riferimenti normativi: art 1129 c.c.
precedenti giurisprudenziali: nessuno
La vicenda
Alla scadenza dell’incarico, la proprietaria e l’usufruttuaria di un’unità immobiliare, facente parte di un caseggiato, richiedevano all’amministratore uscente (non confermato) il rendiconto della gestione della piscina dell’anno 2012 e della gestione ordinaria parziale dell’esercizio 2013.
Il professionista si rifiutava di ottemperare alle richieste delle condomine, sostenendo che nei condominii in cui è obbligatoria la nomina dell’amministratore, ai sensi dell’art. 1129, comma 1, c.c., l’amministratore uscente deve restituire i documenti inerenti alla gestione e rendere il conto soltanto al nuovo nominato dall’assemblea, e non anche ai singoli condomini.
Alle condomine non rimaneva che rivolgersi al Tribunale che, però, non accoglieva la loro domanda. La Corte d’Appello, invece, in riforma della sentenza di primo grado, dava torto all’amministratore uscente, condannandolo a consegnare il rendiconto della gestione della piscina e della gestione ordinaria parziale dell’esercizio.
L’amministratore uscente, sempre sulla base delle ragioni sopra espresse, ricorreva in cassazione.
La questione
L’amministratore uscente è tenuto a rendere il conto della gestione e a consegnare la documentazione solo al collega “fresco” di nomina o anche nei confronti di un singolo condomino?
La soluzione
La Corte di Cassazione ha dato ragione alle condomine.
Il ricorso pertanto è stato rigettato, con condanna del ricorrente a rimborsare alle “controricorrenti” le spese del giudizio di cassazione nell’importo liquidato in dispositivo.
In particolare, secondo i giudici supremi, anche se dopo la cessazione dell’incarico di un amministratore non vi è stata nessuna sostituzione, la mancata nomina del nuovo amministratore, non legittima, tuttavia, uno ius retinendi con riguardo alla documentazione, né un esonero dal rendiconto dell’amministratore uscente; infatti – come sottolinea la Cassazione – il rapporto di amministrazione intercorre pur sempre con i singoli condomini mandanti del mandato collettivo e non con il condominio inteso quale soggetto distinto ed unitariamente considerato: in altre parole, i giudici supremi ribadiscono che il condominio si configura “ come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini”.
Le riflessioni conclusive
A norma dell’art. 1130, comma 8, c.c., l’amministratore è tenuto a “conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio”; si deve tenere conto, però, che il comma 8 dell’art. 1129 c.c. obbliga l’amministratore uscente, alla cessazione dell’incarico, a consegnare tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini; del resto, si tratta di documentazione che l’amministratore detiene unicamente nella sua veste di mandatario e che è di esclusiva pertinenza dei condomini mandanti. In particolare, merita di essere sottolineato come l’amministratore uscente, tenendo conto delle novità introdotte dalla legge n. 220 del 2012, abbia sancito l’obbligo dell’amministratore cessato dall’incarico di riconsegnare la documentazione in suo possesso afferente alla gestione condominiale e, perciò, anche di rendere il conto del suo operato.
Normalmente il rendiconto ed i documenti possono essere consegnati dall’amministratore uscente direttamente all’amministratore subentrante, a condizione che l’assemblea abbia tempestivamente provveduto alla designazione del nuovo “collega”.
Quanto sopra è conseguente all’applicazione, nel contratto che intercorre tra l’amministratore e i condomini, delle norme sugli obblighi e sulle attribuzioni del primo di cui agli artt. 1129 e 1130 c.c., e, per quanto non disciplinato, delle disposizioni in tema di mandato (art. 1129, penultimo comma, c.c.). Così, a norma dell’art. 1713 c.c., si è rilevato che alla scadenza l’amministratore è tenuto a restituire ciò che ha ricevuto nell’esercizio del mandato per conto del condominio (così Cass. civ., sez. II, 16/08/2000, n. 10815), anche se è in attesa di essere rimborsato delle somme eventualmente anticipate per conto del condominio, non essendovi corrispettività né interdipendenza tra dette prestazioni, originate da titoli diversi (Cass. civ., sez. II, 03/12/1999, n. 13504).
Dopo le modifiche introdotte dalla legge di riforma del condominio, però, l’obbligo di consegna non è più imposto dall’art. 1713 c.c. ma dal combinato disposto dell’art. 1129 c.c. e del successivo art. 1130, n. 8, c.c. Come giustamente osservato nella motivazione della sentenza in commento, in mancanza della nomina di un nuovo amministratore, però, quello uscente è comunque tenuto a consegnare la documentazione in suo possesso ed a rendere il conto anche ad un singolo condomino che gli richieda documenti e rendiconto, stante la già avvenuta estinzione del mandato collettivo e potendosi presumere che tale richiesta interessi egualmente tutti i vari condomini, in quanto affare ad essi comune.
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