Opponibilità del canone pagato dopo il pignoramento

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1. Descrizione della tematica

L’ordinanza in commento ci offre la possibilità d’affrontare, nell’ambito del processo esecutivo immobiliare, l’opponibilità del pagamento del canone di locazione alla procedura esecutiva.
Laddove vi sia un credito azionabile sulla scorta di un titolo giudiziale, il creditore, a fronte del persistente inadempimento del debitore, avvia l’esecuzione forzata, giacché il debitore, ex art. 2740, C.c., risponde dei propri debiti con tutti i suoi beni sia presenti che futuri.
L’anzidetto principio è posto a garanzia del ceto creditorio onde consentire che questi possano confidare sul complessivo patrimonio del debitore al fine di soddisfare le proprie pretese creditorie.
Il creditore può far espropriare i beni di proprietà del debitore, oppure, mediante l’espropriazione presso terzi, espropriare i crediti maturati dallo stesso debitore nei confronti di questi ultimi. (Art. 2910 C.c.).
Posto che tra i beni pignorabili vi sono anche gli immobili, il creditore potrebbe avviare un’espropriazione forzata che conduca al pignoramento dei medesimi  ex art. 555, ss., C.p.c.
Di sovente si apprende che l’immobile pignorato dal creditore sia stato finanche concesso in locazione a terzi da parte del debitore esecutato.
Gli effetti del pignoramento immobiliare si estendono anche agli accessori, alle pertinenze ed ai frutti civili, tra i quali si annoverano anche i canoni di locazione percepiti dal proprietario del cespite. (Art. 2912 C.c.).
Ciò detto, par lecito domandarci, dapprima, se il contratto di locazione acceso dal debitore esecutato è opponibile alla procedura esecutiva e, di poi, quale sia il soggetto legittimato a riscuotere il canone di locazione una volta pignorato il cespite di proprietà del debitore. Per approfondimenti consigliamo il volume Manuale pratico dell’esecuzione mobiliare e immobiliare – Aggiornato al decreto PNRR-bis

