Locazioni: come richiedere la riduzione del canone

di Redazione
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Locazioni: esiste un diritto alla riduzione del canone?

Il presente contributo è tratto da

I CANONI DI LOCAZIONE AI TEMPI DEL CORONAVIRUS

I CANONI DI LOCAZIONE AI TEMPI DEL CORONAVIRUS

L’opera misura l’impatto dell’evento pandemia e delle misure assunte dallo Stato sui contratti di locazione e si pone come una prima guida, utile ad affrontare le tematiche che coinvolgono e coinvolgeranno la materia locatizia, in ordine all’impatto conseguente al lock down, specie in relazione agli obblighi delle parti contraenti.

Il testo si completa con esempi di lettere di recesso e risoluzione, nonché di richiesta di riduzione del canone.

Saverio Luppino
Avvocato in Bologna, con esperienza trentennale nel settore del real estate, locazione, comunione e condominio; autore di numerosi articoli per vari editori sulle principali riviste giuridiche e pubblicazioni monografiche in materia di locazione immobiliare e condominio. Formatore qualificato e relatore a convegni, master, seminari specialistici, incontri di studio, con svariati enti pubblici, privati, scuole forensi e SSM. Con la presente casa editrice ha già pubblicato e si segnalano le ultime opere: "Dallo sfratto alla riconsegna nel processo locatizio"; "Il condomino che non paga ed il recupero del credito"; "Locazioni immobiliari: redazione ed impugnazione del contratto", quest'ultima edita in due differenti edizioni, la seconda aggiornata del 2019; "Le Locazioni in Condominio".

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Saverio Luppino, 2020, Maggioli Editore
6.90 € 5.87 €

L’esame dell’articolo 1256 c.c. comporta che, mentre l’impossibilità sopravvenuta definitiva determina l’estinzione dell’obbligazione e la restituzione della controprestazione già eventualmente eseguita, quella temporanea, determina la possibilità che l’obbligazione possa essere eseguita “non appena possibile”,
salva la mancanza di interesse del creditore a conseguirla in ragione del ritardo ad essa collegata.
In tale ultimo caso, impossibilità temporanea nell’esecuzione della prestazione, il debitore non sarà considerato responsabile del ritardo nell’inadempimento e quindi non sarà tenuto al risarcimento dei danni, potendo, peraltro, il creditore anche domandare una riduzione della propria controprestazione
ex articolo 1464 c.c.

Nei contratti a prestazioni corrispettive c’è uno specifico rapporto di equivalenza economica tra le prestazioni dei rispettivi contraenti, ossia tra il valore economico dell’una e dell’altra; per descrivere questo rapporto di equivalenza si attribuisce la categoria di “contratti commutativi”.
Il fenomeno della commutatività si manifesta in tutta evidenza nei contratti ad esecuzione differita o a esecuzione continuata o periodica, laddove lo squilibrio delle prestazioni, può derivare dal manifestarsi di fatti straordinari ed imprevedibili, in ragione dei quali la prestazione di una delle due parti diventi
“eccessivamente onerosa”.
Proprio per questo, l’ordinamento consente alla parte la cui prestazione diventi eccessivamente onerosa, la risoluzione del contratto ex articolo 1467 primo comma, c.c., ed alla controparte, la possibilità di evitare la risoluzione, offrendo di “modificare equamente le condizioni del contratto ex art. 1467 terzo comma c.c. ovvero in alternativa di accrescere l’ammontare della propria prestazione, riconducendo il contratto ad equità.

Scarica il fac-simile della lettera di richiesta di riduzione del canone

Si può parlare di causa non imputabile al debitore?

Sono gli articoli 65, 88, 91 e 95, che individuano le “misure di sostegno “ del Dl 18/2020, rispettivamente: 1. art. 65 (credito d’imposta per botteghe e negozi), per gli esercenti attività d’impresa, relativamente agli immobili rientranti in categoria catastale C/1 (“negozi e botteghe”), riconoscendo un credito d’imposta del 60% per il solo mese di marzo; 2. art. 88 (rimborso contratti di soggiorno e risoluzione contratti di acquisto biglietti spettacoli musicali ed altri luoghi di cultura), con espressa applicazione articolo 1462 c.c. (impossibilità totale sopravvenuta della prestazione), in ragione dell’applicazione del DPCM 8/3/2020; 3. art.91 (disposizioni in materia ritardi o inadempimenti contrattuali derivanti dall’attuazione delle misure di contenimento e di anticipazioni del prezzo in materia di contratti pubblici), esclusione responsabilità del debitore (art.1218 e 1223 c.c.), anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti, derivanti dal rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto.
4. art. 95 (sospensione versamento canoni per il settore sportivo) di affitto per federazioni, società associazioni sportive per concessione affidamento impianti sportivi pubblici e di enti territoriali.
A fronte di tale completo panorama normativo e della legislazione speciale emergenziale, occorrerà ragionare se risulti o meno ipotizzabile mutuare analogicamente ed in forza di interpretazione ermeneutica l’applicazione di tutte le norme richiamate nella materia delle locazioni, interrogandosi se l’attuale situazione emergenziale, comporti o meno la possibilità per il conduttore di estinguere, sospendere tout court ovvero ritardare il pagamento dei canoni (fenomeno che chiameremo: “ibernazione”).

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Il testo si completa con esempi di lettere di recesso e risoluzione, nonché di richiesta di riduzione del canone.

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Avvocato in Bologna, con esperienza trentennale nel settore del real estate, locazione, comunione e condominio; autore di numerosi articoli per vari editori sulle principali riviste giuridiche e pubblicazioni monografiche in materia di locazione immobiliare e condominio. Formatore qualificato e relatore a convegni, master, seminari specialistici, incontri di studio, con svariati enti pubblici, privati, scuole forensi e SSM. Con la presente casa editrice ha già pubblicato e si segnalano le ultime opere: "Dallo sfratto alla riconsegna nel processo locatizio"; "Il condomino che non paga ed il recupero del credito"; "Locazioni immobiliari: redazione ed impugnazione del contratto", quest'ultima edita in due differenti edizioni, la seconda aggiornata del 2019; "Le Locazioni in Condominio".

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