La disdetta del locatore
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La disdetta del locatore

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Cass.17/05/1999 n°4797
“La disdetta del locatore, in quanto volta a determinare la cessazione del rapporto di locazione alla scadenza del termine contrattuale e, conseguentemente, ad imporre al conduttore la riconsegna del bene locato e cioè l’esecuzione di una prestazione indivisibile, è efficace nei confronti di tutti i conduttori, ancorché intimata ad uno solo di essi.”
DISDETTA DEL LOCATORE E PLURALITA’ DI CONDUTTORI , TRA OBBLIGAZIONI INDIVISIBILI E SOLIDALI .
La pronuncia della Cassazione va inquadrata all’interno della disciplina delle locazioni, contratto di durata in cui il tempo costituisce elemento necessario, essendo inconcepibile l’esecuzione uno actu[1], ed in particolare meritano attenzione gli artt. 1596[2], 1597[3] cod. civ. e 3[4] L.n°392/’78 che trattano della disdetta. Il tutto, all’insegna della disciplina delle obbligazioni indivisibili, ed anche, nella nostra lettura, solidali.
Da un’analisi delle pronunce della Cassazione si può rilevare che la disdetta “costituisce un atto negoziale, unilaterale e recettizio[5] concretantesi in una manifestazione di volontà diretta ad impedire la prosecuzione o la rinnovazione tacita del rapporto locativo”(Cass.n°3763/’79[6]). “La disdetta consiste in un preavviso di rilascio che opera ex post, senza alcun effetto preventivo che non sia quello della tempestività”(Cass.n°2919/’71[7]) e “non necessita per la sua validità ed efficacia, dell’accettazione della controparte” (Cass.n°1428/’63[8]).
Nel dispositivo in epigrafe la Cassazione ha ritenuto sufficiente che la disdetta del locatore intimata ad uno dei conduttori fosse efficace anche nei confronti degli altri essendo in presenza di una prestazione indivisibile.
Il concetto di indivisibilità è espresso dall’art.1316c.c.(Obbligazioni indivisibili) il quale prevede che l’obbligazione è indivisibile, quando la prestazione ha per oggetto una cosa o un fatto che non è suscettibile di divisione per sua natura o per il modo con cui è stato considerato dalle parti contraenti[9]. Ma più importante è l’art.1317c.c. (Disciplina delle obbligazioni indivisibili), il quale fa da trait d’union con l’art.1292c.c., (Nozione della solidarietà) prevedendo, infatti, che alle obbligazioni indivisibili si applicano, in quanto compatibili, le norme relative alle obbligazioni solidali.
Obbligazioni indivisibili e solidali insieme alle obbligazioni parziarie, infatti, fanno parte della più ampia categoria delle obbligazioni soggettivamente complesse[10] data la comune presenza di una pluralità di rapporti (corrispondente alla pluralità dei soggetti).
Le obbligazioni solidali possono avere origine da uno stesso titolo o causa (e quindi dipendere da una medesima fonte di obbligazione) come anche da titoli o cause distinte ( essendo in presenza di fonti d’obbligazione distinte). Il caso in esame, pertanto, va annoverato tra le obbligazioni solidali aventi uno stesso humus, ovvero una stessa origine quanto a titolo e causa.
In merito alla definizione della struttura dell’obbligazione solidale si dibatte ancora se essa faccia sorgere un’unica obbligazione con pluralità di soggetti (teoria unitaria) o, piuttosto, una pluralità di obbligazioni[11] tra loro connesse, considerati tutti i concreditori o condebitori (teoria pluralista).
La prevalente giurisprudenza ha condiviso la seconda impostazione propria dell’insegnamento tradizionale[12] dichiarando che “l’obbligazione solidale pur avendo ad oggetto una medesima prestazione, non dà luogo ad un rapporto unitario ed inscindibile fra creditore e debitori, né a litisconsorzio necessario”[13]. Se l’art.1306co.1c.c. (Sentenza) recita che “la sentenza pronunciata tra il creditore e uno dei debitori in solido, o tra il debitore e uno dei creditori in solido, non ha effetto contro gli altri debitori o contro gli altri creditori”, si desume che non si è in presenza di un litisconsorzio necessario. “Qui risiede il punto critico della teoria dell’unica obbligazione con pluralità di soggetti, i quali sarebbero parti di un medesimo rapporto sostanziale senza essere parti necessarie del rapporto processuale”, come rileva un Autore[14].