2. La liberazione dei canoni di locazione e l’opponibilità alla procedura esecutiva

Partendo dal contratto di locazione, l’art. 2923, C.c., occupandosi, però, d’opponibilità della locazione in vaso di vendita del cespite, stabilisce che le locazioni concesse dal debitore espropriato sono opponibili all’acquirente, purché abbiano data certa anteriore al pignoramento, mentre, qualora sia ultra novennali, ove non trascritte anteriormente al pignoramento, non saranno opponibili all’alienatario se non nei limiti di un novennio dall’inizio della locazione.
Nel caso in esame, il conduttore, germano della locatrice esecutata, in virtù d’un contratto di locazione novennale, avente data certa e trascritto anteriormente al pignoramento, aveva anticipatamente corrisposto a quest’ultima, nei tre anni precedenti alla nomina del custode giudiziario, l’intero valore del canone di locazione novennale, a partire dal mese di dicembre 2014, poco dopo la notifica dell’atto di pignoramento immobiliare, trascritto, poi, nel mese di febbraio del 2015, estinguendo, indi, l’intero debito nei confronti del proprietario nel mese di luglio 2015.
Viene in rilievo quanto disposto in merito al pagamento anticipato dei canoni di locazione, l’art. 2918, C.c., che stabilisce “Le cessioni e le liberazioni di pigioni e di fitti non ancora scaduti per un periodo eccedente i tre anni non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori che intervengono nell’esecuzione, se non sono trascritte anteriormente al pignoramento. Le cessioni e le liberazioni per un tempo inferiore a tre anni e le cessioni e le liberazioni superiori ai tre anni non trascritte non hanno effetto, se non hanno data certa anteriore al pignoramento e, in ogni caso, non oltre il termine di un anno dalla data del pignoramento.”.
Ora, nella fattispecie scrutinata, stante l’opponibilità del contratto di locazione alla procedura esecutiva, non emergeva, tuttavia, alcuna trascrizione d’un patto intercorrente tra i paciscenti circa il pagamento anticipato del canone di locazione novennale anteriormente al pignoramento ed alla sua trascrizione ai sensi dell’art. 2643.
La norma da ultimo menzionata, al comma 1, n.9, statuisce, ai fini dell’opponibilità ai terzi, quindi, nel caso che ci occupa, anche ai creditori, l’obbligo di trascrivere “…gli atti e le sentenze da cui risulta liberazione o cessione di pigioni o di fitti non ancora scaduti, per un termine maggiore di tre anni…”.
L’assenza d’una trascrizione di un atto circa la liberazione anticipata del canone di locazione per un periodo superiore ai tre anni, avrebbe potuto consentirne, a mente delle norme testé citate, l’opponibilità ai terzi qualora esso avesse avuto una data certa anteriore al pignoramento.
Le quietanze esibite dal conduttore, che avrebbero dovuto attestare l’avvenuto versamento del canone al locatore esecutato, non avevano una data certa che, ai sensi dell’art. 2704, C.c., trattandosi di scrittura privata da far valere nei confronti di terzi, avrebbe consentito di opporle alla procedura esecutiva.
Occorre dar conto che, nel percorso motivazionale della pronuncia in esame, la Corte dei Diritti precisa che la custodia giudiziaria, cui è affidata l’amministrazione del compendio patrimoniale in luogo del titolare, assume il carattere di terzietà rispetto al debitore esecutato ed alle altri parti che interagiscono nel processo esecutivo.
Ciò in quanto, la custodia giudiziaria, ai sensi dell’art. 559, C.p.c., è un ufficio di diritto pubblico, contraddistinto dalla terzietà, costituito da un patrimonio autonomo e separato rispetto a quello del debitore esecutato.
Ne viene che, in qualità di terzo, alla custodia giudiziaria sono inopponibili, ad esempio, la confessione giudiziale, ed, in particolare, per restare nel perimetro del caso che ci occupa, gli atti volti a dimostrare l’avvenuto pagamento tra due soggetti portatori di interessi opposti  rispetto a quello della procedura esecutiva.
Richiamando l’art. 2704, C.c., ne consegue che gli atti attestanti l’avvenuta estinzione di un’obbligazione patrimoniale, in quanto formati tra le parti, non possono esser opposti ai terzi se non aventi una data certa, anche anteriore all’avvenuto pignoramento.
La documentazione che assolva alla prova dell’avvenuta soddisfazione del credito, precisa la Suprema Corte, deve avere una data certa, in difetto della quale non è possibile verificare se il pagamento sia stato fatto in favore del soggetto legittimato a riceverlo.
Ed anche ove si trattasse d’una quietanza, avente valore d’una confessione stragiudiziale, ex art. 2735, C.c., rilasciata dal debitore attestante l’avvenuta estinzione dell’obbligazione, essa potrebbe esser fatta valere soltanto nei confronti delle parti originarie del rapporto sostanziale, anche processuale, giammai nei confronti della proceduta esecutiva che è un terzo e parte opposta nel processo esecutivo.
Dunque, si tratterebbe, comunque, di una prova che il giudicante potrebbe apprezzare liberamente ex art. 2725, C.c.

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3. Il pagamento al creditore apparante ex art. 1189 c.c.

