Riscatto locatizio: per la Cassazione basta la volontà del conduttore

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riferimenti normativi: art. 39 L. 392/78
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 3509 del 23/02/2015

1. Il percorso processuale: dal rigetto al giudizio di rinvio

Un conduttore di immobile ad uso abitativo, esercitava il diritto di riscatto nei confronti dell’acquirente e della precedente proprietaria, sostenendo di avere titolo alla prelazione legale prevista per gli immobili locati. Il Tribunale prima e la Corte d’Appello dopo respingevano la sua domanda.
Il conduttore proponeva ricorso per cassazione e la Suprema Corte, con una prima sentenza, cassava la decisione d’appello, indicando i principi di diritto da applicare. Riassunto il giudizio, la Corte d’Appello, questa volta come giudice di rinvio, riconosceva il diritto di riscatto del conduttore.
A questo punto l’acquirente proponeva un nuovo ricorso per cassazione contro la sentenza del giudice di rinvio.
Il ricorrente contestava, tra l’altro, la decisione della Corte d’Appello sostenendo che il giudice di rinvio aveva erroneamente ritenuto sufficiente, per l’esercizio del diritto di riscatto, la semplice manifestazione di volontà del conduttore, senza verificare se la dichiarazione fosse completa, seria e determinata, cioè idonea a mettere l’acquirente nelle condizioni di decidere se opporsi o meno.
Secondo l’acquirente, inoltre, la Corte d’Appello aveva considerato tardivamente, e quindi inutilmente, il fatto che il locatore avesse inviato la disdetta alla prima scadenza quadriennale per vendere l’immobile libero, elemento che costituisce il presupposto legale della prelazione. Tale circostanza, a dire della ricorrente, non era stata indicata nella dichiarazione di riscatto e sarebbe stata introdotta solo nel corso del processo, quando ormai la decadenza era maturata. Per questo motivo, il ricorrente sosteneva che non si potesse attribuire valore alla richiesta di riscatto contenuta nell’atto di citazione, ritenuta generica e incompleta.
In buona sostanza, il ricorrente lamentava che la Corte d’Appello avesse riconosciuto il diritto di riscatto nonostante, a suo dire, la dichiarazione fosse inadeguata e il presupposto legale (la disdetta finalizzata alla vendita) fosse stato comunicato tardivamente. Il conduttore resisteva con controricorso. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. I limiti del sindacato di legittimità sulla dichiarazione di riscatto

Se la valutazione della specificità e completezza della dichiarazione di riscatto costituisce una quaestio facti riservata al giudice di merito, entro quali limiti è consentito al giudice di legittimità sindacarne la motivazione?

3. Dichiarazione sufficiente e valutazione di fatto: la decisione della Cassazione

La Cassazione ha dato torto al ricorrente. Secondo i giudici supremi la Corte di Appello ha correttamente ritenuto che il conduttore avesse manifestato tempestivamente la volontà di riscattare l’immobile già con la notifica dell’atto di citazione, e che tale manifestazione fosse sufficiente a interrompere la decadenza prevista dall’art. 39 della legge n. 392/1978.
La Cassazione ha ricordato che valutare se la dichiarazione di riscatto sia sufficientemente specifica e completa è una questione di fatto, rimessa al giudice di merito e non riesaminabile in cassazione se la motivazione è logica e coerente. In questa prospettiva, i giudici supremi hanno rilevato che la Corte d’Appello aveva già accertato come l’acquirente non avesse mai sollevato, nelle precedenti fasi del giudizio, alcuna contestazione sulla presunta genericità della dichiarazione di riscatto, proponendo tale eccezione solo nel giudizio di rinvio. Proprio per questo la Corte territoriale l’aveva qualificata come tardiva e, dunque, inammissibile.
Quanto alla disdetta del contratto, la Cassazione ricorda che la precedente sentenza rescindente aveva già accertato che la proprietaria non l’aveva mai contestata e che essa era idonea a far sorgere il diritto di prelazione del conduttore. Il giudice di rinvio si è attenuto a questo principio, perciò la decisione è risultata immune da vizi.

4. Riscatto, prelazione e decadenza: principi consolidati e ricadute pratiche

Il diritto di riscatto, previsto per le locazioni ad uso abitativo dall’art. 3 della l. n. 431 del 1998 in combinato disposto con gli artt. 38 e 39 della l. n. 392 del 1978, è conseguenza della prelazione legale, che può concorrere anche con la prelazione convenzionale, essendo compito del giudice di merito provvedere alla qualificazione della fattispecie concreta sulla base dei fatti complessivamente dedotti e tenuto conto delle parti processuali presenti in giudizio, anche alla luce dei principi di economia processuale e di conservazione delle prove (in tal senso: Cass. civ., sez. III, 27/09/2018, n. 23167). Il conduttore può manifestare la sua volontà di riscatto dell’immobile con qualsiasi atto scritto, purché, trattandosi di atto recettizio, esso sia ricevuto dal compratore entro il termine di sei mesi dalla trascrizione della compravendita, atteso che l’effetto preclusivo del diritto di riscatto prodotto dal decorso del termine di decadenza prescinde da ogni considerazione in ordine ai motivi che abbiano, eventualmente, impedito al conduttore di evitare la decadenza (Cass. civ., Sez. III, 08/11/2007, n. 23301). Qualora la dichiarazione di riscatto sia contenuta nell’atto introduttivo del giudizio finalizzato a far valere il relativo diritto, non è sufficiente il mero deposito del ricorso nel termine semestrale, occorrendo che l’atto venga anche notificato al compratore (Cass. civ., sez. III, 08/11/2007, n. 23301).
In ogni caso stabilire se la dichiarazione di riscatto sia sufficientemente precisa e completa è un accertamento di fatto: spetta quindi al giudice di merito e non può essere rivisto in Cassazione, purché la motivazione sia coerente e non presenti vizi logici.
Infine si evidenzia che nella vicenda esaminata l’acquirente ha sollevato l’eccezione di genericità della dichiarazione di riscatto solo nel giudizio di rinvio, con la conseguenza che tale eccezione è stata ritenuta tardiva e quindi inammissibile; del resto quando una decisione si fonda su più rationes decidendi autonome, ciascuna sufficiente a sorreggerla, l’omessa impugnazione anche di una sola di esse ne determina il consolidamento e impedisce la cassazione della sentenza.

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