Sulle orme di tale orientamento, il rapporto di locazione con una pluralità di soggetti attivi o passivi non li vincola alla regola “uno per tutti, tutti per uno”, trattandosi di rapporti giuridici distinti.
A tal proposito è opportuno distinguere quando si tratti di una pluralità di locatori, e quando invece di una pluralità di conduttori.
Nel primo caso ovvero “ nel caso in cui più proprietari abbiano dato in locazione un immobile, considerandosi, nei confronti del conduttore, non come una pluralità di parti (uti singuli) ma come una sola parte, dando così luogo ad una solidarietà attiva e passiva, non basta la volontà di uno solo di loro ad evitare, con la disdetta, la proroga tacita del contratto, ma occorre la volontà di tutti [15]”(Cass.n°3841/’77[16]).
Nel caso in cui vi sia una pluralità di conduttori, come nel caso in cui all’unico conduttore subentrino più eredi, non esiste un orientamento unanime.
L’indirizzo maggioritario, segnato dalle pronunce della giurisprudenza e seguìto da parte della dottrina[17], considera che “l’obbligazione di riconsegnare l’immobile locato consiste in un facere, che è attività tipicamente indivisibile. In conseguenza, la disdetta regolarmente effettuata anche ad uno solo degli eredi del conduttore defunto è sufficiente a costituire validamente in mora tutti gli eredi nella riconsegna dell’immobile alla scadenza del contratto”(Cass. n°3413/’68[18]). Pertanto, la disdetta intimata ad uno solo dei conduttori sarebbe sufficiente a costituire in mora tutti gli altri.
L’indirizzo minoritario è espresso da certa dottrina[19] la quale ritiene che, in presenza di una pluralità di conduttori obbligati solidalmente o quando all’unico conduttore subentrino più eredi, la disdetta non potrà raggiungere gli effetti suoi propri, ovvero provocare l’estinzione della locazione per scadenza del termine legale e “forse, – sostengono due Autori[20] – nemmeno quello che si estingua solo nei confronti dell’intimato, trattandosi di effetto indivisibile (salvo contraria volontà delle parti)”. In sostanza la disdetta ad uno solo dei conduttori non provocherebbe alcun risultato, neanche nei confronti di colui cui fosse pervenuta.
Altra Voce[21] più moderata dello stesso indirizzo sostiene che “la disdetta avrebbe effetto solo nei confronti di colui ( o di coloro) al quale (ai quali) è stata intimata, escludendolo (o escludendoli) da un rapporto locatizio che continuerebbe a restare in vita per gli altri conduttori”. A tal proposito sono ancora attuali le parole di uno studioso[22]: “ La convenzione è presunta, o meglio l’intenzione di rinnovare la locazione è presunta nel conduttore per il fatto di rimanere in possesso della cosa locata, e nel locatore per il fatto di lasciarvelo. In conseguenza se più erano i conduttori ed uno solo è lasciato in possesso, con lui s’intende formata la tacita riconduzione”. Ed infatti dagli artt.1335c.c.(Presunzione di conoscenza) e 3 L.392/’78 il locatore deve fornire la prova non solo dell’invio della disdetta ma anche del fatto che la raccomandata sia giunta a conoscenza del conduttore, quanto meno alla stregua della presunzione. Se ciascun conduttore non viene informato in modo appropriato della disdetta, di conseguenza per questi si prevede una tacita rinnovazione del contratto ex art.1597c.c..
Noi condividiamo detto orientamento per il quale, appunto, la disdetta avrebbe effetto solo nei confronti di colui al quale è stata intimata, escludendolo da un rapporto locatizio che proseguirebbe per gli altri conduttori.
