Locazione ad uso diverso e patto di manleva

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Non vi è dubbio che il patto di manleva inserito, all’interno di un regolamento contrattuale più ampio, consista nell’accordo tra due soggetti, il mallevato e il mallevadore, in virtù del quale il mallevadore si obbliga a tenere indenne il mallevato da eventuali pretese patrimoniali avanzate nei confronti di quest’ultimo e derivanti da un determinato fatto o evento. Esso si distingue dalla fideiussione in quanto mentre l’obbligazione di manleva è eventuale e condizionata, il fideiussore normalmente si obbliga negli stessi termini del debitore principale; inoltre, a differenza della fideiussione, la quale riguarda un obbligo assunto dal garante verso il creditore e non già verso l’obbligato principale, l’obbligazione di manleva è assunta nei confronti e a beneficio del debitore garantito (così Cass. civ., sez. II, 30/05/2013, n. 13613).

Indice:

  1. Patto di manleva e contratto atipico
  2. Patto di manleva, locazione ad uso diverso e spese condominiali
  3. Patto di manleva e tasse, imposte ed oneri relativi ai beni locati ed al contratto di locazione

Patto di manleva e contratto atipico

Attraverso il patto di manleva si trasferiscono le conseguenze risarcitorie dell’inadempimento in capo ad un altro soggetto che garantisce il creditore, con obbligo del garante di tenerne indenne il manlevato: in altri termini tale pattuizione ha per contenuto il dovere di sollevare altri dalle conseguenze di un fatto dannoso e quindi realizza una assunzione di garanzia da parte dell’obbligato. Merita di essere sottolineato che si tratta di un contratto atipico, fonte di un autonomo rapporto giuridico sostanziale, non disciplinato dall’ordinamento. Di conseguenza tale pattuizione per essere valida deve rispondere ad interessi meritevoli di tutela, avere un oggetto determinato o determinabile cioè riguardare una specifica obbligazione, indicare un limite massimo di garanzia qualora attenga ad un evento futuro e non riferirsi a condotte dolose o gravemente colpose del mallevato. La Suprema Corte ha, infatti, più volte stabilito che, alla base di una valida manleva, deve sempre esserci un interesse del mallevadore all’assunzione degli oneri patrimoniali, pena la nullità del patto per mancanza o illiceità della causa (Cass. civ., sez. III, 17/12/2001, n. 15891).

Patto di manleva, locazione ad uso diverso e spese condominiali

È possibile che nell’ambito di un contratto di locazione ad uso diverso il conduttore manlevi la proprietaria da ogni responsabilità in ordine ad ogni tipo di pendenza, pretesa, molestie e/o evizione ecc. ecc. da parte di terzi anche nell’esercizio di tale attività. Con tale pattuizione si deve escludere che il gestore/mallevadore si sia assunto ogni obbligazione con riferimento ad ogni pretesa di terzi passata, presente e futura; in caso contrario sarebbe nullo per mancanza di oggetto determinato o determinabile o per assenza con riguardo alle obbligazioni future del limite massimo di garanzia sottoscritta o per assenza di un concreto interesse del mallevadore meritevole di tutela giuridica. Del resto l’art. 1229 c.c., dichiarando l’insanabile nullità di quei patti che escludono o limitano la responsabilità del debitore per dolo e colpa grave, è diretta ad impedire che attraverso tali clausole di esonero dalla responsabilità risulti sconvolto l’equilibrio contrattuale a vantaggio di una delle parti. Così un patto di esonero è certamente invalido allorché intervenga tra il creditore ed il debitore e tenda ad esentare quest’ultimo da ogni responsabilità nei confronti del primo.  Secondo una decisione di merito, quindi, il patto di manleva sopra detto ha per contenuto il dovere di sollevare la proprietà soltanto dalle conseguenze di un fatto dannoso riguardante specificamente problematiche provenienti dai terzi con riferimento alla licenza ed alle autorizzazioni del conduttore necessarie ad esercitare la gestione unitaria delle unità immobiliari di proprietà del mallevato e non anche ad altro genere di responsabilità, come quella rinveniente dal mancato adempimento di obbligazioni condominiali e legali a quest’ultime connesse (Trib. Ravenna, 27 aprile 2021).

Patto di manleva e tasse, imposte ed oneri relativi ai beni locati ed al contratto di locazione

Un problema che si è posto in ambito locatizio è quello della validità o meno della clausola di un contratto di locazione ad uso diverso che attribuisca al conduttore di farsi carico di ogni tassa, imposta ed onere relativo ai beni locati ed al contratto, tenendone conseguentemente manlevato il locatore. A tale proposito le Sezioni Unite hanno precisato che la clausola di un contratto di locazione ad uso diverso che, attribuisca al conduttore l’obbligo di farsi carico di ogni tassa, imposta ed onere relativo ai beni locati ed al contratto, manlevando conseguentemente il locatore, è valida se adeguatamente circoscritta, come componente integrante la misura del canone locativo complessivamente dovuto dal conduttore, trattandosi in tale ipotesi, di una pattuizione da ritenersi in via generale consentita in mancanza di una specifica diversa disposizione di legge (Cass. civ., sez. un., 08/03/2019, n.6882). Tale interpretazione è suffragata anche dall’utilizzo della parola “manlevare” che va intesa nel senso di “operare un rimborso”.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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