Quantunque raggiunta la prova del pagamento del canone di locazione, anche per il periodo successivo alla sostituzione del debitore esecutato quale custode del compendio immobiliare, ai sensi dell’art. 559, C.p.c., occorrerà appurare se tal pagamento abbia efficacia liberatoria.
In tal senso, vien in rilevo, nella fattispecie in scrutinio, il principio portato dall’art. 1189, C.c., a mente del quale “…il debitore che esegue il pagamento a chi appare legittimato a riceverlo in base a circostanze univoche, è liberato se prova di essere stato in buona fede. Chi ha ricevuto il pagamento è tenuto alla restituzione verso il vero creditore, secondo le regole stabilite per la ripetizione dell’indebito..”.
Applicando tal principio al caso in rassegna, il pagamento eseguito in favore di colui che appare legittimato a riceverlo assume effetto liberatorio qualora siano soddisfatte due condizioni, l’una soggettiva, l’altra oggettiva.
Dal punto di vista soggettivo, par necessario che il solvens sia in buona fede, nel senso, cioè, d’ignorare di ledere l’altrui diritto, ossia quello del custode giudiziario quale soggetto legittimato a ricevere il pagamento dei canoni di locazione dopo il pignoramento.
Invece, dal punto di vista oggettivo, il pagamento del canone potrebbe avere effetto liberatorio laddove il conduttore dimostri che quel creditore apparente gli sia sembrato legittimato a ricevere il pagamento sulla base di circostanze oggettive ed univoche. (Cass. Civ. Sez. III, Sentenza n. 29491 del 14 novembre 2019).
In tal direzione, per esempio, l’assenza di una norma che contempli l’avviso della nomina del custode e dell’avvenuto pignoramento dell’immobile al conduttore, precisano, ulteriormente, gli Ermellini, potrebbe integrare una simile circostanza atta ad integrare, in parte, l’efficacia liberatoria del pagamento.
Occorre, e, quivi, si apprende la ratio della norma in esame, orientata a tutelare l’affidamento incolpevole del solvens, che il conduttore dimostri, sulla base di circostanze univoche, d’aver confidato, nonostante la diligenza media, ex art. 1176, C.c., nella situazione d’apparente legittimazione in capo a colui che gli si presentava come soggetto legittimato a ricevere il pagamento.
La tutela dell’affidamento incolpevole, cui la norma in scrutinio si ispira, consente, pertanto, che, laddove sussistano i requisiti di legge, la situazione apparente corrisponda a quella reale.
Ma nel caso oggetto dell’ordinanza de qua, emergevano indici di segno contrario, che hanno condotto ad escludere che il pagamento eseguito dal conduttore al locatore esecutato, prima della nomina della custodia, fosse di natura liberatoria, non integrando la fattispecie di cui all’art. 1189, C.c.
Militavano, in tal senso, la circostanza che il locatore esecutato fosse la sorella del conduttore, il quale ultimo avrebbe potuto acquisire la notizia del pignoramento, che, inoltre, le quietanze erano prive di data certa, che, in quanto rilasciate dalla stessa debitrice esecutata, erano da considerarsi inter alios, sicché inopponibili alla procedura esecutiva, ed, oltre, che il medesimo conduttore aveva, il mese successivo al pignoramento, aumentato l’importo corrisposto al locatore esecutato fino ad estinguere l’importo novennale del canone locatizio.
Cosicché, sulla base delle predette considerazioni, la Suprema Corte giunge ad affermare, tra l’altro, il seguente principio di diritto “…il pagamento dei canoni locativi eseguito dal locatario all’esecutato – locatore, prima della disegnazione della custodia professionale (…), ha efficacia liberatoria nei confronti della procedura a condizione che sussistano i requisiti della fattispecie di cui all’art. 1189 cod. civ. e, cioè, se il pagamento a favore del creditore apparente è dimostrato con prova documentale munita di data certa ex art. 2704 cod. civ. – senza che possa attribuirsi valore confessorio, nei confronti del custode giudiziario, a quietanze rilasciate dall’esecutato o a dichiarazioni giudiziali rese da quest’ultimo –  ed è stata provata la buona fede del conduttore”. (Cass. Civ., Sez.III, Ordinanza n.25584 del 24 settembre 2024).

4. Conclusioni

Sulla base delle superiori argomentazioni giuridiche, possiamo trarre le seguenti conclusioni.
Anzitutto, ove l’immobile sia locato, con contratto opponibile alla procedura esecutiva, la custodia giudiziaria del cespite pignorato, è un soggetto terzo rispetto alle parti, anche dal punto di vista processuale.
Pertanto, il pagamento eseguito dal conduttore all’esecutato locatore, non potrà avere efficacia liberatoria tramite la produzione di quietanze, in quanto, pur se prive di data certa anteriore al pignoramento ovvero alla nomina della custodia giudiziaria, e comunque rilasciate dallo stesso debitore, non sono opponibili, ex art. 2704, C.c., alla procedura esecutiva.
Di, poi, che alcuna efficacia liberatoria potrà aver tal pagamento qualora non sia dimostrata la buona fede del conduttore, ex art. 1189, C.c., nel senso, cioè, che questi dimostri d’aver fatto affidamento, incolpevole, ex art. 1176, C.c., nell’apparente situazione di legittimazione di colui ha ricevuto il pagamento.