Se nel caso in esame la Cass. definisce la riconsegna del bene locato esecuzione di una obbligazione indivisibile[23] cui si applicano ex art.1317c.c., in quanto compatibili, le norme relative alle obbligazioni solidali, riteniamo, di conseguenza, si debba eseguire il dettato dell’art.1308c.c. secondo cui la costituzione in mora di uno dei debitori in solido non ha effetto riguardo agli altri. Detta norma si riferisce solo all’ipotesi di costituzione in mora per intimazione. Infatti la mora ex re, ovvero quella che in base all’art.1219co.2c.c. si verifica ipso iure, si determina, di regola, a carico di tutti i condebitori, ad eccezione delle ipotesi previste ai nn. 2 e 3 del citato articolo co.2 . Quest’ultimo stabilisce che “non è necessaria la costituzione in mora 2) quando il debitore ha dichiarato per iscritto di non volere eseguire l’obbligazione 3) quando è scaduto il termine se la prestazione deve essere eseguita al domicilio del creditore. Se il termine scade dopo la morte del debitore, gli eredi non sono costituiti in mora che mediante intimazione o richiesta fatta per iscritto e decorsi 8 gg. dall’intimazione o dalla richiesta”. In questi casi, per i debitori che non si trovano nelle condizioni suesposte, è necessario un apposito atto di costituzione in mora. Da tale analisi si desume che la costituzione in mora di uno dei conduttori non potrebbe avere effetto anche nei confronti degli altri. L’art.1308c.c. si conclude rimandando all’art.1310co.1c.c. (Prescrizione) ai sensi del quale “Gli atti con i quali il creditore interrompe la prescrizione contro uno dei debitori in solido, oppure uno dei creditori in solido interrompe la prescrizione contro il comune debitore, hanno effetto riguardo agli altri debitori o agli altri creditori”. In vero detta disposizione è norma sussidiaria ed eccezionale in quanto trova il suo inquadramento nell’art.1308c.c. che per l’appunto costituisce la regola. L’interruzione della prescrizione costituisce l’unica vicenda giuridica sfavorevole ai debitori che estenda i suoi effetti a tutti i condebitori solidali anche quando il creditore si sia rivolto solo ad uno dei condebitori. A tal proposito ricordando come “ .. fra condebitore e creditore o fra concreditore e debitore possono intercorrere vicende diverse dall’adempimento” fra le quali il codice annovera la novazione (art.1300c.c.), la remissione del debito (art.1301c.c.), la compensazione(art.1302c.c.), la confusione (art.1303c.c.), la transazione (art.1304c.c.), il giuramento (art.1305c.c.), la sentenza (art.1306c.c.), la costituzione in mora (art.1308c.c.), il riconoscimento del debito(art.1309c.c.), la prescrizione(art.1310c.c.), la rinunzia alla solidarietà(art.1311c.c.), il pagamento separato dei frutti e degli interessi(art.1312c.c.), l’insolvenza di un condebitore in caso di rinunzia alla solidarietà(art.1313c.c.), un’autorevole voce[24] prosegue rispondendo ad un interrogativo così: “Quali conseguenze queste vicende producono, nella solidarietà passiva, per i condebitori e quali, nella solidarietà attiva per i creditori? Il codice civile dà in linea di massima questa risposta: si propagano agli altri debitori in solido o agli altri creditori in solido le conseguenze favorevoli, non si propagano quelle sfavorevoli. Un’importante eccezione a questa regola vale per l’interruzione della prescrizione(2943)”(1310)[25]. Queste sole parole rendono evidente la posizione dei conduttori che non hanno ricevuto l’avviso di disdetta dal locatore.
Se, poi, si valuta la questione in termini generali, se si legge, cioè, la disdetta in termini di risoluzione del contratto plurilaterale da parte del creditore, un Autore[26] avverte che “l’art.1459c.c. prevede una eccezionale figura di risoluzione parziale, giustificata dalla peculiare natura del contratto plurilaterale, e soprattutto dalla circostanza che esso da luogo ad una pluralità di rapporti eventualmente scindibili (cfr. anche 1420)”.
In tale circostanza la domanda di risoluzione deve essere notificata a tutti i condebitori. Infatti, prosegue un altro Autore[27], “ se la domanda di risoluzione è stata notificata solo ad un condebitore, gli altri possono ancora adempiere, non verificandosi nei loro confronti l’effetto preclusivo di cui all’art.1453 ult. comma” ove si dispone che “dalla data della domanda di risoluzione, l’inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione”.
A fronte della nostra singolare e minoritaria chiave di lettura che collega gli artt.1317c.c., 1292c.c., 1306, 1308c.c.,considerato anche l’art1335c.c., è del caso, tuttavia, rilevare che il dispositivo in epigrafe[28] conferma l’indirizzo unanime della giurisprudenza[29] che ha sempre definito la locazione quale obbligazione di facere indivisibile.

