Lastrico solare: accesso esclusivo e prova contraria alla condominialità

Per escludere la natura di parte comune del lastrico solare è sufficiente che chi ne reclama la proprietà esclusiva ne abbia precluso l’accesso agli altri condomini o che si possa accedere a tale copertura dal suo appartamento? Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon .

1. La controversia sul lastrico: accesso, serratura e rivendicazione esclusiva

Alcuni condomini decidevano di rivolgersi al Tribunale per risolvere una controversia riguardante il lastrico solare situato al quinto piano del complesso condominiale. Secondo loro, quella porzione dell’edificio era un bene comune, appartenente a tutti i partecipanti al condominio. Per questo gli attori chiedevano al giudice di dichiararne formalmente la natura condominiale e di ordinare al condomino che attualmente lo occupava di rilasciarlo, nonché di eseguire le opere necessarie per renderlo nuovamente accessibile e fruibile da tutti.
Gli attori ricostruivano la situazione spiegando che, al quinto piano, oltre all’appartamento acquistato dal convenuto, si trovava anche un terrazzo che, a loro dire, era parte comune. Il problema era sorto perché il convenuto, proprietario dell’appartamento attiguo, sosteneva invece che quel lastrico solare era di sua esclusiva proprietà.
La posizione del convenuto era stata espressa apertamente anche durante un’assemblea condominiale, nella quale aveva dichiarato che il terrazzo era di sua proprietà. Dopo quell’assemblea, il condomino sostituiva il cilindro della serratura del portoncino che, tramite la scala comune, consentiva l’accesso al lastrico. In questo modo impediva agli altri condomini (che prima avevano la chiave) di accedere al terrazzo, comportandosi come se fosse un bene esclusivo. Secondo gli attori, questo comportamento dimostrava la volontà del convenuto di appropriarsi di un bene appartenente a tutti, rendendo necessario l’intervento del giudice per ristabilire la corretta gestione della parte comune.
Il convenuto affermava di esercitare l’uso legittimo della terrazza secondo la sua destinazione normale ed ordinaria; in ogni caso considerava irrilevante che alla sommità del vano scala esistesse una porticina che, teoricamente, consentiva l’accesso al lastrico ai condomini o a terze persone. Il convenuto faceva presente che l’eventuale accesso di questi ultimi, avrebbe comportato un costante e potenziale pericolo per la sicurezza e la riservatezza cui aveva diritto. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon .

2. Onere della prova e presunzione di comunione ex art. 1117 c.c.

Chi deve fornire la prova contraria necessaria a superare la presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c.?

3. La decisione: funzione di copertura e assenza di titolo contrario

Il Tribunale ha ritenuto che la terrazza a livello oggetto di causa debba presumersi di proprietà condominiale ai sensi dell’art. 1117 c.c. La sua funzione, infatti, è del tutto analoga a quella del lastrico solare: essa costituisce una parte necessaria alla copertura dell’edificio e, quindi, un elemento strutturalmente indispensabile alla sua esistenza. Secondo lo stesso giudice, proprio per questo motivo, l’eventuale attribuzione del bene in proprietà o uso esclusivi, in deroga alla regola della condominialità, deve risultare in modo chiaro e inequivoco dall’atto di frazionamento dell’originaria proprietà unica da cui è sorto il condominio.
Spettava dunque al condomino convenuto fornire la prova contraria e dimostrare che la terrazza è stata validamente sottratta ai beni comuni. Nel presente giudizio, tuttavia, tale prova non è stata raggiunta. Al contrario, secondo il Tribunale, la ricostruzione proposta dagli attori, valutata congiuntamente all’atto di compravendita stipulato dal convenuto e agli altri atti notarili prodotti, conduce a ritenere che la terrazza non sia mai stata sottratta al novero delle parti comuni. Del resto, nell’atto notarile di acquisto si legge che l’acquirente ha comprato un “mini appartamento ubicato al quinto piano, composto da quattro vani ed accessori, confinante con vano scala e proprietà condominiale dai restanti lati”;
Cone ha notato il Tribunale, il terrazzo posto al quinto piano non viene mai menzionato come pertinenza esclusiva; i confini descritti nell’atto corrispondono perfettamente alla planimetria allegata; nessun altro documento indica che la terrazza sia stata sottratta ai beni comuni.
Alla luce di tali elementi, il Tribunale ha concluso che la terrazza in questione, per posizione e caratteristiche, svolge una chiara funzione di copertura dell’edificio e deve quindi presumersi comune ai sensi dell’art. 1117 c.c. Inoltre, negli atti di trasferimento che hanno dato origine al condominio, l’originario proprietario e costruttore non ha mai escluso espressamente tale porzione dai beni comuni.

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4. Implicazioni pratiche: quando la proprietà esclusiva è davvero dimostrabile

La presunzione di proprietà condominiale del lastrico solare di copertura del fabbricato può essere vinta solo con la dimostrazione di un titolo di acquisto originario successivo alla venuta a esistenza del lastrico medesimo ovvero di un titolo proveniente da colui che ebbe a costituire il condominio, contenente la prima alienazione di una porzione di esso a soggetti diversi dai proprietari delle singole unità immobiliari, o, infine, proveniente in epoca successiva da tutti i condomini (Cass. civ., Sez. II, 04/08/2015, n. 16367).
In altre parole, il lastrico solare può essere di proprietà esclusiva se così attribuito dal titolo; se il titolo non dispone altrimenti, il bene in questione rientra tra le parti condominiali dell’edificio.Più recentemente si è confermato che l’individuazione delle parti comuni, come le terrazze di copertura, risultante dall’art. 1117 c.c. può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo e non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari (Cass. civ., sez. II, 08/09/2021, n. 24189; Cass., Sez. Un., 07/07/1993 n. 7449).
Il condomino deve fornire la prova contraria necessaria a superare la presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c., dimostrando che la terrazza è stata legittimamente attribuita in proprietà esclusiva mediante un titolo chiaro, specifico e opponibile agli altri condomini.
Inoltre, nel caso in esame, la presenza stessa di una porta che dal vano scala comune conduce direttamente alla terrazza rappresenta un indizio significativo della sua destinazione a uso collettivo. Se un bene è raggiungibile tramite le parti comuni dell’edificio, ciò suggerisce che sia stato concepito per essere accessibile a tutti i condomini e non per l’uso esclusivo di uno solo.
Non assume rilievo, neppure, il fatto che la terrazza possa essere raggiunta anche passando attraverso l’appartamento del convenuto. Le modalità concrete con cui un condomino utilizza un bene o il fatto che egli abbia un accesso “privilegiato” o più comodo non incidono sulla qualificazione giuridica del bene stesso. Un bene resta comune se lo è per struttura, funzione e titolo, indipendentemente da come venga di fatto fruito.

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