La tutela della prima casa alla luce dell’introdotto fondo salva case

La tutela della prima casa alla luce dell’introdotto fondo salva case

di Redazione

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a cura dell’Avv. Cira Di Feo

L’articolo 41 bis del decreto fiscale D.L. 124/2019 ha previsto che, per i cittadini che abbiano la caratteristica di consumatori, in evidente difficoltà con il pagamento delle rate di mutuo relativamente all’acquisto della prima casa, sarà possibile salvare l’immobile dalla procedura esecutiva, attraverso una rinegoziazione o un rifinanziamento.

Qualora ricorrano specifiche condizioni, il debitore consumatore potrà salvare la sua prima casa di abitazione qualora la banca o una società veicolo abbia avviato la procedura esecutiva immobiliare, relativamente all’immobile adibito a prima casa.

Il consumatore, infatti, potrà richiedere la rinegoziazione del mutuo o un finanziamento o una surroga della garanzia ipotecaria esistente, a una banca terza, il cui ricavato avrà lo scopo di estinguere il mutuo in essere, con assistenza del fondo di garanzia per la prima casa e successiva esdebitazione.

Il fondo di garanzia, istituito presso il Med ed istituito con legge 147.2013 offre garanzia sui finanziamenti ipotecari per un ammontare stimato in circa 20 miliardi di euro e la garanzia dovrebbe essere concessa per il 50 per cento della quota capitale.

Esistono , ovviamente, talune condizioni per poter avvalersi dello strumento normativo:

In relazione al debitore:

  1. deve essere consumatore, quindi, persona fisica che non svolga e non abbia svolto alcuna attività imprenditoriale, commerciale, professionale e comunque svolta con partita iva
  2. Nei suoi confronti dovrà essere stata avviata una procedura esecutiva immobiliare, iniziata nel 2010 o entro il 30 giugno 2019
  3. non potrà aver avuto accesso preventivo alla procedura di sovraindebitamento

In relazione al creditore:

  1. dovrà essere un soggetto che esercita l’attività bancaria o una società veicolo
  2. dovrà essere l’unico creditore procedente nella procedura esecutiva
  3. nel caso vi siano altri creditori intervenuti, per poter presentare la richiesta di rinegoziazione, dovrà essere depositata rinuncia alla procedura da parte degli altri creditori intervenuti

In relazione al credito

  1. Esso deve derivare da un mutuo con garanzia ipotecaria di primo grado sostanziale, concesso per l’acquisto di un immobile prima casa che rispetti i requisiti previsti per gli atti traslativi a titolo oneroso
  2. All’atto della richiesta il debitore dovrà aver restituito almeno il 10% del capitale mutuato
  3. Il credito complessivo da parte della banca, calcolato ex art 2855 c.c. non potrà essere superiore a 250.000 euro

Come presentare istanza di rinegoziazione

  1. L’istanza va presentata nell’ambito della procedura esecutiva entro il 31 dicembre 2021, termine perentorio
  2. Contestualmente viene presentata istanza di sospensione innanzi al Giudice dell’esecuzione, che può concedere una sospensione di sei mesi, nonché valutare la posizione del debitore
  3. L’importo offerto non deve essere inferiore al 75% del prezzo base della successiva asta ovvero del valore del bene come determinato in ctu, qualora non sia stata ancora fissata l’asta
  4. Qualora il debito complessivo sia inferiore al 75% dei predetti valori, l’importo offerto non potrà essere inferiore al debito per capitale e interessi calcolati, senza applicazione della percentuale del 75%, quindi, come da piano di ammortamento del mutuo.
  5. Il rimborso dovrà avvenire con una dilazione massima di 30 anni, dalla data di sottoscrizione, e non si dovrà superare l’età anagrafica di anni 80 per il soggetto che provvederà alla restituzione
  6. Il debitore dovrà rimborsare integralmente le spese liquidate dal giudice, anche a titolo di rivalsa, in favore del creditore e si presume anche in favore del c.t.u., del delegato alle vendite e del custode qualora la procedura sia in corso e siano stati già nominati.

Intervento di parenti e affini nella procedura per la rinegoziazione o il finanziamento

Qualora il debitore non riesce ad ottenere personalmente la rinegoziazione o il rifinanziamento del mutuo, potranno accedervi parenti o affini, entro il terzo grado. Qualora il decreto di trasferimento sia emesso in favore di parenti ed affini, nei successivi 5 anni il debitore sarà titolare del diritto legale di abitazione, annotato a margine dell’ipoteca.

Entro 5 anni, il debitore potrà, previo rimborso delle somme al soggetto finanziatore, chiedere la retrocessione della proprietà dell’immobile, con consenso del soggetto finanziatore e accollarsi il mutuo residuo, con accollo liberatorio.

Le imposte di registro, ipotecarie e catastali relative al trasferimento degli immobili conseguenti a tale procedura saranno in misura fissa di 200 euro, purché venga mantenuta la residenza nella prima casa.

Intervento fondo di garanzia

Le rinegoziazioni e i finanziamenti potranno, ma non dovranno necessariamente, essere assistite dalla garanzia rilasciata da una apposita sezione del fondo di Garanzia per la prima casa, con dotazione 5 milioni di euro per il 2019. La garanzia è concessa nella misura del 50% del valore di rinegoziazione, inteso come il valore della quota capitale del nuovo finanziamento.

Sospensione procedura esecutiva

La sospensione viene concessa a seguito di istanza congiunta tra il debitore e il creditore, per un massimo di sei mesi.

Il creditore, entro 3 mesi, potrà svolgere una istruttoria sulla capacità reddituale del debitore o di chi si accollerà il debito e comunque rifiutare e ritirare la propria adesione o comunque successivamente negare il consenso alla rinegoziazione o alla stipula di un nuovo mutuo.