Dott. Francesco A. Donato

[1] La continuità, infatti, si presenta come carattere fondamentale e per questa ragione “ la dottrina tradizionale che ritiene la locazione un contratto ad effetti obbligatori o quanto meno non reali, annovera la locazione tra i contratti di durata o ad esecuzione continuata, tali essendo quelli in cui il protrarsi dell’adempimento per un certo tempo è condizione perché il contratto produca l’effetto voluto dalle parti, e cioè esaurisca la sua funzione, e più precisamente la inserisce nella categoria dei contratti a prestazione unica ma ininterrotta”. Da Tabet, “La locazione-conduzione” in “Trattato di diritto civile e commerciale a cura di Cicu-Messineo”, Giuffrè editore, Milano, 1972, p.167.
[2] Art.1596c.c.: “Fine della locazione per lo spirare del termine”.
[3] Art.1597c.c.: “Rinnovazione tacita del contratto”.
[4] Art.3 L.n°392/’78: “Rinnovazione tacita”.
[5] “Si tratta di recettizietà in senso stretto, in quanto non soltanto diretta a soggetto determinato, ma ha efficacia dal momento in cui perviene al destinatario (1334- Efficacia degli atti unilaterali-). Da Mirabelli in “Comentario”, IV, II, p. 25, Utet, Torino, 1991.
[6]Cass. 3 luglio 1979 n°3763 in Mass. Foro it.1979, II, cc.762-763.
[7]Cass. 15 ottobre 1971 n°2919 in Mass. Foro it.1971, II, c.849. Tale principio è stato espresso anche dalla più recente pronuncia della Pret. di Bologna, 25 gennaio 1984 (in Foro it.1984, I, c.850) che dispone: “La comunicazione di disdetta del contratto prevista dall’art.3 L. n°392/ ’78 è atto di natura recettizia, e quindi può avere effetti solo se viene portata tempestivamente a conoscenza del destinatario”. Se il tempo in cui deve essere comunicata la disdetta assurge a criterio di validità della stessa , è alquanto arduo poter avallare il principio secondo cui la mancata comunicazione ad uno dei conduttori possa avere effetto anche nei confronti di costui.
[8]Cass. 30 maggio 1963 n°1428 in Mass. Foro it.1963, I, c.422.
[9] L’indivisibilità, inoltre, si distingue in soggettiva, quando i soggetti, dato lo scopo da realizzare, considerano indivisibile una prestazione per sua natura divisibile, e oggettiva, quando è l’oggetto della prestazione a non poter essere suscettibile di divisione senza pregiudizio per il suo valore. Quanto poi al dilemma se riferire il concetto di divisibilità e indivisibilità alla prestazione o all’oggetto della medesima, la dottrina riferisce tale concetto di indivisibilità all’oggetto della prestazione, poiché su di esso si concentra l’interesse del creditore.
[10] Le obbligazioni con pluralità di soggetti ovvero obbligazioni soggettivamente complesse sono una categoria creata, in via di sintesi, dalla dottrina, che ha identificato quali elementi costitutivi : “anzitutto .. una pluralità di soggetti …; in secondo luogo un’unica prestazione per tutti i più creditori o debitori (eadem res debita); in terzo luogo, un’unica causa (eadem res obligandi) che può essere rappresentata, secondo la previsione generale dell’art.1173c.c. …” in Busnelli, “L’obbligazione soggettivamente complessa”, Giuffrè editore, 1974.
[11] All’interno di quest’orientamento si collocano due linee di pensiero che, nonostante pervengano ad uno stesso risultato, si distinguono per il diverso genere di premessa da cui muovono. “In uno di essi (il più diffuso), la premessa è costituita da una esegesi della normativa, dalla quale emergerebbero insuperabili ostacoli di diritto positivo ad una configurazione in chiave <<unitaria>> delle obbligazioni solidali e indivisibili. Nell’altro si richiamano (presunte) ragioni di logica giuridica quali << l’impossibilità teorica di un vincolo giuridico che si riferisca, attivamente o passivamente, a più soggetti . Si osservi, comunque, che, dei due filoni, soltanto il primo attiene propriamente .. allo studio delle obbligazioni solidali, mentre il secondo trascende tale ambito per investire funditus l’intero quadro delle obbligazioni soggettivamente complesse” in Busnelli, op. cit.
[12] L’insegnamento tradizionale tuttora seguito dalla prevalente trattatistica risale a Pothier in “Trattato delle obbligazioni”, (trad. it. di Foraminti), I, Venezia, 1833, p.262 : “La obbligazione è una riguardo all’oggetto, il quale è la cosa dovuta, ma riguardo alle persone che l’hanno contratta, si può dire che esistono tante obbligazioni quante sono le persone obbligate”.
