La vendita del bene caduto in successione

di Cristina Vanni, Avv.
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     Indice

  1. Documenti necessari per la vendita di una casa ereditata
  2. Dichiarazione di successione e trascrizione della accettazione dell’ eredità: quando l’erede diventa beneficiario
  3. Tassazione della vendita di un immobile ricevuto in eredità
  4. Agevolazioni prima casa e denuncia di successione
  5. Acquisto di una casa ereditata e rischi per l’acquirente
  6. Proprietà in comunione tra più eredi: cosa fare quando gli eredi non vogliono vendere

1. Documenti necessari per la vendita di una casa ereditata

Quando si riceve una casa per successione, si entra in possesso di un prezioso patrimonio e tuttavia nel momento in cui ci si induce a vendere il bene così acquisito bisogna prestare particolare attenzione a tutti gli aspetti che questa compravendita implica, in termini di documenti necessari, di tassazione e di requisiti burocratici.

L’acquirente di un’abitazione ereditata dovrà a sua volta fare attenzione ad alcuni aspetti per evitare i rischi legati al passaggio di proprietà per eredità. a garanzia di un passaggio di proprietà tutelato, la compravendita di un immobile ottenuto per successione richiede la presentazione di due documenti aggiuntivi rispetto a quelli necessari per una normale vendita immobiliare: la dichiarazione di successione e la trascrizione dell’accettazione dell’eredità.

2. Dichiarazione di successione e trascrizione accettazione dell’eredità: quando l’erede diventa proprietario

Chi eredita un immobile, non ne diventa automaticamente proprietario. L’erede ha, infatti, il diritto di accettare o rifiutare l’eredità. una scelta che, ovviamente, è fondamentale per l’effettiva disposizione del diritto di proprietà. L’eredità può essere accettata con la sottoscrizione di due atti:

  1. Dichiarazione di successione
  2. Accettazione dell’eredità

Il primo documento deve essere presentato dall’erede (o dagli eredi) per via telematica all’Agenzia delle Entrate. Può essere compilato con il supporto di caf o professionisti del settore (ad esempio il notaio). In esso sono elencati tutti i beni oggetto della successione e i relativi valori. L’accettazione dell’eredità può essere formalizzata con un documento scritto, ma può avvenire anche tacitamente. Il secondo caso è quello più frequente, ma è anche quello che richiede un passaggio in più in fase di compravendita di un immobile ereditato. Contestualmente al rogito, infatti, il notaio dovrà formalizzare l’accettazione tacita (resa manifesta tramite la volontà di vendere il bene) con la trascrizione dell’accettazione dell’eredità tramite atto scritto.

La trascrizione dell’accettazione dell’eredità è, dunque uno dei documenti necessari per la vendita della casa ereditata.

3. Tassazione della vendita di un immobile ricevuto in eredita’

L’immobile la cui proprietà è stata trasmessa per eredità è soggetto alla tassa di successione. E’ liquidata dall’Agenzia delle Entrate entro il terzo anno dalla dichiarazione di successione o entro il quinto, in caso di assenza di tale dichiarazione. E’ dovuta nella misura del 4%-8% secondo il grado di parentela che lega il nuovo proprietario al defunto. in alcuni casi è previsto un importo fisso minimo (franchigia) da corrispondere, al di là del valore dell’immobile.

Oltre a tale tassazione, le altre imposte dovute per la vendita del bene sono quelle classiche legate a questo atto (imposta catastale, imposta ipotecaria, imposte di bollo e diritti di segreteria), che vanno a formare i costi della vendita di un immobile. In generale, nel caso in cui si vende un immobile la cui proprietà sia stata acquisita a titolo oneroso nei cinque anni precedenti, il venditore deve corrispondere anche una tassa sulla plusvalenza. Si tratta di un prelievo sulla differenza (plusvalenza) tra il prezzo di vendita e il valore dell’immobile nel momento dell’acquisizione del diritto reale. Si tratta di una misura necessaria per prevenire le attività speculative sul mercato immobiliare. Tuttavia, ciò non vale per la vendita di una casa ereditata. l’articolo 67 comma 1 lettera b) del TUIR, esplicita questa eccezione parlando della categoria redditi diversi: “… le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione…”.

