Riparazioni urgenti in locazione: accesso obbligato del conduttore

Riparazioni urgenti: il dovere manutentivo del locatore comporta l’obbligo del conduttore di consentire gli interventi. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.
riferimenti normativi: art. 1576 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Trib. Reggio Calabria, Sentenza del 28/11/2005

1. La vicenda: il rifiuto dell’inquilino all’ingresso del locatore

La proprietaria di un palazzo avviava un ricorso d’urgenza perché non riusciva a intervenire nell’alloggio del suo inquilino, situato al decimo piano. Nell’appartamento sottostante, abitato da un’altra inquilina, si erano verificate infiltrazioni d’acqua molto gravi: l’intonaco dei soffitti si era staccato in tutte le stanze e l’impianto elettrico risultava compromesso al punto che il salvavita scattava più volte al giorno, lasciando l’alloggio senza corrente.
Per individuare la perdita e riparare la tubatura era indispensabile accedere all’appartamento del decimo piano. Tuttavia, l’inquilino, già destinatario di un’ordinanza di sfratto per morosità, con rilascio fissato per il 16 ottobre 2025, impediva l’ingresso agli operai incaricati dei lavori, bloccando di fatto ogni intervento. La proprietaria chiedeva al giudice di ordinare all’inquilino di consentire l’accesso immediato, anche con l’ausilio della forza pubblica e, se necessario, autorizzando la sostituzione della serratura. La locatrice faceva presente che la riparazione era urgente per garantire condizioni di salubrità e sicurezza all’inquilina del piano inferiore e alla sua famiglia, e per evitare che il danno si estendesse ulteriormente, mettendo a rischio anche gli altri occupanti dello stabile. Il convenuto, pur regolarmente citato, non si costituiva in giudizio e veniva dichiarato contumace. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. La questione: la necessità delle riparazioni urgenti

In presenza di infiltrazioni provenienti dall’unità sovrastante e dell’ingiustificato rifiuto del conduttore di consentire l’accesso, può il giudice, in sede cautelare, imporre l’ingresso coattivo nell’alloggio per l’esecuzione delle riparazioni urgenti?

3. La soluzione

Il giudice ha accolto la richiesta della locatrice e ha ritenuto pienamente legittimo l’intervento d’urgenza. La decisione si è fondata sulla necessità di intervenire immediatamente per eliminare le infiltrazioni e sull’obbligo del conduttore di consentire l’accesso quando l’ingresso nell’alloggio è indispensabile per evitare danni gravi.
Il Tribunale ha osservato che la locatrice non solo aveva il dovere di intervenire per eliminare le infiltrazioni, ma anche un interesse diretto a farlo, sia per preservare l’immobile sia per evitare responsabilità verso terzi. Di fronte a un danno in corso, con soffitti che si sgretolavano, umidità diffusa, rischio di muffe e un impianto elettrico compromesso, non era possibile attendere i tempi di un giudizio ordinario.
Il comportamento dell’inquilino, che aveva impedito l’accesso nonostante fosse già destinatario di un’ordinanza di sfratto, rendeva necessario un ordine giudiziale immediato. Il Tribunale ha richiamato in via analogica l’art. 843 c.c., che impone al proprietario di consentire l’accesso quando è indispensabile per eseguire opere necessarie a evitare il perimento del bene. Lo stesso principio, secondo il giudice, vale anche per il detentore dell’immobile, soprattutto quando l’unico modo per individuare e riparare la perdita è entrare nell’alloggio sovrastante. Il giudice piemontese, ravvisata sia la presenza del fumus boni iuris sia quella del periculum in mora, ha ordinato al conduttore di consentire immediatamente l’accesso all’alloggio, autorizzando, se necessario, anche l’intervento della forza pubblica e la sostituzione della serratura, per il tempo strettamente indispensabile all’esecuzione delle riparazioni urgenti.

Potrebbero interessarti anche:

• Locazione: clausola penale e rilascio tardivo, non vessatoria tra privati
• Cessione del contratto e subentro gestionale: diritto all’indennità?
• Danni da infiltrazioni: conduttore può agire contro il condominio abusivo?

4. Le riflessioni conclusive

Gli articoli 1575 e 1576 c.c. attribuiscono al locatore il compito di consegnare l’immobile in condizioni adeguate e di mantenerlo, per tutta la durata del rapporto, in uno stato che ne consenta l’uso pattuito. Ciò implica che il locatore debba intervenire ogni volta che siano necessarie riparazioni per preservare la funzionalità e la sicurezza dell’alloggio.
La necessità di riparazioni deve presentarsi posteriormente alla consegna della cosa perché soltanto in tal caso può sorgere nel conduttore l’obbligo di sopportare l’incomodo.
Naturalmente il conduttore deve collaborare, non ostacolando l’esecuzione dei lavori. Se il locatore è tenuto a preservare il bene e a prevenire situazioni che possano causare danni a terzi, con possibili responsabilità a suo carico, il conduttore non può frapporre ostacoli quando gli interventi risultano indispensabili.
In sostanza, la corretta gestione del bene locato richiede che il conduttore consenta l’accesso per le riparazioni necessarie, poiché la tutela dell’immobile e la sicurezza degli altri occupanti prevalgono su un eventuale rifiuto ingiustificato di far entrare tecnici o manutentori.
Il conduttore è tenuto a tollerare anche quelle attività preliminari all’esecuzione delle riparazioni, cioè i sopralluoghi da parte del proprietario diretti a verificare la tipologia di guasto e la tipologia di interventi da eseguire (Trib. Reggio Calabria 28 novembre 2005, n. 1241).
Allo stesso modo, quando il locatore deve eseguire lavori di ristrutturazione nell’immobile ancora occupato dal conduttore a titolo di mero detentore dopo la cessazione della locazione, quest’ultimo deve consentire l’accesso ma può pretendere che gli interventi siano eseguiti senza arrecargli pregiudizio, né a lui né ai beni di sua proprietà (Trib. Monza 1 giugno 2004).
In ogni caso si ricorda che, dal combinato disposto dell’art. 1583 c.c. e del primo comma dell’art. 1584 c.c., anche quando importano privazione del godimento di parte della cosa locata il conduttore da un lato deve tollerare l’esecuzione delle riparazioni (art. 1583 c.c.), dall’altro ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all’intera durata delle riparazioni ed all’entità del mancato godimento, se l’esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni (art. 1584 c.c., comma 2).

Ti interessano questi contenuti?

Salva questa pagina nella tua Area riservata di Diritto.it e riceverai le notifiche per tutte le pubblicazioni in materia. Inoltre, con le nostre Newsletter riceverai settimanalmente tutte le novità normative e giurisprudenziali!
Iscriviti!