Ristorante in condominio: stop all’occupazione di androne e scale comuni

Non sono ammissibili comportamenti del condomino che, lungi dal costituire un uso secondario o accessorio delle parti comuni, si traducono in condotte incompatibili con la loro destinazione funzionale. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza in condominio, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.
riferimenti normativi: art. 1102 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 5753 del 12/03/2007

1. La vicenda: il ristorante in condominio e l’occupazione degli spazi comuni

La vicenda nasceva dall’iniziativa di un condominio che citava in giudizio la titolare di una ditta individuale di ristorazione accusandola di occupare abusivamente l’androne e il vano scala con tavoli, sedie, cassonetti dei rifiuti e altri oggetti legati alla propria attività. Secondo il condominio, dopo aver perso, a seguito di sfratti per morosità, gran parte dei locali originariamente autorizzati, la ristoratrice aveva continuato a svolgere l’attività utilizzando spazi comuni dell’edificio, trasformandoli di fatto in un’estensione del ristorante.
Il condominio ricordava che il Tribunale, in sede cautelare, aveva già ordinato alla ristoratrice di rimuovere ogni bene dall’androne e dal vano scala. Tale ordine era stato inizialmente rispettato, ma poco dopo la convenuta aveva ripreso a occupare le aree comuni come prima. L’attore sottolineava che la diffida del dicembre 2023 e l’impegno assunto in assemblea a liberare gli spazi entro giugno 2024 erano rimasti senza seguito, così come infruttuosa si era rivelata la successiva procedura di mediazione.
Per questi motivi il condominio sosteneva la violazione dell’art. 1102 c.c., ritenendo che la convenuta avesse alterato la destinazione delle parti comuni e impedito agli altri condomini il pari uso degli spazi. Chiedeva quindi una condanna alla rimozione di tutti gli oggetti e al ripristino dell’androne e del vano scala. La convenuta, pur regolarmente citata tramite PEC, non si costituiva in giudizio e veniva dichiarata contumace. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza in condominio, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. La domanda: quando l’uso delle parti comuni supera l’art. 1102 c.c.

L’utilizzazione delle parti comuni quale area di esercizio e supporto operativo di un’attività di ristorazione configura un uso eccedente i limiti dell’art. 1102 c.c., determinando un’alterazione della destinazione funzionale dell’androne e del vano scala e giustificando l’ordine di immediata reintegrazione?

3. La soluzione: occupazione provata e ordine di liberazione immediata

Il Tribunale, esaminata l’istruttoria svolta e in particolare le dichiarazioni testimoniali e la documentazione fotografica prodotta, ha ritenuto pienamente provata l’occupazione abusiva delle parti comuni da parte della convenuta. Come ha notato lo stesso giudice, un testimone escusso ha confermato che, dopo lo sfratto dai locali originariamente utilizzati per l’attività di ristorazione, la titolare della ditta aveva progressivamente collocato tavoli e sedie nell’androne del palazzo, fino a occuparlo integralmente. Tale situazione, inizialmente tollerata dai condomini quando l’ingombro era limitato, si era aggravata negli ultimi anni, arrivando a ostacolare il normale transito verso le abitazioni e a coinvolgere anche l’area immediatamente adiacente al portone d’ingresso.
Il Tribunale ha valorizzato anche le ulteriori dichiarazioni testimoniali, dalle quali è emerso che, nei momenti di maggiore affluenza del ristorante, il passaggio dei condomini risultava ancora più difficoltoso, anche per la presenza, nel vano scala, di sacchi di plastica, cassette e contenitori di rifiuti, in evidente contrasto con la destinazione dell’area e con le più elementari norme igieniche.
Alla luce di tali elementi, il Tribunale ha ritenuto pienamente integrata la violazione denunciata dal condominio; di conseguenza ha accolto la domanda del condominio, condannando la convenuta a liberare immediatamente le aree comuni (androne e vano scala) mediante la rimozione di tavoli, sedie, cassonetti dei rifiuti e di ogni altro oggetto collegato all’attività di ristorazione svolta nei locali.

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4. Le riflessioni conclusive: limiti dell’uso più intenso e tutela del condominio

L’articolo 1102 c.c. pone due limiti che si concretizzano nel divieto di alterarne la destinazione e nell’obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri comproprietari. Se ciò, da un lato, non esclude che il singolo possa servirsi del bene, anche per fini esclusivamente propri, ed anche più intensamente di altri, dall’altro gli impone di attenersi a tali obblighi di legge: l’importante è che ciascuno abbia il diritto di servirsi potenzialmente della cosa al pari degli altri (Trib. Napoli, Sentenza 28 ottobre 2025, n. 9779). In quest’ottica è stato chiarito che, ai sensi dell’art. 1102 c.c., è lecita sia l’utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purché nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini, sia l’uso più intenso della cosa, purché non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all’uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno (Cass. civ., sez. II, 12/03/2007, n. 5753).
Non si può perciò arrivare a trasformare spazi comuni in un’area destinata all’attività di ristorazione del singolo condomino. Una tale condotta comporta una duplice violazione: da un lato, un’alterazione materiale della cosa comune; dall’altro, una sottrazione della sua destinazione funzionale, in violazione dell’art. 1102 c.c., che consente l’uso più intenso della cosa comune solo se non ne viene impedito il pari godimento agli altri partecipanti.

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