Revoca giudiziale dell’amministratore e gravi irregolarità

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riferimenti normativi: art. 1129 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Trib. Pescara, decreto del 26/06/2025

1. Le contestazioni dei condomini e le presunte irregolarità gestionali

I condomini si rivolgevano al Tribunale per richiedere la revoca dell’amministratore. I ricorrenti ritenevano che non avesse curato la regolare tenuta del registro di contabilità (rendiconto 2022), compilandolo in modo scorretto; infatti secondo gli stessi condomini alcune voci di spesa risultavano generiche. I ricorrenti sostenevano inoltre che l’amministratore non riscuotesse le quote dovute da un condomino moroso. Nel registro contabile le rate risultavano pagate, ma un confronto con gli estratti conto bancari mostrava che mancavano versamenti per oltre mille euro.
I condomini lamentavano anche che l’amministratore gestisse i pagamenti relativi al Superbonus 110% in modo tale da creare confusione tra il patrimonio del condominio e quello personale. Inoltre sostenevano che, nel riparto consuntivo apparivano movimenti provenienti da conti estranei al condominio e rate non riscosse per un importo rilevante. Vi era anche un pagamento di 30.000 euro effettuato sul conto condominiale da un conto intestato all’amministratore, che giustificava l’operazione come un’anticipazione personale per “salvaguardare il condominio”. Per i ricorrenti, tutto ciò denotava un grave disordine contabile e una gestione confusa. Infine, i ricorrenti segnalavano anche ulteriori irregolarità: la mancata esecuzione della delibera che imponeva il ripristino dell’antenna dopo i lavori sul tetto; l’inerzia dell’amministratore di fronte alla realizzazione di cantine private in spazi comuni; l’abbattimento di due grandi betulle e la potatura drastica di altre undici senza la necessaria autorizzazione; l’omessa sanatoria degli abusi edilizi relativi alle cantine, nonostante gli interventi connessi al Superbonus, con il conseguente rischio di compromettere il beneficio fiscale. Gli stessi condomini contestavano inoltre il mancato rispetto del regolamento nella convocazione dell’assemblea ordinaria per l’approvazione del rendiconto, che avrebbe dovuto tenersi entro 90 giorni dalla chiusura dell’esercizio: termine che, secondo i ricorrenti, l’amministratore non aveva rispettato per cinque anni consecutivi. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon

2. Il perimetro della “grave irregolarità” ex art. 1129 c.c.

Le irregolarità contestate dai condomini sono sufficienti a integrare una “grave irregolarità” tale da giustificare la revoca giudiziale dell’amministratore?

3. Il decreto del Tribunale di Milano e la valutazione della condotta dell’amministratore

La richiesta dei ricorrenti è stata respinta. Il Tribunale ha rilevato che il rendiconto 2022 contestato riportava in modo dettagliato le spese e le imputazioni alle singole scale, escludendo così la falsità del registro di contabilità. L’amministratore ha ammesso che un condomino non aveva versato quattro rate nel 2022 e che altre due sono state compensate con lavori da lui eseguiti. Il Collegio ha ritenuto la condotta irregolare, ma non di gravità tale da giustificarne la revoca: l’omissione è risultata relativa solo alla gestione 2022, l’importo non riscosso modesto. Il Tribunale ha ritenuto sostanzialmente regolare anche la gestione delle somme relative al Superbonus: infatti è emerso che l’amministratore ha anticipato 30.000 euro per evitare la decadenza dal beneficio fiscale, a causa dei mancati versamenti di alcuni condomini. Il Tribunale ha escluso inoltre abusi edilizi nelle cantine. In merito alla mancata esecuzione della delibera sull’antenna l’amministratore aveva incaricato un tecnico che non poteva riparare la centralina, per cui l’impianto era stato sostituito e la spesa poi approvata dall’assemblea. Poiché l’assemblea può ratificare opere utili anche senza preventiva autorizzazione, la doglianza è stata ritenuta infondata. Per quanto riguarda l’abbattimento delle piante, la ditta incaricata si è assunta la responsabilità dei fatti, escludendo quella dell’amministratore (che aveva chiesto solo la potatura delle betulle).
Infine il Collegio ha osservato che il semplice mancato rispetto del termine regolamentare di 90 giorni per l’approvazione del rendiconto non è sufficiente, da solo, a giustificare la revoca dell’amministratore. La legge, infatti, considera grave irregolarità solo l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto e fissa in 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio il termine massimo entro cui l’amministratore deve predisporre il documento e convocare l’assemblea. Le eventuali scadenze più brevi previste dal regolamento condominiale non hanno lo stesso rilievo.

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4. Revoca giudiziale dell’amministratore: criteri applicativi e margini di discrezionalità

L’amministratore di condominio può essere revocato dal giudice, su richiesta anche di un solo condomino, quando ricorre una delle situazioni previste dall’art. 1129 c.c., comma 11. In particolare, la revoca può essere disposta quando l’amministratore non informa il condominio delle citazioni o dei provvedimenti dell’autorità amministrativa che gli vengono notificati e che riguardano questioni eccedenti le sue attribuzioni; quando non rende il conto della propria gestione; oppure quando si rende responsabile di gravi irregolarità nella conduzione dell’ente. Con riguardo a quest’ultimo ambito va altrettanto precisato che i confini della nozione di gravi irregolarità sono lasciati volutamente indefiniti dal legislatore, il quale tuttavia provvede comunque a stilare un elenco di azioni od omissioni che possono essere ricondotti a tale concetto (1129 c.c., comma 12). Tale elenco deve ritenersi meramente esemplificativo e non esaustivo, dovendo essere completato da altre fattispecie, ricomprendenti tutti quei comportamenti che fanno sospettare una gestione anomala della cosa comune da parte dell’amministratore o che siano comunque indici di una condotta poco trasparente da parte di quest’ultimo; in altre parole non sono rilevanti meri sospetti ma comportamenti che trovino riscontro in elementi e dati oggettivi, non essendo sufficiente un semplice indizio, od al più un generico dubbio od una mera impressione o sospetto (Trib. Pescara Decreto 26 giugno 2025). In ogni caso si deve sottolineare la sussistenza di un ampio potere discrezionale in capo al Giudice chiamato a pronunciarsi sull’istanza di revoca (App. Bologna Decreto 5 novembre 2025).

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