La prelazione legale

di Concas Alessandra, Referente Aree Diritto Civile, Commerciale e Fallimentare e Diritto di Famiglia

In Italia l’ordinamento giuridico è improntato sul principio di libertà.

Nei limiti della legge, ognuno è libero di fare quello che vuole

Lo stesso vale in ambito commerciale, chi è proprietario di un bene lo può liberamente vendere a terzi, alle condizioni e con le modalità che vorrà.

Esistono delle ipotesi nelle quali non si è completamente liberi di potere gestire gli affari come si vuole.

A volte, ci sono delle limitazioni da rispettare, come nella prelazione legale.

In che cosa consiste la prelazione legale

La prelazione legale è una preferenza che la legge accorda a determinati soggetti nell’ambito di un’azione giuridica.

Esempio

Una persona ha un immobile di sua proprietà.

Decide di venderlo e si affida a un’agenzia immobiliare.

Gli viene trovato un acquirente disposto a pagare centomila euro.

La legge, però, accorda un diritto di prelazione a una terza persona, conduttore dell’immobile messo in vendita.

La persona che vuole vendere per poterlo fare dovrà notificare tale sua intenzione alla terza persona, indicando l’offerta che ha ricevuto.

La terza persona, se vorrà, perché prelazionaria, potrà decidere di acquistare l’immobile nel quale abita alle condizioni che gli sono state comunicate dal proprietario.

Questa ipotesi rappresenta un classico caso di prelazione legale.

La legge accorda una preferenza a un determinato soggetto che, alle condizioni che gli vengono comunicate, potrà esercitare il suo diritto di acquisto.

La prelazione ereditaria

Un classico esempio di prelazione legale si ha in materia di eredità.

Secondo la legge, il coerede che vuole vendere a terzi la sua quota o parte di essa deve notificare la proposta di vendita, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, che vantano un diritto di prelazione.

La preferenza si deve esercitare entro due mesi.

Senza notificazione, i coeredi hanno il diritto di riscattare la quota dall’acquirente e da ogni successivo avente causa, sino a quando dura lo stato di comunione ereditaria (art. 732 c.c.).

Quella sopra descritta è una prelazione legale.

Esempio

Tizio e Caio ereditano un immobile in seguito della morte del padre.

Siccome Sempronio non vuole condividere l’abitazione con il fratello, decide di vendere la sua quota a un amico, Sempronio, che gli offre 100mila euro.

Prima di procedere, Sempronio deve formalmente comunicare per iscritto a Caio, suo fratello, le condizioni offertegli.

Entro due mesi Sempronio dovrà fare sapere al fratello che cosa vuole fare.

Se acquista lui la sua quota al prezzo di 100mila euro, lo potrà fare e Tizio non si potrà opporre.

Se pensa che il prezzo sia elevato e ne offre uno inferiore, oppure non vuole acquistare, Tizio sarà libero di cedere la sua quota a Caio.

In simili circostanze chi ha l’obbligo di prelazione deve comunicare ai soggetti ai quali la legge accorda preferenza le condizioni di vendita proposte da terze persone.

Se i prelazionari accettano nel termine di due mesi, la vendita dovrà avvenire con loro e non con i terzi.

Se l’obbligato alla prelazione non rispetta il suo impegno, non comunica le condizioni di vendita e cede la sua parte a terze persone, i prelazionari potranno agire in tribunale per ottenere quello che spettava loro.

Il cosiddetto retratto successorio, che consente ai prelazionari lesi nel loro diritto di preferenza di riscattare il bene venduto a terzi dal coerede.

Prelazione legale e contratti di locazione

Un’altra ipotesi di prelazione legale è quella prevista per il conduttore di un immobile.

Secondo la legge (art. 3, lett. g), n. 431/1998), il locatore, alla scadenza del primo quadriennio, ha il diritto di non procedere al rinnovo del contratto se vuole vendere l’immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre alla sua abitazione.

In simili casi l’inquilino ha diritto ad essere preferito rispetto agli altri acquirenti.

In modo che si possa esercitare la prelazione legale nella locazione, la vendita deve avvenire alla prima scadenza e il locatore non deve avere altri immobili a uso abitativo oltre alla sua abitazione.

Se ricorrono entrambe le circostanze, il proprietario, prima di vendere, deve comunicare per iscritto al conduttore la sua intenzione di vendere.

Il conduttore è prelazionario rispetto al locatore che vuole vendere il suo immobile.

Esempio

Tizio abita in affitto nella casa di Caio.

Quando si avvicina la scadenza del primo quadriennio di contratto, Caio gli dice che non vuole rinnovare la locazione perché ha intenzione di vendere l’immobile a Sempronio al prezzo di centomila euro.

Tizio ha sessanta giorni di tempo per decidere se acquistare lui la casa nella quale abita pagando il prezzo indicato, oppure andare via alla scadenza convenuta.

Come si comprende dall’esempio di prelazione legale appena fatto, il locatore deve comunicare (con atto notificato mediante ufficiale giudiziario o con normale raccomandata con ricevuta di ritorno) il corrispettivo e le condizioni di compravendita al conduttore/prelazionario, con l’invito a esercitare il suo diritto di prelazione entro il termine massimo di  sessanta giorni.

Se l’inquilino decide di esercitare il suo diritto di prelazione, dovrà versare il prezzo di acquisto entro trenta giorni, che decorrono dal sessantesimo giorno successivo a quello nel quale gli sia stata notificata la comunicazione del proprietario.

Le regole relative al diritto di prelazione nelle locazioni commerciali sono le stesse stabilite per le locazioni abitative (art. 38, legge n. 392/1978).

Prelazione legale e impresa familiare

A norma del codice civile (art. 230-bis c.c.), se si ha divisione ereditaria o trasferimento dell’azienda, i familiari che partecipano all’impresa hanno il diritto di prelazione sulla stessa negli termini e con le stesse modalità della prelazione ereditaria e il diritto di riscatto che consegue.

La prelazione legale è attribuita anche a coloro che fanno parte di un’impresa familiare.

Per impresa familiare si intende quell’attività commerciale alla quale collaborano il coniuge, i parenti entro il terzo grado (figli, nonni, fratelli) e gli affini entro il secondo dell’imprenditore.

La prelazione agraria

Un altro esempio di prelazione legale è quello relativo all’affitto di fondo rustico, una particolare locazione alla quale si ricorre quando una delle parti si obbliga a fare godere all’altra una cosa produttiva, mobile o immobile.

A fronte del godimento del bene produttivo, l’affittuario si impegna a pagare un canone periodico.

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Concas Alessandra

Giornalista iscritta all’albo dell’Ordine di Cagliari e Direttore responsabile di una redazione radiofonica web. Interprete, grafologa e criminologa. In passato insegnante di diritto e lingue straniere, alternativamente. Data la grande passione per il diritto, collabora dal 2012 con la Rivista giuridica on line Diritto.it, per la quale è altresì Coautrice della sezione delle Schede di Diritto e Referente delle sezioni attinenti al diritto commerciale e fallimentare, civile e di famiglia.


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