[13] Cass. 14 ottobre 1981 n°5372 in Riv. It. Dir. Lav. 1982, II, p.118.
E’ del caso rilevare che se a determinare l’obbligazione solidale sono titoli diversi nulla osta, mentre se si tratta di uno stesso titolo allora nasce il problema.
[14] Galgano, “Trattato di diritto civile e commerciale”, Vol. II, Tomo I, Cedam, Padova 1999.
[15] E’ necessario segnalare, comunque, che “ai fini di impedire il rinnovo del contratto di locazione è efficace la disdetta intimata da uno solo dei locatori, tanto più se dichiari di agire anche in nome e per conto degli altri” (Cass.11 novembre 1985 n° 5518 in Arch. Loc. 1986, p.63).
[16] Cass. 23 agosto 1977 n°3841 in Mass. Foro it.1977, II, c.739.
[17] Tra questi Mirabelli, Varrone.
[18] Cass. 22 ottobre 1968 n°3413 in Mass. Foro it. 1968, II, c.902.
[19] Tra questi Pacifici-Mazzoni, Provera, Vitali.
[20]Pacifici-Mazzoni, “Trattato delle locazioni”, Vol. IV di “ Codice civile italiano commentato con la legge romana, le sentenze dei dottori e la giurisprudenza”, C. Vincenzi, Modena, 1869, p.323.
Provera, “Della locazione” in “Commentario del Codice Civile a cura di Scialoja-Branca”, Zanichelli, Bologna,1980
[21]Vitali, “Della locazione”, I, pag.359.
[22] Pacifici-Mazzoni, op. cit.
[23] “Le obbligazioni indivisibili non erano altro per i giureconsulti romani che obbligazioni in solidum, e poiché non vi furono mai due classi di obbligazioni in solidum, esse appartenevano all’unica classe, di cui seguivano interamente le regole” in Bonfante, “La solidarietà classica delle obbligazioni indivisibili” , “Scritti giuridici” ,III. L’obbligazione indivisibile si distacca dall’obbligazione solidale nel diritto Giustinianeo ed ancora sotto il codice del 1865 queste sono considerate due figure distinte. Con l’innovazione del art.1317c.c. che modella la disciplina delle obbligazioni indivisibili su quella delle obbligazioni “mette in evidenza .. l’intenzione del legislatore di tornare ad una concezione dell’obbligazione indivisibile nn dissimile da quella del diritto romano classico: che è anche quella propria di alcuni ordinamenti giuridici vigenti, tipico fra i quali il BGB” in Busnelli: op.cit.
[24] Galgano: op. cit.
[25] A questo proposito Gazzoni in “Manuale di istituzioni di diritto privato” Edizioni Scientifiche Italiane, Napoli 1998: “In linea di principio dalla predetta disciplina (delle obbligazioni solidali) si ricava che sono irrilevanti per i coobbligati i rapporti che si instaurano tra il creditore e un obbligato in solido, così come parimenti sono irrilevanti per gli altri creditori solidali i rapporti che si instaurano tra un creditore e l’obbligato. Quando invece questi rapporti singolari reagiscono nei confronti dell’obbligazione solidale, ciò accade perché gli effetti fissati dalla legge sono favorevoli (vedi, ad esempio, l’art.1300c.c.) essendo altrimenti esclusa ogni reazione ( vedi, ad esempio, l’ultima parte dell’art.1305c.c.). Ed ancora Trimarchi in “Istituzioni di diritto privato”, Giuffrè editore, Milano 2000 : “L’obbligazione pone il problema delle conseguenze, rispetto agli altri condebitori, dei fatti giuridici verificatisi fra uno dei condebitori e il creditore. Il principio generale è che si propagano agli altri condebitori solo le conseguenze favorevoli, non quelle sfavorevoli.” Da ciò si deduce che la mancata prosecuzione del rapporto locatizio, procurando nocumento, colpirà il solo conduttore intimato ma non potrà ripercuotersi anche sugli altri conduttori quali condebitori solidali.
[26]Busnelli: op. cit.
[27]Rubino, “Delle obbligazioni”, in “Commentario del codice civile a cura di Scialoja-Branca”, Zanichelli, Bologna1974.
[28] Cass.17 maggio 1999 in Mass. giust. civ.,1999, p.1093.
[29] A tal proposito cfr., Cian Trabucchi, “Commentario breve al codice civile”, 4 edizione riveduta ed aggiornata, Cedam, Padova,1999, p.1457.

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