Locatore che elimina modifica illecita non giustifica il conduttore a sospendere il pagamento del canone

Il Tribunale di Macerata ha recentemente sancito che l’iniziativa del locatore che decide di eliminare una modifica al locale illecitamente eseguita non costituisce valida giustificazione del conduttore per sospendere il pagamento del canone.

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1. La vicenda

Il conduttore di un immobile commerciale, dopo la stipula del contratto di locazione, decideva di realizzare delle opere di ventilazione forzata verso l’esterno per il ricambio dell’aria del locale; in particolare realizzava opere murarie consistente nella realizzazione di aperture sull’esterno dei locali. Nel corso del rapporto veniva chiusa la detta ventilazione, operazione richiesta dalla locatrice su istanza del proprietario del vicino cortile (sul quale sfociava la condotta di ventilazione in questione), che mirava ad evitare l’imposizione di una servitù.  A seguito di quanto sopra il conduttore sospendeva il pagamento dei canoni, sostenendo che l’immobile locato era inutilizzabile ai fini imprenditoriali e, dunque, il locatore era inadempiente all’obbligo di assicurare il godimento del bene. Il locatore si rivolgeva al Tribunale deducendo l’inadempimento del conduttore al pagamento dei canoni scaduti (pari a 7 mensilità), in conseguenza del quale avrebbero maturato un credito pari ad euro 17.500,00, somma da cui andava sottratta la cauzione precedentemente versata di euro 7.500,00 (oltre agli interessi da questa maturati dalla data del deposito a quella del giudizio, quantificati in euro 72,00). Il conduttore domandava l’annullamento del contratto, sostenendo di aver sospeso il pagamento dei canoni di locazione per la sopravvenuta inadeguatezza dei locali allo svolgimento dell’attività di gelateria, in conseguenza della rimozione, per ordine dei locatori, delle opere di ventilazione forzata. A tale proposito lo stesso conduttore produceva la valutazione di un chimico e riferiva genericamente, senza fornire alcuna prova documentale, di aver ricevuto in tal senso parere negativo dall’A.S.U.R. In ogni caso domandava la riduzione del canone ai sensi dell’art. 1584 c.c. per difetto, nel caso di specie, del presupposto del mancato e limitato godimento del bene, pretendendo il risarcimento dei danni subiti dall’attività imprenditoriale a causa dei ponteggi necessari le ristrutturazioni che avevano interessato la facciata del condominio. Inoltre richiedeva ulteriori somme a titolo di risarcimento (€ 25.000,00) per i danni patrimoniali e non subiti a seguito delle varie aperture a “singhiozzo”.

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2. Locatore elimina modifica illecita e conduttore sospende il canone: la soluzione

Il Tribunale ha dato torto al conduttore, respingendo tutte le sue richieste. Lo stesso giudice ha rilevato che la condotta di ventilazione, chiusa dal locatore per evitare contenziosi con il vicino, era stata illecitamente realizzata; infatti apposita clausola del contratto di locazione imponeva al conduttore, nel caso di innovazioni o migliorie al bene locato, di munirsi del previo consenso scritto del locatore, che nella specie non è stato ottenuto, neppure verbalmente, non potendosi dare tale valore alla mancata opposizione alle modifiche risultanti dal progetto di ristrutturazione interna dei locali realizzati prima dell’inizio dei lavori. La ventilazione in discorso – come ha precisato il Tribunale – non ha impedito affatto la prosecuzione dell’attività del conduttore che ha tenuto aperta la gelateria fino all’esecuzione del rilascio dell’immobile. Il Tribunale ha pure respinto la richiesta di riduzione del canone atteso che le impalcature non hanno impedito ai clienti l’ingresso nei locali (in corrispondenza dell’ingresso era stato realizzata un ponteggio a trave orizzontale ad altezza maggiore della porta), nè hanno occultato la visibilità anche perché su di esse era apposta una locandina di indicazione del locale. Respinta anche la richiesta di risarcimento per le aperture a singhiozzo che secondo il Tribunale sono state causate dal covid.

3. Riflessioni conclusive

La sospensione totale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo, altrimenti, un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti, atteso che il principio “inadimplenti non est adimplendum” non può prescindere dall’osservanza dei canoni di correttezza e buona fede (Cass. civ., sez. III, 12/05/2017, n. 11783). In ogni caso è il conduttore che deve assicurarsi che il locale oggetto della locazione sia idoneo allo svolgimento della specifica attività che si accinge ad esercitare. La destinazione particolare dell’immobile locato, tale da richiedere che l’immobile stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore della garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto, soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stata stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento della idoneità dell’immobile da parte del conduttore (App. Genova, sez. I, 12/08/2006).

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