Il finanziamento potrà essere concesso anche da una banca diversa da quella del creditore ipotecario.

Decreti attuativi

Il decreto interministeriale dovrebbe essere emesso entro 90 giorni.

Obiettivo sociale della norma

Scopo del fondo è quello di offrire un’opportunità alle famiglie che rischiano di perdere la casa di proprietà per debiti bancari o per aste giudiziarie, intervenendo sul sistema delle cartolarizzazioni, attraverso una garanzia unicamente sugli immobili abitati e adibiti a prima casa.

Cosa si intende per cartolarizzazione

La Cartolarizzazione dei crediti è un’operazione finanziaria per ottenere maggiore liquidità cedendo il rischio a degli investitori terzi. Per semplificare la comprensione, prenderò il classico esempio delle banche che hanno dei crediti deteriorati, cioè difficilmente esigibili. Decidono, quindi, di cederli e ricevere in cambio parte del credito.

La cartolarizzazione dei crediti permette di “trasferire” il rischio di credito a degli investitori terzi. Una azienda cede a titolo oneroso beni e/o attività, sia in modo singolo che in blocco, a dei soggetti terzi pubblici o privati, sotto forma di titoli. Gli acquirenti di questi titoli, al momento del rimborso – quindi in caso di risultato positivo della cessione – riceveranno la restituzione del capitale con anche annesse le rispettive cedole (necessarie per la riscossione degli interessi, fissi o variabili) degli interessi maturati.

Uno dei soggetti coinvolti maggiormente in questa operazione sono le società veicolo,  identificabili come “società di cartolarizzazione”, ovvero società a cui lo Stato ha concesso di emettere dei titoli che incorporino i crediti ceduti. Queste ultime sono fondamentali, perché supportano le aziende nella creazione e nella vendita dei titoli cartolarizzati, oltre che nella pratica gestione del portafoglio clienti. La loro specializzazione è proprio questa: realizzare una o più operazioni di cartolarizzazione, al fine di emettere strumenti finanziari negoziabili.

L’operazione finanziaria della securitization viene cosi realizzata:

  • Selezione di un portafoglio di attività intenti a produrre appunto liquidità
  • Cessione da parte di un soggetto, appunto originator, dei crediti deteriorati o altre attività finanziarie negoziabili ad una società veicolo (Special purpose Vehicle)
  • L’emissione dei titoli, con o senza rating(valutazione della solvibilità), da parte delle SVP, da collocarsi presso gli investitori qualificati
  • Il pagamento dei titoli emessi sul mercato a seguito di esito positivo della cessione

L’esempio più comune di questa operazione finanziaria è quella della cartolarizzazione dei crediti deteriorati. Le banche si trovano spesso a far fronte a questa tipologia di crediti, definibili anche come crediti di difficile insolvenza o con una forte inadempienza degli obblighi di rimborso da parte del debitore, noti come no performing loans.  Con questa nuova manovra, le nuove  società di cartolarizzazione potrebbero avere una finalità sociale, collaborando con associazioni e Onlus, acquistando case e crediti dalle banche o da altre società di cartolarizzazione, con la grande differenza che le persone, le famiglie, non verranno intimate a lasciare gli immobili con la vendita all’asta, ma potranno continuare ad abitare nelle loro abitazioni.

Perplessità

Le perplessità rispetto la nuova procedura attengono:

  1. La capienza delle garanzie del fondo salva casa
  2. La indubbia riluttanza degli istituti bancari a fornire il proprio assenso a procedure di rinegoziazione e nuovo finanziamento
  3. La riluttanza di eventuali altri creditori che dovranno rinunciare alla procedura, ma dovranno essere soddisfatti
  4. La impossibilità di accedere alla procedura di sovraindebitamento
  5. La difficoltà della gestione delle cosiddette cartolarizzate sociali che, in caso di problematiche e una gestione non accurata delle procedure, comporterebbe il tracollo del terzo settore che non sarebbe in grado di sopperire le difficoltà derivanti da un carico eccessivo di crediti
  6. La difficoltà nella modifica dei requisiti di iscrizione e cancellazione dalle centrali positive e negative

Tale strumento appare incomprensibile, soprattutto:

  1. Perché le indicazioni legislative vanno verso l’eliminazione della condizione di procedibilità della mediazione civile nel caso di controversie bancarie
  2. Poiché l’arbitro bancario e finanziario non appare competente in queste ipotesi
  3. Inoltre, in caso di nullità del mutuo poiché affetto da anatocismo, usura o violazioni del TUB, tali violazioni non potranno essere oggetto di contestazione e valutazione, stante il limite del 75% nella fissazione del valore di rimborso
  4. Perché non si potrà avere accesso alla procedura di sovraindebitamento che creerebbe il giusto equilibrio delle posizioni debitorie
  5. Perché, infine, il soggetto indebitato si indebita nuovamente o indebita il suo nucleo familiare, per un importo non necessariamente più conveniente.

Nell’attesa dei decreti ministeriali, non resta che sottolineare come il legislatore spesso perda di vista che gli strumenti già esistono, e basterebbe semplicemente obbligare la banca a partecipare alla procedura di mediazione e sovraindebitamento, pena sanzioni ragionevoli sia in termini economici che di segnalazione alle autorità bancarie e finanziarie.

E in caso di mancato assenso da parte del creditore, cosa succederà?

Proseguirà la procedura esecutiva e, forse, l’unica soluzione sarà negli strumenti di cui al decreto legislativo 14.2019 noto come codice della crisi e della insolvenza.

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