Analisi delle distanze tra gli edifici: la disciplina applicabile
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Le distanze tra costruzioni, confini e disciplina giuridica

Alessandra Concas Referente Aree Diritto Civile, Commerciale e Fallimentare e Diritto di Famiglia

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Il Libro III “della proprietà” del codice civile, alla Sezione VI (delle distanze nelle costruzioni, piantagioni e scavi, e dei muri, fossi e siepi interposti tra i fondi) del Capo II (della proprietà fondiaria) del titolo II (della proprietà) dall’articolo 873 all’articolo 899, contiene la normativa in questione.

Se il vicino Caio eleva la sua proprietà affacciandosi al cortile del vicino Sempronio, eleva un muro,    realizza un’apertura che si affaccia alla finestra del bagno, pianta alberi e simili, Sempronio chiederà di regolare le distanze tra costruzioni e confini, richiamando la relativa disciplina giuridica.

Al fine di prevenire eventuali conflitti tra proprietari di terreni confinanti, chiamati “fondi”, la legge pone una serie di norme.

Le costruzioni che non vengono edificate con i muri attaccati, devono stare a una distanza regolamentare di almeno tre metri dal confine tra le due proprietà, in modo da evitare che si tolgano reciprocamente luce e che spazi tra le costruzioni e possano essere accogliere sporcizia e animali pericolosi per la salute pubblica. I regolamenti comunali di solito stabiliscono distanze superiori. Prima di procedere all’edificazione è sempre meglio informarsi al proprio Comune.

La disciplina sulle distanze si applica a coloro che edificano sul proprio terreno quando sul terreno confinante esiste un’altra costruzione. Secondo il criterio di edificazione, coloro che edificano per primi non sono obbligati a rispettare nessuna distanza se il fondo confinante non è edificato.

Una normativa particolare è prevista nelle zone sismiche. Regola la distanza minima tra costruzioni contigue, che si fronteggiano. La distanza tra le costruzioni, che viene stabilita sulla base di specifici calcoli, deve evitare condizioni di urto tra le strutture vicine.

Per verificare il rispetto delle distanze, si considerano non significative quelle sporgenze della costruzione con funzione ornamentale, di rifinitura o accessoria di limitata entità, come mensole, cornicioni, grondaie e simili, mentre si calcolano nel computo della distanza minima le sporgenze come scale, terrazze, balconi e corpi avanzati.

Il muro di divisione che separa edifici, giardini, cortili e campi, se di proprietari diversi, salvo prova contraria, si presume di proprietà comune a entrambi i confinanti. Le eventuali spese per le riparazioni dovranno essere divise a metà tra i due comproprietari.

Le luci, cioè le finestre alte che lasciano passare luce e aria senza potersi affacciare, possono essere una lesione della privacy, potendosi “spiare” il vicino. Possono essere aperte direttamente sul terreno del vicino confinante, e per garantire la sua riservatezza e sicurezza devono avere un’inferriata e si devono aprire a non meno di due metri e mezzo di altezza rispetto al suolo del luogo nel qualesi vuole dare aria e luce.

Le vedute, cioè le normali finestre che consentono di affacciarsi e di vedere, sono più “aggressive” rispetto alle luci e devono avere almeno un metro e mezzo di distanza dal confine del vicino.

Gli alberi di alto fusto, con tronco che supera i tre metri, devono essere piantanti a non meno di tre metri dal confine.

Gli alberi di non alto fusto devono essere piantati a non meno di un metro e mezzo se i regolamenti comunali non dispongono in diverso modo.

Le viti, gli arbusti e le siepi possono avere una distanza pari a mezzo metro dal confine.

Se gli alberi e le siepi sono più vicini rispetto a questi limiti, il vicino può chiedere che vengano estirpati.

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