Quando i parcheggi del condominio non sono sufficienti
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L’insufficienza dei parcheggi in condominio costituisce inadempimento del costruttore

Paolo Accoti

Qui la sentenza: Corte di Cassazione - sez. II civile - sentenza n. 3842 del 16-02-2018

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Ai sensi dell’art. 41-sexies della L. 17/08/1942 n. 1150, nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni 10 metri cubi di costruzione (I comma).

Peraltro, gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse (II comma).

Ciò sta a significare che dette aree da adibire a parcheggio devono essere indicate “a monte”, vale a dire devono figurare nella concessione edilizia che, peraltro, in assenza delle stesse non potrebbe neppure essere concessa.

Né risulta possibile, successivamente, destinare un’altra area a tale funzione se non originariamente a ciò vincolata, di talché, qualora lo spazio riservato a parcheggio dovesse risultare inadeguato, l’unico rimedio esperibile è quello di far valere l’inadempimento del costruttore.

Questo il principio di diritto affermato dalla Corte di Cassazione, seconda sezione civile, nell’ordinanza n. 3842, pubblicata in data 16 Febbraio 2018, relatore dott. Antonio Scalisi.

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Alcuni condòmini convenivano in giudizio l’impresa costruttrice il complesso condominiale lagnandosi del fatto che la stessa non avrebbe provveduto a garantire a tutti i condòmini lo spazio da destinare a parcheggio.

Nella resistenza dell’impresa il Tribunale di Trani <<dichiarava la natura pertinenziale dell’area scoperta di cui al progetto di costruzione e il correlato diritto d’uso degli attori>> ma, sull’appello interposto dalla ditta costruttrice, a cui si aggiungeva quello incidentale dei condòmini, la Corte di Appello di Bari, in parziale riforma della sentenza di primo grado, dichiarava che i condòmini avevano diritto all’uso permanente a fini di parcheggio dell’area scoperta retrostante al fabbricato condominiale, confermava inoltre la condanna della ditta costruttrice al risarcimento del danno cagionato.

Propone ricorso per cassazione l’impresa costruttrice eccependo, tra l’altro, la violazione e falsa applicazione dell’art. 41-sexies della legge n. 1150/1942, per avere la corte di merito attribuito ai condòmini un diritto inesistente, in considerazione del fatto che l’area successivamente individuata non è mai stata asservita a parcheggio, né tanto meno indicata in concessione.

La Corte di Cassazione condivide l’assunto della ricorrente.

La stessa premette che <<l’articolo 41-sexies della legge n. 1150/1942, così come modificato prima dalla legge n. 7/1967 e poi dalla legge n. 246/2005, prevede al primo comma, la riserva obbligatoria degli appositi spazi per parcheggi nelle nuove costruzioni ed aree pertinenziali ad esse aderenti, nella misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione, così da garantire la quadratura minima corrispondente al diritto di proprietà sull’immobile di nuova costruzione; inoltre, così come stabilito nel secondo comma, gli spazi per parcheggi realizzati non sono gravati né da vincoli pertinenziali, né da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari, essendo tra l’altro sempre trasferibili autonomamente da esse.>>.

Da ciò si arguisce come <<il vincolo di destinazione previsto dalla legge insiste su aree già indicate nella concessione edilizia. D’altra parte, la stessa concessione non potrebbe essere concessa nel caso in cui il costruttore non abbia indicato le aree destinate al parcheggio. Va da sé che, nell’ipotesi in cui lo spazio destinato al parcheggio dovesse risultare insufficiente a soddisfare i singoli condomini del fabbricato, il proprietario che ne risultasse privato dovrebbe far valere un inadempimento del costruttore.>>.

Logica conseguenza di ciò è che una siffatta deficienza non potrà essere tutelata giudizialmente con l’assegnazione di un’altra area che non sia stata, preventivamente, destinata a parcheggio.

Il ricorso, pertanto, deve essere accolto e la sentenza cassata con rinvio ad altra sezione della Corte di Appello di Bari.

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