l’autorità comunale la trasformazione edilizia non riguardava le sole terrazze di proprietà, bensì l’intero stabile nel suo insieme, la sua originaria architettura e il suo decoro, che appartengono al condominio, il quale non aveva autorizzato le opere di copertura. I condomini impugnavano il provvedimento davanti al Tar, evidenziando in punto di fatto che la richiesta di sanatoria aveva ad oggetto la struttura di copertura delle terrazze di loro esclusiva proprietà. In particolare i ricorrenti deducono altresì di essere gli unici legittimati a richiedere la sanatoria, trattandosi di intervento operato sulla loro proprietà esclusiva e non su parti comuni del fabbricato; in ogni caso mettevano in rilievo che non spettava al Comune interessarsi degli aspetti civilistici, potendo il soggetto terzo ottenere eventuale tutela innanzi al giudice ordinario e dovendo l’Amministrazione limitare la propria verifica all’osservanza dei limiti legali dell’attività edificatoria. A sostegno delle lor ragioni gli stessi condomini richiamavano la disposizione dettata dall’art. 1102 c.c., norma che ammette un uso più intenso della cosa comune se non viene alterata la destinazione del bene, né si impedisce agli altri partecipanti il pari uso.

2. La questione

Per le strutture in legno, realizzate abusivamente da due condomini per coprire le terrazze a livello di proprietà esclusiva la legittimazione a chiedere il titolo edilizio in sanatoria spetta ai predetti condomini?


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3. La soluzione

Il Tar ha dato ragione ai condomini. I giudici amministrativi hanno sottolineato che secondo l’art. 11 del D.P.R. n. 380/2001 il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo”, mentre l’art. 36 del medesimo Testo Unico contempla in capo al responsabile dell’abuso o all’attuale proprietario dell’immobile la possibilità di ottenere il permesso in sanatoria. Secondo il Tar il provvedimento l’impugnato è in evidente contrasto con le citate norme del Testo Unico dell’Edilizia atteso che ha disconosciuto la legittimazione a chiedere il permesso in sanatoria in capo ai condomini, ai quali invece essa unicamente spetta, alla luce della circostanza, incontestata, che la copertura in legno per cui è stata chiesta la sanatoria riguarda le terrazze di loro proprietà esclusiva. Del resto, come giustamente sottolinea lo stesso Tar, il diniego del Comune sembrerebbe adombrare una qualificazione del condominio in termini di soggetto di diritto, e quindi titolare del potere di autorizzare le opere e conseguentemente legittimato ad ottenerne il relativo titolo, laddove invece è consolidata in giurisprudenza la tesi secondo cui si tratterebbe di un mero ente di gestione, privo di personalità giuridica, spettando invece la titolarità delle cose comuni ai singoli condomini. Alla luce di quanto sopra è stato annullato il provvedimento impugnato e condannato il Comune a rifondere ai condomini le spese di lite.

4. Le riflessioni conclusive

Secondo un principio consolidato costituisce facoltà del singolo condomino eseguire opere che, ancorché incidano su parti comuni dell’edificio, siano strettamente pertinenti alla sua unità immobiliare, sotto i profili funzionale e spaziale, in virtù del combinato disposto degli artt. 1102 c.c. (facoltà del comunista di servirsi delle cose comuni), 1105 c.c. (concorso di tutti i condomini alla cosa comune) e 1122 c.c. (divieto al condomino di realizzare opere che danneggino le cose comuni), con la conseguenza che egli va considerato come soggetto avente titolo per ottenere a nome proprio l’autorizzazione relativa a tali opere, senza necessità di conseguire la previa approvazione dell’assemblea condominiale ex artt. 1120 e 1336 c.c. (T.A.R. Piemonte, sez. II, 02/07/2021, n. 686). Allo stesso modo la legittimazione a chiedere il permesso in sanatoria spetta unicamente ai condomini che hanno realizzato opere abusive nella loro proprietà esclusiva.

 

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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