La somma ottenuta dalla vendita di un immobile acquisito per successione, anche ove avvenga prima dei cinque anni, non determina plusvalenza tassabile.


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4. Agevolazioni prima casa e denuncia di successione

Ai fini delle agevolazioni prima casa, va precisato che il contribuente che intende beneficiare dell’ agevolazione prima casa ricevuta in successione deve dimostrare di essere il titolare del diritto a fruire del beneficio entro 12 mesi dalla apertura della successione.I presupposti per fruire di detta agevolazione nel caso di acquisto per successione sono gli stessi necessari per fruire in condizioni normali di tale beneficio e dunque: essere residenti (o acquisire la residenza nei 18 mesi dall’acquisto) nel comune, non essere interamente proprietari di altra abitazione nello stesso comune, non essere proprietari neppure per quote di altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.

5. Acquisto di una casa ereditata e rischi per l’acquirente

Va evidenziato che l’acquisto di un immobile ereditato non è privo di rischi neppure per l’acquirente. pertanto è sempre consigliabile rivolgersi a professionisti del settore, evitando d’incappare in problematiche che possono invalidare l’atto di vendita o, comunque, creare incertezza. prima di tutto occorre accertarsi che il cedente sia l’effettivo proprietario dell’immobile e sia legittimato pertanto a vendere. Verificare quindi che sia stata presentata  la denuncia di successione, siano state pagate le imposte ipotecarie e catastali sull’immobile lasciato in eredità, sia stata presentata la voltura catastale che serve a cambiare in catasto l’intestazione dell’immobile dal de cuius all’erede che risulti l’accettazione di eredità e la sua trascrizione. Quest’ultimo è un atto necessario se l’erede vuole vendere l’immobile, in quanto solo questo atto pubblico ne garantisce l’effettiva proprietà.

6. Proprietà in comunione tra più eredi: cosa fare quando gli eredi non vogliono vendere

Un problema frequente che emerge quando si tratta di vendere un immobile ereditato è il caso in cui ci sia coeredità – l’immobile appartiene a più eredi designati dal defunto proprietario – ma non tutti sono d’accordo a venderlo.

Questa situazione è disciplinata dalle norme in materia di comunione del codice civile. in particolare, l’articolo 1108 stabilisce che tutti i comproprietari devono essere consenzienti alla vendita dell’immobile.

Che cosa fare dunque se non si raggiunge una decisione unanime ma si vuole comunque vendere la casa? Ci sono diverse strade percorribili, ma qualunque sia la scelta è sempre bene farsi assistere da un avvocato.

La prima possibilità prevede che chi non si trova d’accordo con i coeredi venda la propria quota dell’immobile, tenendo presente che i coeredi hanno il diritto di prelazione. Si dovrà far stabilire il valore di tale quota e ne sarà proposto l’acquisto prima ai comproprietari. se questi non sono interessati, si potrà vendere la quota a terzi.

Se non si trova un accordo, la seconda possibilità è il procedimento di divisione giudiziale, cui si arriverà dopo aver fatto almeno un tentativo di mediazione obbligatoria tra coeredi. Se questo non va a buon fine, l’avvocato avvierà la procedura di divisione giudiziale di fronte a un giudice civile, una strada spesso lunga e onerosa.

Si procederà quindi alla divisione in natura dell’immobile, mediante il frazionamento in unità, ciascuna destinata a uno dei comproprietari, che potranno vendere la quota dell’immobile ereditato. Se la tipologia di casa non consente una divisione equa tra gli eredi, si dovrà vendere interamente l’immobile e ripartire la cifra tra gli ex proprietari, secondo le quote stabilite dal giudice.

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Fonti

1) www.homepanda.itriccardo arnaldi  23.09.2019 compravendita del bene caduto in successione

2) www.gruppocapital.it13.11.2019 acquisto casa in successione: possibili rischi

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